Nhà đầu tư không còn "đánh nhanh thắng nhanh"

Anh Đặng Duy Linh (SN 1987), hiện đang hoạt động tại CFJ Holdings - một đơn vị phát triển bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản hiện đang ngày càng minh bạch. Theo anh Linh, đây là tín hiệu rất tốt cho những ai muốn tham gia lâu dài vào lĩnh vực bất động sản.

Anh Linh nhận định, thị trường sắp tới sẽ ưu tiên và khuyến khích các nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư tạo giá trị thực cho bất động sản.

Tuy nhiên, đây cũng là điểm mới cho bối cảnh đầu tư tiếp theo, khiến những nhà đầu tư như anh Linh nhìn nhận lại thị trường và đề ra những kế hoạch đầu tư, hoạt động dài hạn, khi thị trường ưu tiên và khuyến khích các nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư tạo giá trị thực cho bất động sản.

"Đã qua thời chạy theo tin, vì ngày nào chúng ta cũng sẽ có tin. Khi cơ chế rõ ràng, thông thoáng hơn, thì các ông lớn tăng tốc và các tay chơi tầm trung, nhỏ cũng đầy cơ hội. Độ tin cậy của các chủ đầu tư tăng lên, đây là điều rất tốt cho thị trường, bây giờ khó mà "ôm đất", giữ hàng thập kỷ như trước", anh Linh cho biết.

Thị trường cũng đang ngày càng nhiều tin dự án mới, nhiều tin quy hoạch, dễ gây nhiễu thông tin đối với các nhà đầu tư ít kinh nghiệm, vì vậy anh Linh cho rằng việc chọn lựa thông tin với nhà đầu tư rất quan trọng.

Trong bối cảnh mới, là một nhà đầu tư bất động sản, anh Linh cho biết bản thân cũng rất thận trọng và lưu ý khi xuống tiền. Anh cho rằng thị trường bất động sản sắp tới sẽ ít đất cho nhà đầu tư "tay ngang". Đầu tư không có phương pháp rất dễ thành đánh bạc, chính vì vậy cần phải có chiến lược, phương pháp đầu tư dài hạn.

Anh Linh cũng cho biết, sẽ tập trung vào bất động sản có giá trị thực, nhu cầu thực như: Làm nhà ở, nơi kinh doanh, chỗ sản xuất, điểm du lịch và nghỉ dưỡng.

Đặc biệt, với những người sử dụng đòn bẩy tài chính, trong tình hình lãi suất cho vay đã tăng và chưa dự đoán được trong năm tới, theo anh Linh, việc cân đối tài chính an toàn cho 1-2 năm, luôn dự phòng tiền trả lãi sẽ là chìa khóa quan trọng cho các nhà đầu tư.

Chị Nguyễn Hoàng Lê, một nhà đầu tư đất nền tại khu vực Nghệ An cho biết: "Trong đầu tư bất động sản, cùng một mảnh đất, cùng một mức giá, nhưng mỗi người bước vào giao dịch với một trạng thái cảm xúc, một góc nhìn và một chiến lược hoàn toàn khác nhau. Có người bán vì áp lực tài chính, vì sợ hãi, vì thiếu kiên nhẫn. Có người mua vì nhìn thấy tiềm năng dài hạn, vì hiểu chu kỳ thị trường và biết chờ đợi".

Theo chị Lê, năm 2026 sẽ là "cuộc chơi" của những bất động sản có giá trị thực.

Chính vì vậy, theo chị Lê, mọi giao dịch bất động sản đều chịu ảnh hưởng rất lớn từ cảm xúc và có thể ảnh hưởng lớn tới nhà đầu tư. Trước đó, khi thị trường nóng, nhiều người mua vội, khi thị trường chững lại, nỗi sợ khiến người ta bán rẻ. Nhà đầu tư thua lỗ thường thua vì không kiểm soát được cảm xúc và không có chiến lược rõ ràng.

Năm 2026, trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng có nhiều thay đổi lớn, chị Lê cho biết đây không còn là lúc đầu tư chờ may rủi ngắn hạn, giá trị thật của bất động sản thường chỉ được bộc lộ theo thời gian. Chính vì vậy, chiến lược đầu tư trong thời gian tới sẽ là đầu tư với tư duy dài hạn, hiểu rõ pháp lý, vị trí, quy hoạch và dòng tiền, không chạy theo đám đông.

Thị trường bất động sản: Minh bạch, cạnh tranh hơn

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro tốt.

VARS cho rằng, những nhà đầu tư vẫn dựa vào đòn bẩy cao, thông tin thiếu kiểm chứng và kỳ vọng "ăn nhanh" nhiều khả năng sẽ bị loại khỏi cuộc chơi khi thị trường chuyển sang giai đoạn cạnh tranh thực chất.

Về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu, bởi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, đây sẽ là những yếu tố giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư.

Tuy nhiên, thị trường năm 2026 nhiều khả năng sẽ không còn những cơn "sóng" tăng trưởng nóng lan rộng. Thay vào đó là một giai đoạn thanh lọc, nơi chỉ những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính, kiểm soát tốt chi phí và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn mới có thể trụ vững và hưởng lợi.

Bước sang năm mới, nhà đầu tư bất động sản cần nắm rõ thị trường và cơ cấu cụ thể lại danh mục đầu tư.

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản 2026 có 3 điểm nhấn cốt lõi từ các quy định mới mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm.

Đầu tiên là sự thay đổi trong cách áp dụng bảng giá đất. Theo ông Lực, bảng giá đất sẽ được duy trì ổn định 5 năm một lần thay vì thay đổi hàng năm, giúp đảm bảo tính ổn định cần thiết cho doanh nghiệp khi hoạch định chiến lược.

Một điểm nhấn khác là bước tiến quan trọng trong chính sách về công tác thu hồi đất. Hiện nay, Chính phủ và Quốc hội đã chấp thuận phương án giảm tỷ lệ đồng thuận xuống mức 75%. Đây là vấn đề mang tính đột phá đối với lĩnh vực đất đai. Cụ thể, để thực hiện thu hồi, dự án cần thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: 75% diện tích đất đồng ý và 75% số người sở hữu đồng ý.

Bên cạnh đó, theo ông Lực, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý khi năm 2026 tín dụng bất động sản sẽ không được tăng trưởng nóng.