Nhiều gia đình chật vật trả nợ mua nhà sau thời gian ưu đãi lãi suất

Không còn là câu chuyện đầu tư, mà là áp lực "gồng" dòng tiền

Đầu năm 2024, vợ chồng anh Hoàng Nam (35 tuổi, quận Hoàng Mai, Hà Nội) quyết định vay hơn 2,8 tỷ đồng để mua một căn hộ rộng gần 80m2 tại khu vực phía Tây thành phố. Thời điểm đó, ngân hàng đưa ra mức lãi suất ưu đãi khoảng 7%/năm trong 12 tháng đầu, số tiền phải trả hàng tháng khoảng 24 triệu đồng.

Nhiều gia đình trung lưu bắt đầu bước vào "chu kỳ sống theo kỳ trả nợ": Cân đo từng khoản chi, trì hoãn kế hoạch cá nhân và thậm chí phải hy sinh chất lượng sống để giữ căn nhà đã mua.

Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi khiến khoản trả nợ mỗi tháng tăng lên hơn 35 triệu đồng.

"Thu nhập gia đình khoảng 50 triệu đồng/tháng, trước đây vẫn nghĩ có thể xoay được. Nhưng giờ gần như toàn bộ thu nhập dồn vào tiền nhà, mọi khoản chi khác đều phải cắt giảm", anh Nam nói.

Theo anh Nam, gia đình đã phải bán chiếc ô tô mua trả góp trước đó để giảm áp lực tài chính. Kế hoạch sinh thêm con cũng phải tạm hoãn.

Tình trạng tương tự cũng đang diễn ra ở nhiều gia đình trẻ mua nhà trong giai đoạn 2021 - 2024, thời điểm giá căn hộ liên tục leo thang và người mua buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Không ít gia đình thậm chí chọn phương án cho thuê lại căn hộ mới mua, trong khi tiếp tục đi thuê ở khu vực rẻ hơn để giảm áp lực trả nợ. Một số người bán bớt tài sản tích lũy hoặc rút tiền tiết kiệm để duy trì khả năng thanh toán ngân hàng.

Theo ông Nghiêm Xuân Nhật, Phó tổng Giám Đốc Công ty Cổ phần địa ốc Vako Invest, tâm lý người mua nhà hiện nay cũng thay đổi rõ rệt. 

Nếu trước đây khách hàng thường quan tâm khả năng tăng giá tài sản, thì nay câu hỏi lớn nhất lại là "mỗi tháng phải trả bao nhiêu?" và "nếu lãi suất tăng thêm vài phần trăm thì có chịu nổi không?".

Áp lực dòng tiền đang khiến nhiều gia đình bước vào trạng thái "sống theo kỳ trả nợ": Ngày nhận lương cũng là ngày thanh toán ngân hàng; mọi kế hoạch mua sắm, nghỉ dưỡng hay đầu tư khác đều phải xếp sau khoản vay mua nhà.

Người mua nhà phải học cách vay an toàn hơn

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mà yếu tố tài chính cá nhân quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá tài sản.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, trong bối cảnh lãi suất còn nhiều biến động, người mua nhà cần xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn và chuẩn bị khả năng chống chịu rủi ro tốt hơn. 

Theo ông, việc hình thành quỹ dự phòng là yếu tố cần thiết, bởi nếu sử dụng đòn bẩy tài chính vượt quá khả năng chi trả trong khi dòng tiền cá nhân thiếu ổn định, áp lực trả nợ sẽ trở nên rất lớn.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh để trở lại đúng giá trị cốt lõi là phục vụ nhu cầu ở thực. Theo ông, "phân hóa" sẽ là từ khóa nổi bật của thị trường trong năm 2026.

Ông Quốc Anh cho rằng, các dự án phát triển dàn trải, thiếu tiện ích hoặc không bám sát nhu cầu thực tế sẽ dần mất sức hút. Trong khi đó, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, sở hữu vị trí gần các tuyến hạ tầng trọng điểm như Metro hay đường vành đai vẫn duy trì được giá trị và thanh khoản tích cực.

"Ở bất kỳ giai đoạn nào, mua nhà để ở vẫn là nhu cầu chính đáng. Tuy nhiên, hiện nay sẽ phù hợp hơn với những người đã xác định rõ nhu cầu và có sự chuẩn bị tốt về tài chính", ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Các chuyên gia tài chính cũng cho rằng một sai lầm phổ biến của nhiều gia đình trẻ là dùng gần như toàn bộ tiền tích lũy để trả trước căn hộ, sau đó phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng. Khi lãi suất thay đổi hoặc thu nhập giảm, toàn bộ kế hoạch tài chính lập tức mất cân đối.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất chưa có dấu hiệu giảm mạnh, nhiều chuyên gia khuyến nghị người mua nhà chỉ nên vay khi đã chuẩn bị sẵn quỹ dự phòng tài chính ít nhất từ 6 - 12 tháng chi tiêu, đồng thời đảm bảo khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá 40 - 50% tổng thu nhập gia đình.

Thực tế, áp lực trả nợ hiện nay đang tạo ra một "cuộc tái cấu trúc" âm thầm trong đời sống của tầng lớp trung lưu đô thị. Nhà không còn đơn thuần là tài sản đầu tư hay biểu tượng thành đạt, mà đang trở thành phép thử dài hạn đối với khả năng quản trị tài chính của mỗi gia đình.

Và trong bối cảnh đó, câu hỏi lớn nhất của người mua nhà hiện nay không còn là "có mua được nhà hay không", mà là "có đủ sức đi hết hành trình trả nợ kéo dài hàng chục năm hay không".