Mở rộng đô thị: Nhóm người thuê nhà dễ bị tổn thương

Những người đầu tiên phải dịch chuyển: Người ở thuê trọ

Những ngày đầu tháng 6, chị Trần Thị Huệ từ Nghệ An ra Hà Nội tìm phòng trọ cho con trai chuẩn bị nhập học. Chị đã đặt cọc một căn phòng trên phố Quan Nhân nhưng sau khi đến tận nơi, chứng kiến con ngõ ngổn ngang đất đá, công trình và hàng rào phục vụ dự án mở đường, chị chấp nhận mất cọc để tìm chỗ ở khác.

Theo kế hoạch phát triển giai đoạn 2026-2030, thành phố dự kiến thu hồi gần 24.824ha đất để triển khai hơn 3.100 dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Sau gần một tuần rong ruổi qua các khu vực Quan Nhân, Chính Kinh, Nguyễn Trãi, chị vẫn chưa tìm được căn phòng phù hợp. Điều khiến chị lo lắng không chỉ là giá thuê tăng mà còn là nguy cơ thuê phải những khu vực nằm trong quy hoạch hoặc sát các công trường đang thi công.

Câu chuyện của chị Huệ đang trở thành thực tế của nhiều người thuê nhà tại Hà Nội khi thành phố bước vào giai đoạn tăng tốc đầu tư hạ tầng và chỉnh trang đô thị.

Hà Nội đang triển khai hàng loạt dự án trọng điểm như Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo cùng nhiều công trình giao thông lớn khác.

Mỗi dự án hạ tầng mở ra một không gian phát triển mới cho đô thị. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, hàng nghìn căn nhà, dãy trọ và khu dân cư cũ cũng phải nhường chỗ cho các công trình mới.

Điều đáng chú ý là những người bị tác động sớm nhất không phải chủ sở hữu nhà ở mà là người thuê nhà.

Tại khu vực Chính Kinh (Thanh Xuân), Hải Anh, một nhân viên văn phòng 28 tuổi, vừa chuyển khỏi căn chung cư mini đã gắn bó suốt ba năm. Từ khi khu dân cư liền kề bị giải tỏa phục vụ dự án hạ tầng, cuộc sống sinh hoạt của cô bị đảo lộn.

Bụi công trường phủ kín căn phòng dù cửa luôn đóng. Tiếng máy móc kéo dài từ sáng đến tối. Lối vào khu trọ bị thu hẹp bởi hàng rào tôn. Cuối cùng, cô quyết định chuyển sang khu vực Tây Hồ, chấp nhận quãng đường đi làm xa hơn 10km.

"Trước đây với 5 triệu đồng tôi thuê được phòng rộng rãi hơn nhiều. Bây giờ cùng số tiền đó chỉ đủ thuê một căn phòng nhỏ với nội thất cơ bản", Hải Anh chia sẻ.

Không chỉ những người thuê lâu năm, sinh viên và lao động nhập cư cũng đang đối mặt với áp lực tương tự.

Nhiều dãy trọ tại Quan Nhân, Nguyễn Trãi bị thu hẹp hoặc giải tỏa khiến nguồn cung sụt giảm trong khi nhu cầu thuê vẫn liên tục tăng. Khi một khu nhà trọ biến mất, hàng chục hoặc hàng trăm người cùng lúc phải đi tìm chỗ ở mới, tạo ra áp lực trên thị trường.

Người thuê khó tìm chỗ ở khi đô thị "lên đời"

Theo các môi giới cho thuê tại Hà Nội, nhu cầu tìm nhà hiện nay không còn chỉ xoay quanh giá cả hay vị trí thuận tiện.

Người thuê ngày càng quan tâm đến câu hỏi: khu vực này có nằm trong quy hoạch hay không, liệu thời gian tới có phải chuyển đi lần nữa hay không.

Anh Hoàng Đình Thắng, môi giới nhà cho thuê tại Hà Nội cho biết lượng khách tìm thuê tăng mạnh tại các khu vực ít bị ảnh hưởng bởi công trường. Trong khi đó, những căn hộ hoặc phòng trọ nằm sát các dự án hạ tầng lại khó giữ chân khách thuê.

Mặt khác, ngay cả khi những chủ nhà trọ đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn an toàn, phòng cháy chữa cháy cũng không tránh khỏi tác động từ quá trình chỉnh trang đô thị.

Một chủ dãy trọ tại ngõ 90 Chính Kinh cho biết tỷ lệ trống phòng đã tăng khoảng 30% chỉ trong một tháng vì bụi và tiếng ồn từ công trường. Ông buộc phải giảm giá thuê để giữ khách.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quá trình phát triển hạ tầng đang tạo ra làn sóng dịch chuyển cư dân mới. Không chỉ người thuê trọ mà cả các hộ dân chờ tái định cư cũng tham gia vào thị trường thuê nhà, khiến áp lực cầu tăng mạnh trong khi nguồn cung bị thu hẹp.

Đáng chú ý, áp lực này tập trung chủ yếu tại các quận nội thành như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa – nơi đã hình thành mạng lưới việc làm, trường học và dịch vụ ổn định.

Trong khi đó, ông Tống Ngọc Ngân, Phó tổng giám đốc Tập đoàn IGroup cho rằng, thị trường cho thuê hiện vẫn chủ yếu dựa vào các hộ gia đình và nhà đầu tư nhỏ lẻ. Khi xuất hiện các biến động lớn về hạ tầng hoặc quy hoạch, người thuê gần như không có công cụ bảo vệ nào ngoài việc tự tìm nơi ở mới.

“Nhóm dễ bị tổn thương nhất là sinh viên, lao động nhập cư, người trẻ mới đi làm và các hộ gia đình chưa đủ khả năng mua nhà”, ông Ngân nhận định.

Hà Nội đưa nhà ở cho thuê vào chiến lược phát triển đô thị 

Thực tế trên đang đặt ra yêu cầu phải nhìn nhận lại vai trò của nhà ở cho thuê trong chiến lược phát triển đô thị.

Trong nhiều năm, chính sách nhà ở tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng chủ yếu tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi giá nhà liên tục tăng cao và vượt xa tốc độ tăng thu nhập, ngày càng nhiều người dân buộc phải lựa chọn thuê nhà dài hạn.

Theo Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2030, thành phố định hướng phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở công nhân và các dự án nhà ở cho thuê dài hạn dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, người lao động và người trẻ.

Mới đây, lãnh đạo UBND TP Hà Nội yêu cầu đẩy nhanh triển khai các dự án nhà ở xã hội, đồng thời nghiên cứu phát triển thêm các dự án nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của người dân. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có khoảng 90 dự án nhà ở xã hội với hơn 80.000 căn hộ đang triển khai và chuẩn bị đầu tư. Trong năm 2026, dự kiến có khoảng 41 dự án được khởi công mới với trên 27.000 căn hộ, trong đó một phần được định hướng phát triển theo mô hình cho thuê và thuê mua.

Các chuyên gia đánh giá đây là tín hiệu cho thấy Hà Nội đang từng bước coi nhà ở cho thuê là một cấu phần quan trọng của hệ thống an sinh đô thị, thay vì chỉ là giải pháp tạm thời như trước đây.

Theo nhiều chuyên gia quy hoạch, trong bối cảnh Hà Nội thúc đẩy phát triển đô thị theo mô hình TOD dọc các tuyến metro, các vành đai và các khu vực mở rộng không gian đô thị, việc dành quỹ đất phù hợp cho nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở công nhân và nhà ở giá hợp lý cần được xem là một yêu cầu bắt buộc.

Nếu không có chiến lược phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn và chuyên nghiệp, quá trình hiện đại hóa đô thị có thể vô tình đẩy người lao động ra xa nơi làm việc, làm gia tăng chi phí sinh hoạt, áp lực giao thông và khoảng cách tiếp cận các dịch vụ công.

Một đô thị hiện đại không chỉ được đo bằng số kilomet đường mới, những cây cầu mới hay các khu đô thị hiện đại. Quan trọng hơn, đó phải là nơi người dân – kể cả những người chưa đủ khả năng mua nhà – vẫn có thể tìm được một chỗ ở ổn định để học tập, làm việc và gắn bó lâu dài với thành phố.

Bởi phía sau mỗi dự án hạ tầng là hàng nghìn con người đang tìm kiếm một điều rất cơ bản: một nơi để an cư.