Nhà ở công nhân: Mảnh ghép còn thiếu của bất động sản công nghiệp

Nỗi lo chỗ ở của hàng triệu người lao động

Những năm gần đây, bản đồ công nghiệp Việt Nam liên tục được mở rộng. Từ Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Quảng Ninh ở phía Bắc đến Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam, các khu công nghiệp đang trở thành động lực tăng trưởng của nhiều địa phương.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường nhà ở vẫn tồn tại những bất cập cần sớm khắc phục. Trong khi nguồn cung nhà ở thương mại khá dồi dào thì phân khúc phù hợp với người thu nhập thấp vẫn còn thiếu hụt.

Tại nhiều địa phương công nghiệp, phần lớn người lao động vẫn phải thuê trọ trong các khu dân cư tự phát xung quanh nhà máy. Những căn phòng chỉ rộng 10-15m2 trở thành nơi sinh sống của cả gia đình. Điều kiện hạ tầng, môi trường sống, trường học hay dịch vụ y tế còn nhiều hạn chế.

Chị Nguyễn Thị Hạnh, công nhân làm việc tại một doanh nghiệp điện tử ở Bắc Ninh cho biết, gia đình bốn người đang ở trong một căn phòng trọ chưa đầy 15m2.

"Tiền thuê nhà, điện nước và sinh hoạt hàng tháng chiếm phần lớn thu nhập. Chúng tôi luôn mong có một căn hộ giá phù hợp gần nơi làm việc để ổn định cuộc sống nhưng đến nay vẫn rất khó tiếp cận", chị chia sẻ.

Thực tế này phản ánh một nghịch lý đang tồn tại tại nhiều địa phương: nhà máy mọc lên ngày càng nhiều nhưng nơi ở của người lao động vẫn chủ yếu do các hộ dân tự phát đầu tư.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Phó Giám đốc Dịch vụ Tư vấn và Định giá Savills Hà Nội, nhu cầu nhà ở của công nhân hiện rất lớn nhưng nguồn cung còn hạn chế. Trong khi các khu công nghiệp liên tục mở rộng thì hệ thống nhà ở dành cho người lao động chưa được phát triển tương xứng, dẫn tới tình trạng mất cân đối giữa nơi làm việc và nơi sinh sống.

Không chỉ là câu chuyện an sinh, việc thiếu nhà ở còn ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng thu hút và giữ chân lao động của các doanh nghiệp sản xuất. Nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt với áp lực tuyển dụng, biến động nhân sự và chi phí lao động ngày càng tăng.

Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư hiện nay không còn chỉ nằm ở giá thuê đất hay ưu đãi thuế. Các tập đoàn quốc tế ngày càng quan tâm đến chất lượng sống của người lao động và hạ tầng xã hội xung quanh khu công nghiệp.

Theo ông, những khu công nghiệp có khả năng đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở, dịch vụ và tiện ích cho công nhân sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc thu hút các dự án công nghệ cao cũng như dòng vốn đầu tư dài hạn.

Từ bài toán an cư đến cơ hội đầu tư mới

Nếu như trước đây, bất động sản công nghiệp thường được hiểu là đất công nghiệp, nhà xưởng hay kho bãi thì hiện nay khái niệm này đang được mở rộng theo hướng phát triển hệ sinh thái.

Theo các chuyên gia, một khu công nghiệp hiện đại không chỉ bao gồm nhà máy mà còn cần nhà ở, trường học, cơ sở y tế, trung tâm thương mại và các dịch vụ phục vụ người lao động.

TS Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế, cho rằng nhu cầu lớn nhất của công nhân hiện nay không đơn thuần là một căn hộ giá rẻ mà là một môi trường sống ổn định, đầy đủ dịch vụ thiết yếu.

"Cần chuyển từ tư duy xây nhà sang xây dựng hệ sinh thái sống cho người lao động. Nếu chỉ có các khối nhà ở đơn thuần mà thiếu trường học, y tế và tiện ích xã hội thì rất khó tạo ra những cộng đồng dân cư bền vững quanh khu công nghiệp", ông nhận định.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng nhà ở công nhân đang là một trong những phân khúc có nhu cầu thực lớn nhất trên thị trường. Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục đẩy mạnh phát triển công nghiệp và thu hút FDI, nhu cầu nhà ở cho người lao động sẽ tiếp tục gia tăng trong nhiều năm tới.

Theo ông Lực, nếu có cơ chế phù hợp về đất đai, tín dụng và thủ tục đầu tư, phân khúc nhà ở công nhân hoàn toàn có thể thu hút nguồn vốn từ khu vực tư nhân thay vì chỉ trông chờ vào ngân sách nhà nước.

Ở góc độ doanh nghiệp, đây cũng là một thị trường có tiềm năng dài hạn.

Khác với các phân khúc bất động sản phụ thuộc nhiều vào chu kỳ đầu tư hay tâm lý đầu cơ, nhu cầu thuê nhà của công nhân được đánh giá là tương đối ổn định. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu nhà ở công nhân gần khu công nghiệp thường duy trì ở mức cao nhờ lượng lao động lớn và nhu cầu ở thực rõ ràng.

Các chuyên gia cho rằng để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở công nhân cần có cơ chế đủ hấp dẫn về quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục pháp lý.

Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp đã bắt đầu mở rộng sang phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân. Xu hướng này phản ánh một sự thay đổi trong tư duy phát triển: lợi nhuận không còn chỉ đến từ việc cho thuê đất công nghiệp mà còn đến từ việc xây dựng hệ sinh thái phục vụ người lao động.

Trong bối cảnh Chính phủ đang thúc đẩy chương trình phát triển hơn một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nhà ở công nhân được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những phân khúc tăng trưởng mạnh trong những năm tới.

Khi bất động sản công nghiệp bước sang giai đoạn phát triển theo chiều sâu, nhà ở công nhân có thể chính là mảnh ghép còn thiếu để hoàn thiện bức tranh phát triển bền vững của thị trường.