Nhà trong ngõ nhỏ giảm sức hút giữa làn sóng tái cấu trúc đô thị Hà Nội

Nhà trong ngõ nhỏ dần lép vế  

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hà Nội đang bước vào giai đoạn giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng quy mô lớn chưa từng có nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài của đô thị và từng bước hiện thực hóa định hướng phát triển theo quy hoạch Thủ đô.

Trong chu kỳ tái thiết đô thị mới, nhà trong ngõ dần mất lợi thế trong cả để ở và đầu tư.

Anh Minh Quân, một môi giới hoạt động lâu năm tại phường Ô Chợ Dừa cho biết, nếu như trước đây những căn nhà có diện tích từ 50 - 80m², sở hữu vị trí thuận lợi thường được giao dịch khá nhanh thì hiện nay tình hình đã khác. Nhiều khách hàng chỉ dừng lại ở việc tìm hiểu thông tin, khảo sát thực tế rồi tạm hoãn quyết định xuống tiền.

Tương tự, tại các tuyến phố Khâm Thiên, Tôn Đức Thắng, nhiều căn nhà trong ngõ đang được chào bán với mức giá dao động từ 180 - 250 triệu đồng/m². Dù vậy, thanh khoản thực tế vẫn khá trầm lắng. Không ít chủ nhà đã phải điều chỉnh giảm giá từ vài trăm triệu đồng sau nhiều tháng rao bán nhưng chưa tìm được người mua.

Theo chị Thu Hương, một môi giới nhà đất tại phường Hai Bà Trưng, thị trường khu vực trung tâm đang đối mặt với nhiều thách thức. Sau giai đoạn tăng giá mạnh, mặt bằng giá nhà đất nội đô đã bị đẩy lên mức cao, vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người mua có nhu cầu ở thực.

"Hiện có những căn nhà nằm sâu trong ngõ nhưng giá chào bán vẫn ở mức 10 - 12 tỷ đồng. Người mua tính toán rất kỹ bởi áp lực tài chính vẫn lớn nếu phải sử dụng vốn vay ngân hàng. Bên cạnh đó, những lo ngại liên quan đến quy hoạch, giải phóng mặt bằng trong tương lai cũng khiến nhiều khách hàng lựa chọn quan sát thay vì vội vàng giao dịch", chị Thu Hương nhận định.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy trong quý I, riêng phân khúc nhà thổ cư ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch nhưng phần lớn tập trung tại khu vực phía Bắc và phía Đông thành phố, phản ánh xu hướng dịch chuyển của dòng tiền ra khỏi khu vực lõi đô thị.

Trong khi đó, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với nhà riêng tại Hà Nội đến hết tháng 3 giảm 22% so với cuối năm ngoái. Khảo sát của đơn vị này cũng cho thấy gần 60% môi giới ghi nhận giao dịch nhà riêng suy giảm.

Lý giải diễn biến trên, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng việc Hà Nội đẩy mạnh rà soát quy hoạch, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và chỉnh trang đô thị đang tác động trực tiếp đến tâm lý người mua nhà.

"Thời gian qua, động thái đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, rà soát quy hoạch và chỉnh trang đô thị của thành phố tác động mạnh mẽ đến tâm lý và thanh khoản loại hình này", ông Toản nhận định.

Theo ông Toản, hàng loạt dự án trọng điểm như Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, Vành đai 2,5, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo cùng kế hoạch quy hoạch lại khu dân cư ngoài đê và không gian hai bên sông Hồng đang khiến người mua trở nên thận trọng hơn khi xuống tiền với nhà trong ngõ nhỏ.

Từ cuối năm 2025 đến nay, các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 4, Vành đai 1, các tuyến Vành đai 2,5; 3; 3,5 cùng nhiều cây cầu vượt sông Hồng liên tục được thúc đẩy tiến độ. Song song với đó là quá trình cải tạo chung cư cũ, di dời nhà máy nội đô và tái cấu trúc không gian đô thị theo mô hình đa cực.

Trong bối cảnh đó, những căn nhà nằm sâu trong ngõ nhỏ bắt đầu bộc lộ nhiều hạn chế. Không chỉ đối mặt với nguy cơ ảnh hưởng bởi quy hoạch hoặc mở đường, loại hình này còn gặp bất lợi về chỗ đỗ xe, khả năng tiếp cận giao thông, yêu cầu phòng cháy chữa cháy và chất lượng không gian sống.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại nhiều khu vực nội đô Hà Nội, giá giao dịch thực tế và thanh khoản của nhà trong ngõ nhỏ đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc. 

Bên cạnh việc mặt bằng giá đã tăng cao trong nhiều năm, tâm lý lo ngại liên quan đến quy hoạch và sự thay đổi cấu trúc dân cư tại khu vực trung tâm cũng khiến sức hấp dẫn của phân khúc này suy giảm.

Dòng tiền chuyển hướng sang đại đô thị và bất động sản có quy hoạch bài bản

Các chuyên gia cho rằng sự thay đổi của thị trường không chỉ xuất phát từ yếu tố quy hoạch mà còn phản ánh xu hướng lựa chọn tài sản của người mua trong giai đoạn mới.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, năm 2026 đang chứng kiến ba sự dịch chuyển lớn gồm áp lực lãi suất gia tăng, tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn và những thay đổi quan trọng trong khung pháp lý.

"Thị trường đang hình thành một cơ chế sàng lọc rõ ràng hơn, khi năng lực tài chính và khả năng phát triển dự án bài bản trở thành yếu tố then chốt để duy trì niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là dòng vốn tổ chức", bà Dung nhận định.

Theo Savills, trong bối cảnh thị trường tái cân bằng, người mua nhà và nhà đầu tư đang dần chuyển từ tư duy kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang tích lũy tài sản dài hạn, ưu tiên những sản phẩm như shophouse, căn hộ có diện tích nhỏ hoặc vừa, có khả năng khai thác và tạo dòng tiền ổn định. Các dự án sở hữu pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư có năng lực tiếp tục chiếm ưu thế.

Ông Martin Towns, Giám đốc Toàn cầu mảng Bất động sản, M&G Investments cho rằng bất động sản đang dần lấy lại vai trò quan trọng trong chiến lược phân bổ tài sản nhờ khả năng tạo dòng tiền ổn định và chống chịu với lạm phát. Tuy nhiên, đây không còn là giai đoạn thị trường tăng trưởng đồng đều mà đòi hỏi nhà đầu tư phải lựa chọn tài sản kỹ lưỡng hơn.