Thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu kho vận hiện đại

Theo số liệu báo cáo của Savills Việt Nam công bố ngày 3/2, bất động sản công nghiệp đang chuyển từ mô hình mở rộng quy mô sang phát triển theo chiều sâu, gắn chặt với yêu cầu vận hành của từng ngành sản xuất - dịch vụ cụ thể.

Savills Việt Nam cho rằng, bất động sản công nghiệp có 3 lực đẩy là kho vận, bán dẫn, trung tâm dữ liệu để phát triển trong năm 2026.

"Nhu cầu hiện nay không còn chỉ nằm ở diện tích hay giá thuê, mà tập trung nhiều hơn vào khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật, hạ tầng và tính linh hoạt trong vận hành", ông John Campbell, giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định.

Trong bối cảnh đó, thương mại điện tử, sản xuất công nghệ cao và hạ tầng số nổi lên như những động lực chính, trực tiếp định hình hướng phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp giai đoạn 2025 - 2026.

Theo Savills Việt Nam, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự kiến đạt 26 - 28 tỷ USD trong năm 2025. Trong 9 tháng đầu năm 2025, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch hơn 11,6 tỷ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ .

Áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt khiến các nền tảng chuyển trọng tâm sang tối ưu vận hành, rút ngắn thời gian giao hàng và giảm chi phí chặng cuối. Điều này kéo theo nhu cầu lớn đối với những mô hình kho vận hiện đại như trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống logistics thông minh, đặc biệt tại các khu công nghiệp gần TP.HCM, Hà Nội và những hành lang công nghiệp trọng điểm.

Cùng kho vận, ngành bán dẫn được Savills đánh giá là một trong những động lực dài hạn của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Trong giai đoạn 2023 - 2025, Việt Nam thu hút khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao. Riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn ghi nhận khoảng 3 tỷ USD vốn đăng ký.

Việc Chính phủ phê duyệt Chiến lược quốc gia về bán dẫn, cùng kế hoạch đầu tư hơn 1 tỷ USD cho phát triển ngành và đào tạo nhân lực giai đoạn 2024 - 2030, đang mở ra triển vọng mở rộng chuỗi giá trị từ lắp ráp sang đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và R&D.

Điều đó đặt ra yêu cầu hoàn toàn mới cho bất động sản công nghiệp, bao gồm quỹ đất lớn, nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên sâu và không gian cho nghiên cứu - phát triển, thay vì chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn.

Trung tâm dữ liệu gắn bất động sản công nghiệp với hạ tầng số

Một lực đẩy quan trọng khác là sự phát triển nhanh của trung tâm dữ liệu, gắn liền với nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và kinh tế số. Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động, với tổng công suất khoảng 524,7MW và dự kiến có thể đạt gần 950MW năm 2030.

Theo Savills Việt Nam, trung tâm dữ liệu đòi hỏi tiêu chuẩn hạ tầng cao hơn nhiều so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định, khả năng dự phòng, kết nối viễn thông đến dư địa mở rộng dài hạn. Do đó, phân khúc này chỉ phù hợp một số khu công nghiệp có năng lực đáp ứng, qua đó làm gia tăng sự phân hóa trên thị trường.

Từ các phân tích trên, Savills Việt Nam nhận định bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao. Những khu công nghiệp có thể đáp ứng yêu cầu của thương mại điện tử, bán dẫn và trung tâm dữ liệu sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong thu hút khách thuê và dòng vốn đầu tư.

Trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng làn sóng phát triển của công nghệ cao, AI, xe điện và yêu cầu ESG ngày càng rõ nét, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng và tính chuyên biệt ngày càng cao.

Chất lượng hạ tầng quyết định lợi thế cạnh tranh

Từ các phân tích trên, Savills nhận định bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị gia tăng cao.

Những khu công nghiệp có thể đáp ứng yêu cầu của thương mại điện tử, bán dẫn và trung tâm dữ liệu sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong thu hút khách thuê và dòng vốn đầu tư.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, tăng trưởng của thị trường còn được cộng hưởng từ lộ trình hoàn thiện các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế và cao tốc Bắc - Nam, giúp tối ưu hóa chuỗi cung ứng logistics toàn vùng. Đồng thời, xu hướng dịch chuyển sang sản xuất xanh, công nghệ cao và yêu cầu ESG ngày càng rõ nét sẽ là động lực chính thúc đẩy nguồn cầu.

Ở góc độ dài hạn, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh Công nghiệp G20 cho rằng, những tồn tại về ô nhiễm và tình trạng “xanh trên giấy” xuất phát từ quy hoạch thiếu bền vững, khu công nghiệp chưa tích hợp đầy đủ ESG và kinh tế tuần hoàn, trong khi yếu tố quản trị và vai trò con người chưa được đặt đúng vị trí chiến lược.

Trong bối cảnh đó, năm 2026 được kỳ vọng sẽ là thời điểm bản lề, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam - nơi quy mô phải song hành cùng chất lượng, và tính chuyên biệt trở thành chìa khóa cạnh tranh dài hạn.