Mua nhà không chờ tăng giá: Nhà đầu tư phải tính bài toán dòng tiền

Người dân không còn mua nhà theo cảm tính

Theo định hướng tại Nghị quyết 21, các chung cư xây mới sẽ được xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình. Khi hết niên hạn, chủ sở hữu sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại theo quy định. Điều này đồng nghĩa với việc căn hộ không còn được nhìn nhận là tài sản tồn tại gần như vô thời hạn như trước.

Giá trị của bất động sản không còn được quyết định chỉ bởi kỳ vọng tăng giá, mà phụ thuộc vào khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả tài chính trong toàn bộ vòng đời tài sản.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, quy định này sẽ làm thay đổi căn bản cách người Việt đầu tư bất động sản.

Ông cho rằng, trong nhiều năm qua, phần lớn người mua nhà ra quyết định dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Thực tế, diễn biến thị trường từng củng cố niềm tin đó khi giá căn hộ liên tục lập mặt bằng mới. Tuy nhiên, khi công trình có niên hạn sử dụng và phát sinh các nghĩa vụ tài chính trong tương lai, người mua sẽ phải nhìn bất động sản như một khoản đầu tư tài chính thay vì chỉ là tài sản tích lũy.

Theo vị chuyên gia, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần tính toàn bộ dòng tiền trong suốt thời gian nắm giữ, bao gồm chi phí mua nhà, lãi vay, phí quản lý, bảo trì, sửa chữa cũng như các khoản đóng góp để tái thiết công trình khi hết niên hạn. Ở chiều ngược lại là dòng tiền từ cho thuê và giá trị còn lại của tài sản.

"Nếu tổng giá trị thu về lớn hơn tổng chi phí bỏ ra thì mới nên đầu tư", TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh, đồng thời cho rằng việc định giá cần dựa trên giá trị hiện tại ròng (NPV) thay vì chỉ nhìn vào giá bán trên thị trường.

Ông cũng nhận định yếu tố thời gian sẽ trở thành biến số quan trọng trong định giá bất động sản. Một căn hộ còn 20 năm niên hạn rõ ràng sẽ có giá trị khác với căn hộ còn 50 năm sử dụng, buộc người mua phải đánh giá khả năng tạo dòng tiền của tài sản trong toàn bộ thời gian còn lại thay vì kỳ vọng giá sẽ luôn tăng.

Bất động sản dòng tiền thay thế bất động sản kỳ vọng tăng giá

Không chỉ giới chuyên gia, nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn cần thay đổi cách tiếp cận.

Anh Trần Duy nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội với hơn 8 năm kinh nghiệm cho biết, trước đây tiêu chí lớn nhất khi mua căn hộ là vị trí và khả năng tăng giá. Tuy nhiên, trong khoảng hai năm gần đây, anh bắt đầu tính kỹ hiệu quả khai thác cho thuê, chi phí vận hành, thời gian hoàn vốn và khả năng thanh khoản.

"Nếu một căn hộ tăng giá nhưng tỷ suất cho thuê thấp, chi phí vận hành lớn thì hiệu quả đầu tư chưa chắc đã cao. Tôi ưu tiên những tài sản tạo được dòng tiền ổn định hơn là chỉ kỳ vọng bán lại với giá cao".

Trong khi đó, ông Đinh Thắng, Giám đốc kinh doanh Công ty Cổ phần Tập đoàn IGroup cho rằng quy định về niên hạn công trình sẽ khiến người mua quan tâm nhiều hơn đến chất lượng vận hành và kế hoạch tái thiết của dự án.

"Trước đây nhiều người chỉ nghĩ mua căn hộ là giữ tài sản lâu dài. Nhưng nếu phải tính cả chi phí tái thiết sau này thì mình sẽ xem kỹ hơn năng lực của chủ đầu tư, đơn vị quản lý và khả năng khai thác của dự án. Một tài sản tạo dòng tiền đều đặn sẽ an toàn hơn nhiều so với chỉ chờ giá tăng".

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, đây cũng là xu hướng tất yếu của một thị trường phát triển. Người dân sẽ phải lựa chọn rõ mục đích mua nhà: để ở, để cho thuê hay để đầu tư tích lũy, thay vì mặc nhiên coi chung cư là khoản đầu tư luôn tăng giá.

Vị chuyên gia cho rằng mục tiêu cuối cùng của chính sách không chỉ là thay đổi tư duy đầu tư mà còn hướng tới việc đưa giá nhà trở về gần hơn với khả năng chi trả của người dân, hạn chế đầu cơ và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn.