Những thăng trầm của thị trường bất động sản trong 10 năm qua

(Xây dựng) – Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều thăng trầm nhưng trên hết là sự nóng lại ngoạn mục sau một thời gian đóng băng của hầu hết các phân khúc bất động sản.

Giai đoạn đại dịch Covid-19 vừa qua đã làm ảnh hưởng phần nào đến thị trường bất động sản, dù vậy nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở trung, cao cấp vẫn tăng, giá cũng vẫn tăng lên đáng kể.

Thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản đã có bước phát triển cả về quy mô, số lượng, cơ cấu sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia thị trường.

Hiện nay, cả nước đã và đang triển khai thực hiện 5.000 dự án, với tổng vốn đầu tư khoảng hơn 4,5 tỷ đồng (tăng gấp 3 lần so với năm 2009). Số lượng chung cư tăng trưởng mạnh. Theo số liệu năm 2010, dân số Hà Nội đạt khoảng 6,6 triệu người, toàn thị trường có hơn 20.000 căn nhà phố, chung cư chủ yếu là các căn hộ cũ, ước tính khoảng 73.000 căn. Đến năm 2019, dân số Hà Nội đạt 8,1 triệu người, khoảng 46.000 căn nhà phố và hơn 300.000 căn hộ chung cư.

Ngoài nhà ở thương mại còn có nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch (biệt thự, căn hộ du lịch), văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê. Tính đến hết năm 2019, trong tổng số 5.000 dự án nhà ở thì có hơn 1.000 dự án nhà ở xã hội; có 326 khu công nghiệp, có khoảng 30.000 cơ sở lưu trú du lịch; có 6 triệu m2 văn phòng cho thuê (tăng gần gấp 3 năm 2009).

Giống như một quy luật chu kỳ hình, thị trường bất động sản 10 năm qua đã trải qua các giai đoạn phát triển: Nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Cụ thể, giai đoạn 2009 - 2010 là giai đoạn phát triển nóng của thị trường, hầu hết các phân khúc bất động sản đều tăng trưởng nóng chủ yếu do nới lỏng tín dụng.

Giai đoạn 2011 - 2013 là giai đoạn trầm lắng, đóng băng, do ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay bất động sản; coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất.

Giai đoạn 2014 - 2019 là giai đoạn thị trường bất động sản phục hồi và phát triển, do trong giai đoạn này Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Tuy nhiên, từ cuối năm 2019 đến nay có biểu hiện chững lại ở một số phân khúc mất cân đối cung cầu và điều kiện tín dụng.

Tuy nhiên, giai đoạn đại dịch Covid-19 vừa qua đã làm ảnh hưởng phần nào đến thị trường bất động sản, dù vậy nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở trung, cao cấp vẫn tăng, giá cũng vẫn tăng lên đáng kể.

Trả lời cho câu hỏi tại sao lại có hiện tượng này, đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng đã trả lời báo chí trong cuộc họp gặp gỡ báo chí ngày 16/6: Qua nghiên cứu đánh giá của các địa phương, giá nhà ở phụ thuộc vào nhu cầu của người tiêu dùng, nếu cầu tăng mà cung giảm thì giá sẽ tăng. Cung tăng mà cầu giảm thì giá sẽ giảm. Vừa qua, theo đánh giá của các chuyên gia thì thị trường nhà ở cho người dân có thu nhập thấp là rất lớn, trong khi đó nguồn cung về nhà ở thời gian qua bị sụt giảm do đại dịch Covid-19.

Ngoài ra, việc khuyến khích phát triển nhà ở thương mại cho người có thu nhập thấp đang được Bộ Xây dựng chú trọng. Đây là giải pháp đi cùng với nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở ngày một tăng cho người dân có thu nhập thấp. Hướng giải quyết cho các trường hợp này là nhà ở có diện tích nhỏ giá thấp dưới 20 triệu đồng/m2. Để phát triển được dự án này thì cần sự chung tay chia sẻ của nhiều phía từ Nhà nước, doanh nghiệp cho đến người dân bởi cơ chế không được ưu đãi như nhà ở xã hội nhưng sẽ có các cơ chế khuyến khích vượt trội hơn so với nhà ở thương mại như: ưu đãi về thủ tục, đất đai, vốn…

Mặc dù, Nghị quyết chưa được chính thức ban hành nhưng quan điểm của Bộ Xây dựng là tuân thủ đúng Nghị quyết của Chính phủ không trái với pháp luật.

Trong giai đoạn 10 năm qua, sự phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu, bảo đảm an sinh xã hội, đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch, tăng trưởng xanh.

Đặc biệt, do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo quyết liệt, các Bộ, ngành, địa phương đã sử dụng hài hòa, hợp lý các công cụ điều tiết chính như: Tín dụng, thuế, đất đai, quy hoạch… nên Việt Nam đã cơ bản kiểm soát được thị trường bất động sản, giữ được sự ổn định và tăng trưởng trong 5 năm (kể từ năm 2014 đến nay), góp phần quan trọng vào ổn định kinh tế vĩ mô.