Nguồn cung bất động sản thương mại - bán lẻ tiếp tục mở rộng về quy mô

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc bất động sản thương mại - bán lẻ tiếp tục ghi nhận sự mở rộng cả về quy mô nguồn cung lẫn không gian phát triển.

Các trung tâm thương mại thế hệ mới đang dịch chuyển từ mua sắm đơn thuần sang phát triển không gian trải nghiệm đa chức năng.

Nguồn cung mới tăng hơn gấp đôi cùng kỳ

VARS cho biết, mô hình đại đô thị "all-in-one" ngày càng phổ biến trên thị trường. Các dự án không chỉ bổ sung nguồn cung nhà ở mà còn hình thành những cực đô thị mới với hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, bao gồm thương mại, giáo dục, y tế, giải trí và dịch vụ.

Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2026, thị trường bổ sung khoảng 95.000m² diện tích thương mại mới, tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ năm 2025. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ một trung tâm thương mại khai trương trong quý I tại Đồng Nai, riêng địa phương này chiếm khoảng 54% nguồn cung mới.

Cùng với sự gia tăng nguồn cung, mô hình trung tâm thương mại cũng đang thay đổi đáng kể. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), các trung tâm thương mại thế hệ mới đang chuyển dịch từ mô hình phục vụ nhu cầu mua sắm đơn thuần sang không gian trải nghiệm đa chức năng, khai thác lợi thế từ cộng đồng cư dân nội khu và tệp khách hàng sẵn có.

Để gia tăng sức hút, bà Miền nhận định, một số chủ đầu tư tiên phong đẩy mạnh đầu tư vào các hoạt động văn hóa, nghệ thuật quy mô lớn, qua đó biến trung tâm thương mại thành một điểm đến trải nghiệm thay vì chỉ là nơi mua sắm. Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp tăng lượng khách, cải thiện hiệu quả vận hành.

Các hoạt động văn hóa, nghệ thuật, sự kiện được tổ chức tại trung tâm thương mại, giúp nơi đây trở thành một điểm đến trải nghiệm.

Trong khi nguồn cung được bổ sung, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ cũng tiếp tục tăng nhờ sự mở rộng và gia nhập thị trường của các thương hiệu trong nước và quốc tế. VARS đặc biệt lưu ý sự "đổ bộ" của các thương hiệu Trung Quốc đang góp phần tạo thêm nhu cầu đối với mặt bằng bán lẻ.

Nhu cầu thuê hiện tập trung chủ yếu ở các lĩnh vực ẩm thực và giải trí, đồng thời có xu hướng ưu tiên những mô hình trung tâm thương mại mới, hiện đại.

Về giá, VARS nhận định giá thuê vẫn trong xu hướng tăng do nguồn cung có sẵn còn khan hiếm, trong khi chất lượng mặt bằng ngày càng được nâng cao. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án, bao gồm chi phí đất đai và chi phí xây dựng tăng cũng tạo áp lực lên mặt bằng giá thuê.

Tại Hà Nội, giá thuê trung bình khoảng 47 USD/m², trong khi tại TP.HCM cũ khoảng 57 USD/m². Theo VARS, mức giá này được duy trì trong bối cảnh nguồn cung mới chưa có nhiều biến động và các hợp đồng thuê vẫn chủ yếu nằm trong chu kỳ thuê cũ. Dù vậy, mặt bằng giá thuê trung tâm thương mại tại Việt Nam vẫn được đánh giá là thấp hơn so với một số quốc gia trong khu vực Đông Nam Á.

TP.HCM tỷ lệ lấp đầy 95%, Hà Nội khoảng 84%

Tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại tiếp tục được duy trì ở mức cao, phản ánh sức cầu tương đối tốt đối với mặt bằng bán lẻ chất lượng.

Tại khu vực TP.HCM, các trung tâm thương mại đều được lấp đầy với tỷ lệ khoảng 95%. Đối với các trung tâm thương mại nằm ngoài khu vực trung tâm, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 90%, do thiết kế cũ và vị trí xa trung tâm. Tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 84%.

Không chỉ trung tâm thương mại, phân khúc nhà phố thương mại cũng đang có sự phân hóa rõ rệt.

Bà Phạm Thị Miền nhận định, các mặt bằng nhà phố tại những vị trí đắc địa tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao. Ngược lại, nhóm nhà phố có diện tích nhỏ đang chịu áp lực do hoạt động kinh doanh khó khăn, sức mua giảm và ảnh hưởng từ quá trình quy hoạch, chỉnh trang đô thị.

Mặt bằng nhà phố tại những vị trí đắc địa tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.

Trong đó, nhà phố thương mại tại các khu đô thị vẫn giữ được sức hút nhờ lượng cư dân ổn định, nhu cầu tiêu dùng nội khu và chính sách hỗ trợ thu hút khách thuê từ chủ đầu tư. Lợi thế này đặc biệt rõ tại các đại đô thị được quy hoạch đồng bộ và thường xuyên tổ chức các sự kiện, hoạt động cộng đồng.

Với khối đế chung cư, thị trường có sự khác biệt giữa khu vực trung tâm và vùng ven. Tại khu vực trung tâm, tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao nhờ nhu cầu tiêu dùng tại chỗ, đặc biệt từ sự phát triển của các cửa hàng tiện lợi và nhóm dịch vụ thiết yếu.

Trong khi đó, ở khu vực ngoại ô, hiệu quả khai thác chủ yếu tập trung tại các khối đế thuộc những đại đô thị "all-in-one" đã hình thành cộng đồng cư dân và có hệ sinh thái tiện ích đồng bộ. Ngược lại, nhiều khối đế tại các dự án chưa thu hút được dân cư vẫn gặp khó khăn trong khai thác, tỷ lệ trống cao do hạn chế về lưu lượng khách và nhu cầu thuê.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, các trung tâm thương mại ngày càng được định vị như những điểm đến phong cách sống, thay vì chỉ là tài sản bán lẻ. Những dự án thành công nhất tạo ra nhiều lý do để khách hàng ghé thăm ngoài hoạt động mua sắm, có thể là ẩm thực, giải trí hoặc các trải nghiệm gắn kết cộng đồng…

Bên cạnh đó, bà Minh cho biết, thị trường bán lẻ Việt Nam đang nhận được ngày càng nhiều sự quan tâm của các "tay chơi" lớn như: Lotte Mart, Central Retail, Aeon, WinCommerce, Bách Hóa Xanh…