Môi giới bất động sản hết thời "ăn xổi"

Cạnh tranh khốc liệt

Anh Nhật Thanh, từng rời bỏ công việc văn phòng để chuyển sang nghề môi giới bất động sản tại Hà Nội vào năm 2024 cho biết, đầu năm 2026 đến nay là khoảng thời gian khó khăn nhất kể từ khi anh bước chân vào nghề này.

"Thời gian này, thị trường chung cư khá chững, có thời điểm vài tháng liền không phát sinh giao dịch. Nhiều đồng nghiệp bỏ nghề, chuyển sang công việc khác vì không còn thu nhập ổn định. Tôi cũng không ngoại lệ", anh Thanh nói.

Chị Thùy Dương, môi giới tại Bất động sản Nhà Phố chia sẻ, làm môi giới rất vất vả. Trong khi đó, lương cứng rất thấp, chỉ 5 - 6 triệu đồng/tháng, hoặc không có lương cứng, thu nhập chủ yếu từ hoa hồng. Áp lực chốt đơn rất lớn, trong khi tìm khách hàng không hề dễ. Người mới vào nghề có thể 1-3 tháng chưa có giao dịch, dễ sinh chán nản.

"Đặc biệt là sự cạnh tranh khốc liệt do có rất nhiều người tham gia, khách hàng thì khó tính. Tuy nhiên, nghề này lại có tiềm năng thu nhập rất cao, không giới hạn nếu kiên trì. Đây là nghề đòi hỏi kỹ năng mềm, kiến thức vững, chịu được áp lực cao và có duyên bán hàng", chị Dương cho hay.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2026, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm 2025.

Các doanh nghiệp mới gia nhập thị trường có xu hướng nâng cao về chất lượng và quy mô với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Số doanh nghiệp dừng hoạt động giảm 8,6%, nhưng số doanh nghiệp giải thể tăng gấp đôi.

Trong bối cảnh này, nhiều môi giới cũng đã rời bỏ nghề cho thấy thị trường bất động sản đang trở nên ngày càng cạnh tranh khắc nghiệt hơn, đòi hỏi môi giới phải thay đổi và nâng cấp để thích ứng và tồn tại.

Cuộc chơi không dành cho số đông

Ông Ngô Chí Thiện, Giám đốc Công ty CP Bất động sản Tikland chia sẻ, tại Hà Nội, việc thị trường chững lại đã nhanh chóng đào thải phần lớn lực lượng môi giới yếu. Không ít môi giới buộc phải rời nghề, quay về quê hoặc chuyển sang công việc khác để tồn tại.

Theo ông Thiện, ở lại cuộc chơi lúc này không còn là chuyện may mắn. Chỉ những người nâng cao được năng lực thực sự mới có thể trụ vững: Từ định giá, phân tích sản phẩm, đánh giá pháp lý, đến tư vấn chiến lược cho khách hàng. Cùng đó là khả năng bán hàng, xây dựng thương hiệu cá nhân và sản xuất nội dung để tạo dòng khách ổn định.

"Thời kỳ "ăn xổi" đã không còn. Những sàn làm ăn chụp giật, thiếu giá trị sớm muộn cũng bị loại bỏ. Thay vào đó, một lớp môi giới mới đang hình thành: Tinh gọn hơn, độc lập hơn, đủ năng lực để tự vận hành, tự tạo khách, tự chốt giao dịch mà không phụ thuộc vào hệ thống cồng kềnh. Cuộc chơi bây giờ không dành cho số đông, mà dành cho những người thực sự hiểu nghề và nghiêm túc với nghề", ông Thiện nhận định.

Khác với trước đây, các quy định mới về pháp lý cũng đang trở thành quy chuẩn siết chặt những người hành nghề môi giới.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch VARS cho biết, hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản hiện đã được quy định khá đầy đủ và rõ ràng trong Luật Kinh doanh bất động sản, cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn.

Luật đã xác định cụ thể những việc được làm, không được làm và bắt buộc phải làm đối với sàn giao dịch, nhà môi giới và hoạt động đào tạo môi giới. Nhiều vi phạm có thể bị phạt tới hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng; trường hợp nghiêm trọng còn có thể chuyển sang xử lý hình sự.

Thậm chí, vi phạm nếu bị phát hiện không chỉ dừng ở xử phạt tiền mà còn buộc phải gỡ bỏ, hủy bỏ toàn bộ kết quả của hành vi sai phạm, kể cả các chứng chỉ, chứng nhận liên quan.

Tiếp cận công nghệ là "chìa khóa"

Chị Trịnh Thị Thùy, chuyên viên tư vấn và môi giới bất động sản tại Việt Anh Empire cho biết, trong bối cảnh công nghệ và trí tuệ nhân tạo (AI) phát triển nhanh, nếu môi giới không biết AI sẽ rất khó tồn tại.

Lý do là AI có thể giúp môi giới lên ý tưởng nhanh gấp 5 lần. Hiện có những môi giới đang dùng AI để viết content (nội dung) bất động sản trong vài phút; làm kịch bản, lên ý tưởng video; phân tích khách hàng; soạn tin nhắn chăm sóc khách hàng, phân tích đầu tư, lập kế hoạch làm việc…

"Điều này tạo ra khoảng cách rất lớn giữa một người làm thủ công và một người có "trợ lý AI". Cả hai cùng làm nghề nhưng tốc độ phát triển sẽ hoàn toàn khác nhau", chị Thùy nói và cho rằng, sự khác biệt lớn nhất giữa các môi giới không còn là ai chăm chỉ hơn ai, mà là biết tận dụng công nghệ tốt hơn.

Ông Khải Hưng, chuyên gia đào tạo AI và kinh doanh bất động sản, Founder moigioi.ai.vn chia sẻ, việc áp dụng AI cần được nhìn nhận là một chiến lược cốt lõi của mỗi tổ chức, thay vì để từng cá nhân tự tìm tòi, tự phát.

Chủ doanh nghiệp, các chuyên gia, người có ảnh hưởng cần đứng ra tổ chức, định hướng, hỗ trợ môi giới trong quá trình tiếp cận và sử dụng AI. Điều này không chỉ giúp mọi người học nhanh hơn mà còn tạo ra sự nhất quán và đồng bộ trong toàn hệ thống.

Để học AI hiệu quả, mỗi môi giới cần được học trong một môi trường có lớp học, có thầy chỉ dẫn, có bạn bè đồng hành và quan trọng là có định hướng đúng đắn. Cách học tập nhanh và hiệu quả nhất là liên tục thực hành, ứng dụng ngay vào công việc, đồng thời chia sẻ kiến thức với người xung quanh.