Nhận diện động lực tài chính mới dẫn dắt thị trường bất động sản 2026

Hội thảo nhằm đánh giá toàn diện diễn biến thị trường, làm rõ các xu hướng vận động, nhận thức những động lực, hiểu đúng những lực cản, qua đó cung cấp những gợi ý quan trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư.

Hội thảo "Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026" do Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance tổ chức ngày 6/6 tại Hà Nội.

Động lực tài chính mới quyết định hiệu quả dòng vốn bất động sản

Phát biểu tại Hội thảo, TS Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) nhấn mạnh, bất động sản luôn là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế Việt Nam trong suốt hơn ba thập kỷ qua.

Bất động sản không chỉ là một ngành kinh tế độc lập mà còn có sức lan tỏa sâu rộng tới hơn 40 lĩnh vực liên quan, từ xây dựng, vật liệu, công nghiệp chế biến - chế tạo đến hệ thống tài chính - ngân hàng. Đây đồng thời là kênh hấp thụ và luân chuyển một phần đáng kể nguồn vốn của nền kinh tế, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng và tạo việc làm.

TS Lê Minh Nghĩa nêu quan điểm, hàng loạt chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu phát huy hiệu lực trên thực tế; thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước vào giai đoạn tái cấu trúc mới; nhu cầu nhà ở thực tiếp tục gia tăng; chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo ngày càng tác động sâu rộng đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án và quản trị thị trường. 

Đồng thời, định hướng xây dựng thị trường vốn hiện đại và trung tâm tài chính quốc tế của Việt Nam cũng đang mở ra những dư địa phát triển mới cho lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh các yếu tố thể chế, những nguồn lực tài chính quy mô lớn đang tạo nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai con số trong giai đoạn tới. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội giai đoạn 2026 - 2031 dự kiến đạt khoảng 38 triệu tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư công chiếm 20 - 22%, tương đương khoảng 8,22 triệu tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước. 

Cùng với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) duy trì tích cực, đây được xem là động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển của các dự án hạ tầng chiến lược, nhà ở, văn phòng và bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường từ đầu năm 2026 đến nay đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh nhất định. Thanh khoản có xu hướng chậm lại, trong khi giá bán tại một số khu vực và phân khúc đã bắt đầu điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Diễn biến này khiến nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp đặt ra những câu hỏi về triển vọng của thị trường trong thời gian tới.

Theo TS Lê Minh Nghĩa, điều mà giới đầu tư quan tâm hiện nay là liệu sự suy giảm thanh khoản đang diễn ra trên diện rộng hay chỉ mang tính cục bộ. Đây là nhịp điều chỉnh ngắn hạn hay dấu hiệu của một chu kỳ mới; các khó khăn hiện hữu sẽ kéo dài bao lâu; đâu là những động lực tăng trưởng mới và cơ hội đầu tư hiệu quả trong bối cảnh thị trường đang tái định vị.

"Trong bối cảnh cơ hội và thách thức đan xen, việc nhận diện đúng xu hướng vận động của thị trường và các động lực tài chính mới sẽ có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả của dòng vốn đầu tư", TS Lê Minh Nghĩa nhấn mạnh.

Ông cũng bày tỏ kỳ vọng hội thảo sẽ trở thành diễn đàn trao đổi chuyên sâu, đa chiều và thực tiễn, cung cấp những góc nhìn khách quan về xu hướng tài chính bất động sản trong giai đoạn mới. 

Qua đó, hỗ trợ cộng đồng đầu tư và doanh nghiệp đưa ra các quyết định phù hợp, đồng thời đóng góp thêm các kiến nghị chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Ba nhóm yếu tố tác động mạnh đến thị trường bất động sản

TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho biết, bất động sản là một lĩnh vực có ý nghĩa rất lớn, không chỉ đóng góp khoảng 13 - 14% GDP mà còn gắn trực tiếp với chất lượng sống của người dân.

Trong giai đoạn 2026 - 2031, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động sâu sắc từ ba nhóm yếu tố chính gồm: các xu hướng chiến lược của nền kinh tế, những định hướng chính sách mới và các thách thức cần đặc biệt lưu tâm.

Một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản.

Đi cùng với quy hoạch là hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược quốc gia, không chỉ bao gồm hạ tầng giao thông mà còn cả hạ tầng số, hạ tầng ngầm, hạ tầng biển và không gian trên không. Những công trình này đòi hỏi nguồn lực rất lớn và kéo theo nhu cầu hoàn thiện các cơ chế đặc thù.

Ông cho rằng các mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), các dự án đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM, hay các tuyến đường sắt xuyên vùng trong tương lai, không chỉ tạo động lực cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy sự hình thành và phát triển của nhiều ngành công nghiệp mới.

