Nhà ở cho thuê: Mảnh ghép còn thiếu của thị trường bất động sản Việt Nam

Không chi tiêu 30 năm mới mua được nhà

Sau gần 10 năm làm việc tại Hà Nội, anh Nguyễn Minh Đức, nhân viên kỹ thuật trong lĩnh vực điện tử, vẫn chưa thể mua được nhà. Với thu nhập khoảng 25 triệu đồng mỗi tháng của cả hai vợ chồng, việc tích lũy để mua một căn hộ tại nội đô nằm ngoài khả năng gia đình anh Đức.

Phân khúc cho thuê vẫn phát triển manh mún, chưa trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản như tại nhiều quốc gia phát triển.

"Tôi từng nghĩ sẽ cố gắng vay ngân hàng để mua nhà. Nhưng giá căn hộ hiện vượt quá khả năng chi trả, trong khi lãi suất vay vẫn ở mức cao. Gia đình tôi quyết định tiếp tục thuê nhà và dành tiền lo cho con cái", anh Đức chia sẻ.

Câu chuyện của anh Đức phổ biến tại các đô thị lớn. Giá nhà liên tục tăng trong khi tốc độ tăng thu nhập không theo kịp khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng khó khăn với nhiều người dân.

Theo ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO, tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện thuộc nhóm cao nhất thế giới, dao động khoảng 90%. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nhà ở lại đang suy giảm mạnh.

Dẫn số liệu nghiên cứu về chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR), ông Bình cho biết, mức PIR tại Việt Nam hiện dao động từ 23,7 - 30 lần. Đồng nghĩa một người dân phải dành toàn bộ thu nhập trong khoảng 23 - 30 năm mà không chi tiêu bất kỳ khoản nào khác mới có thể mua được một căn nhà có giá trị trung bình.

Mức này cao gấp 1,6 đến 2 lần mặt bằng chung của thế giới và vượt xa ngưỡng được xem là hợp lý. Điều đó cho thấy giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người lao động đang ngày càng xa tầm với.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) ) cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới. Nếu giai đoạn 2020 - 2024 ghi nhận tình trạng nguồn cung thiếu hụt kéo dài, thì từ năm 2025 trở đi, khi các nút thắt pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung dự kiến sẽ tăng mạnh.

Tuy nhiên, nghịch lý hiện nay là nguồn cung tăng nhưng sức cầu lại suy yếu do áp lực lãi suất. Doanh nghiệp và người mua nhà vẫn phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng, trong khi mặt bằng lãi suất phổ biến ở mức 11,5 - 12%/năm.

Cùng với đó, chi phí vật liệu xây dựng và nhân công tăng mạnh khiến giá thành phát triển dự án tiếp tục leo thang. 

Theo ông Hiệp, dù nguồn cung cải thiện nhưng mặt bằng giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu trong thời gian tới.

Nhà cho thuê  là "mảnh ghép" còn thiếu

Tại nhiều quốc gia phát triển, thuê nhà là lựa chọn phổ biến và hoàn toàn bình thường đối với người dân. Không ít người thuê nhà ở trong phần lớn cuộc đời thay vì cố gắng sở hữu bất động sản bằng mọi giá.

Ngược lại, tại Việt Nam, tâm lý sở hữu nhà vẫn rất mạnh. Nhiều người coi việc có nhà riêng là thước đo của sự ổn định và thành công. Việc thuê nhà thường gắn với cảm giác tạm thời hoặc chưa đạt được những mục tiêu tài chính quan trọng.

Theo ông Bình, đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng với tiềm năng.

Ngoài yếu tố tâm lý, phân khúc này còn đối mặt với hàng loạt rào cản khác. Chi phí đất đai ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành phát triển dự án. Nếu trước đây tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 10% giá thành thì hiện nay tại nhiều dự án tỷ lệ này đã tăng trên 30%.

Bên cạnh đó, thị trường còn thiếu nguồn vốn dài hạn với lãi suất hợp lý. Trong khi lợi suất cho thuê nhà chỉ dao động khoảng 2 - 4% mỗi năm, thì chi phí vốn và lãi suất tiền gửi ngân hàng lại cao hơn đáng kể, khiến nhiều nhà đầu tư không mặn mà với mô hình này.

Một thách thức khác là thị trường nhà cho thuê hiện chủ yếu phát triển theo hình thức nhỏ lẻ, tự phát. Nguồn cung chủ yếu đến từ nhà trọ, chung cư mini hoặc các căn hộ cho thuê riêng lẻ, chưa đáp ứng được các tiêu chuẩn về chất lượng sống, dịch vụ và an toàn.

Cần cơ chế để phát triển nhà cho thuê

Trong khi đó, nhu cầu của người thuê đang thay đổi nhanh chóng. Không chỉ cần một nơi ở đơn thuần, người thuê ngày càng quan tâm đến hệ thống tiện ích, môi trường sống, không gian cộng đồng và các dịch vụ đi kèm.

Theo các chuyên gia, đây chính là cơ hội để phát triển các mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp theo hướng dài hạn, tương tự như nhiều quốc gia phát triển đang áp dụng.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần DKRA Group cho rằng, thị trường bất động sản đang dịch chuyển rõ rệt từ tư duy đầu cơ sang phục vụ nhu cầu thực. Trong giai đoạn mới, giá trị cốt lõi của sản phẩm không còn nằm ở khả năng tăng giá mà ở chất lượng sống và khả năng đáp ứng nhu cầu của người sử dụng.

Theo ông Lâm, các tiêu chuẩn xanh, công nghệ vận hành và tính minh bạch ngày càng trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng của doanh nghiệp bất động sản. Đây cũng là những tiêu chí cần thiết nếu muốn xây dựng thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp và bền vững.

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục neo ở mức cao và áp lực tài chính đối với người mua ngày càng lớn, nhà ở cho thuê có thể trở thành lựa chọn an cư lâu dài cho nhiều người dân. 

Tuy nhiên, để phân khúc này phát triển đúng tiềm năng, thị trường cần thêm các cơ chế hỗ trợ về đất đai, vốn và chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư bài bản, tạo ra nguồn cung chất lượng cao cho xã hội.