Muốn mua nhà ở xã hội, cần chuẩn bị hồ sơ ra sao?

Chính sách đang dần chuyển từ "siết điều kiện" sang bảo đảm khả năng an cư thực chất

Mỗi ngày, chị Linh Trang đều phải di chuyển quãng đường hàng chục ki-lô-mét từ nơi làm việc tại phường Ngọc Khánh về xã Thanh Oai (Hà Nội). Sáng đi từ sớm, tối trở về trong cảnh ùn tắc kéo dài khiến việc đi lại trở thành nỗi mệt mỏi thường trực của cả gia đình.

Nhiều năm qua, dù hai vợ chồng đều có việc làm ổn định nhưng mức thu nhập cộng lại vẫn không đủ để tiếp cận nhà ở thương mại tại Hà Nội. Với chị Trang, nhà ở xã hội gần như là lựa chọn khả thi duy nhất để ổn định chỗ ở, giảm gánh nặng tài chính và tạo điều kiện học tập thuận lợi hơn cho con cái.

Tuy nhiên, khi bắt đầu tìm hiểu thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội, chị lại rơi vào tâm trạng "mông lung" bởi hàng loạt yêu cầu về giấy tờ, xác nhận thu nhập, xác nhận cư trú và điều kiện nhà ở.

"Nghe nhiều người nói hồ sơ rất khó, thiếu giấy tờ là bị trả lại. Tôi cũng không biết bắt đầu từ đâu, xác nhận thu nhập thế nào hay điều kiện ra sao mới đủ để nộp hồ sơ", chị Trang chia sẻ.

Không riêng chị Trang, hiện nay nhiều người lao động có nhu cầu mua nhà ở xã hội đang gặp khó khăn ngay từ khâu chuẩn bị hồ sơ.

Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Việt Hưng, Giám đốc công ty Luật Việt Hưng, những thay đổi gần đây của pháp luật về nhà ở xã hội cho thấy tư duy chính sách đang có sự chuyển dịch rất đáng chú ý.

Theo ông Hưng, trước đây, việc xét duyệt hồ sơ nhà ở xã hội ở nhiều nơi vẫn mang nặng tư duy quản lý hành chính, đặt nặng yếu tố kiểm soát điều kiện hơn là bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở thực tế của người dân.

Có thời điểm, chỉ cần người dân đứng tên quyền sử dụng đất, dù chưa có nhà ở, hồ sơ vẫn có thể bị đánh giá là chưa đủ điều kiện. Hoặc nhiều trường hợp thu nhập vượt ngưỡng không đáng kể nhưng vẫn bị loại, trong khi thực tế hoàn toàn không đủ khả năng mua nhà ở thương mại. Các nghị định sửa đổi gần đây đang từng bước khắc phục tình trạng này theo hướng nhân văn và sát thực tiễn hơn. 

Cụ thể, Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã bổ sung quy định: "Không có thông tin về nhà ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" cũng được xác định là chưa có nhà ở. 

"Đây là thay đổi có ý nghĩa rất lớn vì đã tách bạch rõ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Pháp luật hiện nay đã nhìn đúng vào bản chất nhu cầu an cư. Có đất nhưng chưa có khả năng xây thì trên thực tế người dân vẫn là người chưa có chỗ ở ổn định", ông Hưng phân tích.

Song song với đó, việc nâng ngưỡng thu nhập tại Nghị định 136/2026/NĐ-CP cũng được đánh giá là bước điều chỉnh phù hợp với mặt bằng giá nhà và chi phí sinh hoạt hiện nay tại các đô thị.

Theo ông Hưng, chính sách nhà ở xã hội hiện nay không còn chỉ hướng tới nhóm "thu nhập rất thấp", mà đang mở rộng cho cả nhóm người lao động có thu nhập trung bình nhưng không có khả năng tạo lập nhà ở thương mại.

"Đây là thay đổi rất quan trọng về tư duy chính sách. Nhà ở xã hội không chỉ là chính sách hỗ trợ cho người nghèo, mà là công cụ bảo đảm quyền an cư cho những người thực sự khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở", ông Hưng nhấn mạnh.

Hồ sơ "vướng" vì nhiều lý do

Từ góc độ thực tiễn pháp lý, ông Hưng cho rằng hiện nay khó khăn lớn nhất của người dân nằm ở việc chuẩn bị hồ sơ chứng minh thu nhập.

Theo quy định hiện hành, căn cứ xét duyệt là thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận. Vì vậy, người dân cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ như: Hợp đồng lao động; bảng lương; sao kê nhận lương; xác nhận thu nhập của doanh nghiệp; tài liệu liên quan đến bảo hiểm xã hội (nếu có).

"Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp hồ sơ bị kéo dài hoặc trả lại do doanh nghiệp xác nhận không đúng biểu mẫu hoặc số liệu giữa các giấy tờ không thống nhất, hoặc thời gian xác nhận không khớp với yêu cầu của hồ sơ xét duyệt", ông Hưng lưu ý.

Ngoài ra, người dân cũng cần đặc biệt kiểm tra kỹ tình trạng nhà ở trước khi nộp hồ sơ. Theo ông Hưng, có quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc đã có nhà ở; điều quan trọng là Giấy chứng nhận có ghi nhận thông tin về nhà ở hay không. Đây hiện vẫn là điểm một số địa phương áp dụng chưa thực sự thống nhất.

Một trong những nguyên nhân phổ biến khác khiến hồ sơ bị trả lại là thông tin cư trú và nhân thân chưa đồng bộ.

Trên thực tế, nhiều hồ sơ phải bổ sung do: Thông tin cư trú chưa cập nhật; giấy xác nhận độc thân hết hiệu lực; sai lệch thông tin cá nhân giữa các giấy tờ; địa chỉ thường trú, tạm trú không thống nhất.

Theo chuyên gia, người dân nên rà soát toàn bộ giấy tờ ngay từ đầu để tránh phát sinh việc sửa đổi, bổ sung phải đi lại nhiều lần, kéo dài thời gian xét duyệt.

Bên cạnh đó, người dân cần nộp hồ sơ đúng tại chủ đầu tư hoặc đơn vị tiếp nhận chính thức, theo dõi danh sách xét duyệt công khai từ cơ quan chức năng và chủ đầu tư để cập nhật tiến độ hồ sơ.

Cảnh giác với "cò mồi", "suất nội bộ" mua nhà ở xã hội

Ông Hưng cũng khuyến cáo người dân cần cảnh giác với các hình thức "cò mồi", "chạy suất" mua nhà ở xã hội.

"Hiện nay, nhiều người do tâm lý lo hồ sơ bị loại nên tìm đến các dịch vụ môi giới cam kết 'bao đậu', 'suất nội bộ', 'suất ngoại giao'. Tuy nhiên, người dân cần hiểu rằng việc xét duyệt phải tuân thủ các tiêu chí pháp luật và không có cơ chế ưu tiên ngoài quy định", ông Hưng nhấn mạnh.

Theo ông Hưng, các quy định mới về nhà ở xã hội cho thấy chính sách pháp luật đang dần chuyển từ tư duy "quản lý điều kiện" sang bảo đảm khả năng an cư thực chất cho người dân.

"Nếu tiếp tục hoàn thiện cơ chế xác nhận hồ sơ, liên thông dữ liệu cư trú - đất đai - thu nhập và đơn giản hóa thủ tục hành chính, chính sách nhà ở xã hội sẽ thực sự trở thành công cụ an sinh hiệu quả, giúp người lao động có cơ hội an cư bền vững tại các đô thị lớn", ông Hưng nói.