Cả nước có khoảng 2.000 dự án căn hộ thương mại

Báo cáo mới đây của Biggee cho biết, hiện nay, cả nước có khoảng 2.000 dự án căn hộ thương mại, phân bố tại 26/34 tỉnh, thành, cung cấp khoảng 1,4 triệu căn hộ.

Thống kê mặt bằng giá chung của thị trường căn hộ chung cư toàn quốc. (Nguồn: Biggee).

Tuy nhiên, nguồn cung không phân bổ đồng đều mà chia thành 5 nhóm chính: Nhóm đầu tiên là Hà Nội và TP.HCM, đây là hai thị trường dẫn đầu, mỗi địa phương có trên 400.000 căn hộ đã và đang triển khai.

Đáng chú ý, sau sáp nhập, TP.HCM đạt hơn 700.000 căn hộ thương mại, dẫn đầu cả nước và gần như khó bị vượt qua trong ít nhất một thập kỷ tới. Hà Nội hiện ghi nhận khoảng 450.000 căn.

Nhóm thứ hai được Bigge chỉ ra đó là Hưng Yên với trên 50.000 căn hộ. Nhóm thứ ba (dao động từ 10.000 - 50.000 căn) bao gồm các địa phương có thế mạnh du lịch như Đà Nẵng, Hải Phòng, An Giang, Gia Lai, Khánh Hòa và Quảng Ninh. Ngoài căn hộ để ở, các khu vực này còn tập trung nhiều dự án condotel phục vụ du lịch.

Nhóm thứ tư bao gồm các tỉnh, thành còn lại có nguồn cung ở mức khiêm tốn. Và nhóm chưa có dự án căn hộ thương mại bao gồm: Cà Mau, Cao Bằng, Điện Biên, Đồng Tháp, Lai Châu, Quảng Ngãi, Sơn La và Tuyên Quang. Riêng Đồng Tháp có 2 dự án căn hộ tại địa giới Tiền Giang cũ, nhưng đều là nhà ở xã hội nên không tính vào thống kê căn hộ thương mại.

Về mặt bằng giá, Hà Nội hiện dẫn đầu cả nước với mức giá trung bình khoảng 76,7 triệu đồng/m² sau giai đoạn tăng nóng. Xếp thứ hai là Đà Nẵng, nơi nhiều dự án condotel cao cấp đang triển khai với mức trung bình 71,7 triệu đồng/m². Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM sau sáp nhập vào khoảng 63,3 triệu đồng/m².

Một số địa phương có tốc độ đô thị hóa cao, dân số đông nhưng mặt bằng giá căn hộ vẫn ở mức hợp lý như Tây Ninh (27,4 triệu đồng/m²), Đồng Nai (31,2 triệu đồng/m²), Thanh Hóa (37,9 triệu đồng/m²), Bắc Ninh và Quảng Ninh. Đây là tín hiệu tích cực trong bối cảnh giá căn hộ tại hai đô thị lớn tiếp tục leo thang.

Giá căn hộ tại các đô thị lớn đang ngày một leo thang.

Ông Trần Đạt Khánh, CEO Biggee nhận định, mặt bằng giá căn hộ trung bình tại Việt Nam hiện nay đang dao động từ 27 - 76 triệu đồng/m². Biên độ này không phân hóa mạnh như giá đất ở, nhưng vẫn là một khoảng cách đáng kể.

Vì vậy, theo ông Khánh, câu hỏi "Người Việt mất bao lâu để mua được nhà?" cần được đặt trong tương quan giữa thu nhập và giá nhà tại từng địa phương cụ thể. Không thể lấy thu nhập bình quân đầu người của cả nước để so sánh trực tiếp với giá nhà tại Hà Nội hay TP.HCM vì đây là những thị trường có đặc thù hoàn toàn khác biệt.

Giá chung cư miền Bắc tăng nóng, người mua Nam tiến

Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2026 do Chứng khoán Vietcombank (VCBS) công bố mới đây, năm 2025, bất động sản miền Bắc ghi nhận đợt tăng giá mạnh trên diện rộng. Đà tăng tập trung tại các đô thị lớn và những khu vực vệ tinh hưởng lợi từ quy hoạch, đặc biệt là các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự lệch pha cung, cầu. Phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, trong khi các chủ đầu tư ưu tiên phát triển sản phẩm cao cấp nhằm cải thiện biên lợi nhuận trong bối cảnh chi phí đầu vào leo thang.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng 20 - 30% so với năm 2024, một số khu vực tăng trên 40%, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước. Ở TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm 2024.

Theo chuyên gia, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, chi phí vốn, nhân công... ngày càng tăng cao kéo theo giá nhà mới cũng tăng.

Dẫn số liệu từ Numbeo, VCBS cho biết chỉ số giá bất động sản trên thu nhập tại Hà Nội tăng mạnh trong giai đoạn 2024 - 2026. Theo đó, chỉ số này từ 19,6 năm 2024 lên 24,7 năm 2025 và dự kiến đạt 31,1 vào năm 2026, phản ánh khả năng chi trả nhà ở suy giảm nhanh.

Theo VCBS, mặt bằng giá chung cư miền Bắc hiện đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua cũng như hiệu quả khai thác cho thuê thực tế.

Vì vậy, từ cuối năm 2025, đà tăng bắt đầu chững lại khi nhiều khu vực tiệm cận vùng đỉnh của chu kỳ dài hạn, khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng rời các thị trường đã bão hòa về giá để tìm kiếm cơ hội ở khu vực còn dư địa tăng trưởng.

Miền Nam được xem là lựa chọn thay thế nhờ nền giá thấp hơn tương đối và kỳ vọng phục hồi nguồn cung trong trung hạn. Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ năm 2025 tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, tập trung chủ yếu ở khu vực lõi đô thị, đặc biệt là Thủ Đức, với loạt dự án quy mô lớn mở bán trong nửa cuối năm như: The Global City (10.000 căn), Mizuki Park (4.677 căn), The Privé (3.175 căn)…

Bên cạnh đó, hiệu ứng lan tỏa sang các tỉnh giáp ranh TP.HCM ngày càng rõ nét, những khu vực như Bình Dương (cũ), Đồng Nai và Long An (cũ) bắt đầu xuất hiện tín hiệu phục hồi và sôi động khi thị trường căn hộ đón hàng loạt dự án mới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân, vừa túi tiền ngày càng đi xuống. Các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, chi phí vốn, nhân công... ngày càng tăng cao kéo theo giá nhà mới cũng tăng.