Nhiều tín hiệu tích cực

Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" là chương trình trọng điểm của Chính phủ, nhằm phát triển nhà ở giá rẻ, đảm bảo an sinh xã hội. Đề án này được coi là nhiệm vụ chính trị quan trọng của các địa phương nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở thực, giúp người lao động ổn định cuộc sống.

Phân khúc nhà ở xã hội hiện nay đang phát triển mạnh mẽ.

Theo dữ liệu Biggee tổng hợp, hiện nay cả nước có khoảng 1,4 triệu căn hộ thương mại đã và đang triển khai. Nếu mục tiêu 1 triệu căn NOXH được hoàn thành, tương quan nguồn cung sẽ ở mức xấp xỉ 1 căn NOXH trên 1,4 căn thương mại. Đây là một tỷ lệ đủ lớn để tạo ra sự thay đổi đáng kể trong cấu trúc cung - cầu và bức tranh thị trường nhà ở trong thập kỷ tới.

Theo số liệu công bố của Bộ Xây dựng, lũy kế đến tháng 12/2025, cả nước có 393 dự án NOXH đã và đang triển khai với khoảng 303.000 căn hộ, tương đương 30% chỉ tiêu đến năm 2030. Ngoài ra, có thêm 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với khoảng 350.000 căn hộ.

Trong kịch bản tích cực nhất, đến năm 2030, tổng nguồn cung có thể đạt khoảng 700 dự án với 657.000 căn hộ, tương đương 65,7% kế hoạch đề ra. Đây là kết quả đáng ghi nhận trong bối cảnh nhiều rào cản về pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn.

Theo chỉ số PH4.2 - Social rental housing stock trong cơ sở dữ liệu Affordable Housing Database của Organisation for Economic Co operation and Development (OECD), tỷ lệ nhà ở cho thuê xã hội trên tổng nguồn cung nhà ở có sự chênh lệch rất lớn giữa các quốc gia.

Hà Lan đứng đầu với khoảng 34,1%, phản ánh mô hình phúc lợi nhà ở phát triển mạnh và lâu đời. Áo đạt khoảng 23,6%, cũng là quốc gia có truyền thống phát triển nhà ở xã hội quy mô lớn và chất lượng cao. Vương quốc Anh ở mức khoảng 16,4%, trong khi Pháp khoảng 14%.

Với khoảng 123.000 căn nhà ở xã hội so với 880.000 căn hộ thương mại đã bàn giao, Biggee cho biết, với tỷ lệ NOXH tại Việt Nam hiện vào khoảng 14%, không hề thấp nếu so với nhiều quốc gia trong cơ sở dữ liệu PH4.2 của OECD, cho thấy chính sách nhà ở đang rất được quan tâm.

Nếu mục tiêu 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 hoàn thành và so với khoảng 1,4 triệu căn hộ thương mại đã và đang triển khai, theo ước tính kỹ thuật của Biggee, tỷ lệ lý thuyết có thể lên tới 71%.

Tuy nhiên trong kịch bản thực tế hơn khi tính trên tổng nguồn cung tích lũy, con số khả dụng chỉ quanh mức 22 - 25%, đủ lớn để tạo tác động cấu trúc nhưng vẫn phù hợp với cơ chế thị trường.

Xu hướng dịch chuyển trong việc phát triển nhà ở xã hội

Theo ông Trần Đạt Khánh, CEO nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee, có nhiều cơ sở quan trọng để hoàn thiện các chỉ tiêu nhà ở xã hội.

Đầu tiên, việc triển khai đang được thực hiện đồng bộ trên phạm vi cả nước, tất cả các địa phương đều được giao chỉ tiêu cụ thể đến năm 2030. Đối tượng thụ hưởng cũng được mở rộng hơn trước, không chỉ công nhân mà còn nhiều nhóm thu nhập thấp tại đô thị.

Đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư lớn đã chính thức tham gia thị trường nhà ở xã hội thay vì chỉ tập trung vào phân khúc thương mại, cho thấy sự thay đổi về nhận thức và trách nhiệm trong toàn hệ thống.

Thứ hai là sự dịch chuyển rõ rệt về quy mô dự án. Quy mô trung bình mỗi dự án đã bàn giao đạt khoảng 789 căn, trong khi các dự án đang triển khai có quy mô trung bình khoảng 975 căn/dự án. Điều này cho thấy xu hướng phát triển nhà ở xã hội đang chuyển từ mô hình nhỏ lẻ sang các tổ hợp quy mô lớn, được quy hoạch và đầu tư bài bản hơn.

Thứ ba, theo ông Khánh là sự dịch chuyển về tính chất phát triển. Các dự án thế hệ trước chủ yếu tập trung gần khu công nghiệp hoặc phục vụ nhóm công chức, cán bộ ngành. Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở xã hội mới được triển khai trên quỹ đất 20% trong các khu đô thị thương mại - tức là quỹ đất đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng kỹ thuật.

Sự thay đổi này giúp nhà ở xã hội được tích hợp tốt hơn vào cấu trúc đô thị hiện hữu, nâng cao chất lượng sống và giảm tính "tách biệt" so với nhà ở thương mại

Đáng chú ý, báo cáo của Biggee đã chỉ ra Top những dự án nhà ở xã hội lớn nhất đang triển khai cho thấy sự dịch chuyển tích cực cả về quy mô lẫn chất lượng phát triển. Thay vì các dự án nhỏ lẻ, phân tán như giai đoạn trước, nhiều dự án mới được quy hoạch bài bản với hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ và tiêu chuẩn xây dựng cao hơn, qua đó không chỉ đáp ứng mục tiêu an sinh mà còn góp phần định hình các khu đô thị hiện đại gắn với quá trình dịch chuyển dân số quy mô lớn.

Những dự án quy mô lớn được Biggee chỉ ra có thể kể tới như : Chung cư Thụy Vân (2500 căn); Him Lam Phúc Lợi (8.1ha - 3000 căn); Happy Home Thanh Hóa (9.2ha - 2800 căn); Nam Vĩnh Yên (17ha - 5300 căn); Happy Home Tràng Cát (28ha - 3800 căn); Happy Home Phố Hiến (31ha - 4400 căn); NOXH An Phú (4.3ha - 2200 căn); An Hưng Apartment (10ha - 2500 căn)…

Top 15 dự án nhà ở xã hội lớn nhất đang triển khai (Nguồn: Biggee).

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở xã hội hiện có sự tham gia của những doanh nghiệp lớn như Vingroup với dòng sản phẩm "Happy Home", Becamex Group, Tập đoàn Hoàng Quân, Kim Oanh Group, Tổng công ty HUD, CTCP Đầu tư Nam Long… Hiện có hơn 200 chủ đầu tư đã tham gia phát triển nhà ở xã hội, cho thấy mức độ lan tỏa rộng của chính sách trong toàn thị trường.

Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 2/2026 vừa qua, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, trong năm nay, nhiều dự án vướng mắc pháp lý trước đây sẽ được tháo gỡ để triển khai trở lại.

Bên cạnh đó, các dự án đã hoàn thiện hồ sơ pháp lý và đủ điều kiện triển khai sẽ được khơi thông mạnh mẽ, giúp nguồn cung nhà ở trên thị trường tăng lên đáng kể so với năm 2025.

Việc khơi thông hàng loạt dự án không chỉ mang lại nguồn cung mới mà còn giúp điều tiết mặt bằng giá nhà và giảm áp lực nóng như thời gian qua, ngoài ra giúp người dân có nhu cầu thực sẽ có cơ hội, điều kiện để tiếp cận các sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của mình.

Theo ông Hưng, các phân khúc dự kiến tăng trưởng mạnh là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá rẻ. Đây sẽ là các loại hình được ưu tiên phát triển trong thời gian tới.