Bên cạnh đó, các chính sách liên kết vùng, quy hoạch siêu đô thị tại TP.HCM hay việc tổng kết và nhân rộng các cơ chế đặc thù trên phạm vi cả nước cũng sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Một xu hướng khác được TS  Võ Trí Thành đặc biệt nhấn mạnh là sự phát triển của các công trình văn hóa như nhà hát, sân vận động, trung tâm triển lãm. Đây là những thiết chế có vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng đô thị và gia tăng giá trị bất động sản.

Đáng chú ý, nhiều địa phương đang đề xuất xây dựng khu thương mại tự do và khu kinh tế tự do. Theo ông, hiện đã có khoảng 10 địa phương bày tỏ mong muốn phát triển mô hình này. Cùng với đó, việc hình thành trung tâm tài chính quốc tế sẽ mở ra cơ hội thu hút các dòng vốn mới cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

TS Võ Trí Thành cũng cho rằng xu hướng phát triển tài chính xanh và kinh tế xanh sẽ tác động ngày càng mạnh tới thị trường bất động sản. Việt Nam đang hướng tới trở thành trung tâm tài chính xanh trong khu vực, kéo theo nhu cầu phát triển các dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường.

Theo chuyên gia này, chưa bao giờ thị trường bất động sản gắn chặt với các dự án hạ tầng chiến lược và nhu cầu huy động nguồn vốn lớn như hiện nay.

Ông dẫn số liệu cho biết nhu cầu vốn đầu tư cho nền kinh tế trong giai đoạn tới lên tới khoảng 38 triệu tỷ đồng. Trong ít nhất 5 năm tới, vốn đầu tư vẫn sẽ là động lực quan trọng hàng đầu cho tăng trưởng, đặc biệt là đối với các dự án quy mô lớn.

Nhiều chính sách mới tác động mạnh đến hiệu quả đầu tư bất động sản.

Về chính sách, TS Võ Trí Thành cho biết, năm nay và thời gian tới sẽ chứng kiến nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư công và Luật Đấu thầu... Những điều chỉnh này, cùng với các cơ chế đặc thù và mô hình khu thương mại tự do, sẽ tạo ra những tác động đáng kể tới thị trường.

Ngoài ra, một trong những định hướng chính sách quan trọng được TS. Võ Trí Thành nhắc đến là nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Theo đó, việc xây dựng hệ thống định danh bất động sản và hình thành sàn giao dịch bất động sản quốc gia sẽ góp phần chuẩn hóa dữ liệu, minh bạch thông tin và hạn chế các rủi ro trên thị trường.

Bên cạnh đó, các chính sách liên quan đến thuế tài sản, thuế giao dịch và điều chỉnh cơ cấu thị trường cũng sẽ là những nội dung quan trọng trong giai đoạn tới.

Bốn trụ cột cốt lõi của thị trường vốn bất động sản

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, để nhận diện các động lực tăng trưởng cốt lõi của nền kinh tế và thị trường bất động sản trong giai đoạn tới, cần tập trung vào 4 trụ cột chính gồm chuyển đổi số, kinh tế tư nhân, đầu tư công - hạ tầng và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)

Theo TS Nguyễn Văn Đính, chuyển đổi số đang làm thay đổi căn bản chất lượng sản xuất và phương thức phát triển kinh tế. Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, quá trình chuyển đổi công nghệ, hướng tới các tiêu chuẩn chất lượng cao sẽ tạo ra những thay đổi mạnh mẽ, nâng cao hiệu quả hoạt động và năng lực cạnh tranh.

Trụ cột thứ hai là sự phát triển của khu vực kinh tế tư nhân sau khi Nghị quyết 68 được ban hành. Trong đó, thị trường bất động sản được xem là một trong những lĩnh vực hưởng lợi trực tiếp khi nhu cầu đầu tư, sản xuất và tiêu dùng tiếp tục gia tăng.

Đối với đầu tư công và phát triển hạ tầng, Chủ tịch VARS nhận định đây là động lực tăng trưởng rất quan trọng trong những năm tới. Theo ông, nhu cầu đầu tư công năm 2026 có thể lên tới hàng triệu tỷ đồng, tạo ra lực đẩy lớn cho thị trường bất động sản.

Ông cho rằng các dự án hạ tầng quy mô lớn cùng định hướng phát triển vùng của Hà Nội và TP.HCM đang tạo ra những xu hướng mới, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ thị trường. Bên cạnh đó, việc phát triển các mô hình đô thị theo tiêu chuẩn quốc tế cũng sẽ nâng tầm chất lượng thị trường bất động sản Việt Nam.

"Trụ cột cuối cùng là dòng vốn FDI, Việt Nam liên tục nằm trong nhóm quốc gia thu hút FDI cao trong khu vực, với hàng tỷ USD được rót vào lĩnh vực bất động sản mỗi năm",TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.