Quy định sử dụng căn hộ có thời hạn: Chung cư có mất giá không?

Anh Vũ Nguyện, cán bộ thuộc bệnh viện Đại học Quốc gia Hà Nội (TP Hà Nội), đang có nhu cầu mua chung cư để ở. Sau khi có thông tin nhà ở có thời hạn, anh nghiên cứu về vấn đề sở hữu rất nhiều. Các chung cũ đang hiện hữu phần lớn là sở hữu lâu dài, anh Nguyện thấy thông tin đã rõ ràng.

Căn hộ có thời hạn vẫn là tài sản, có giá trị đối với cư dân đô thị.

Còn chung cư có thời hạn theo quy định mới, tại Nghị quyết số 21 xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình. Cụ thể, đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao với thời hạn lâu dài, nhưng công trình xây dựng bên trên mà cụ thể là nhà chung cư sẽ có thời hạn sử dụng gắn liền với niên hạn xây dựng.

"Điều tôi quan tâm là, nhu cầu tài chính và nhu cầu sử dụng đến đâu thì tôi lựa chọn hình thức sở hữu căn hộ chung cư phù hợp đến đó. Căn hộ tôi mua sẽ là tài sản sở hữu, giá trị căn nhà tôi được sử dụng chứ không quan tâm đến việc chung cư là tiêu sản hay tích sản", anh Vũ Nguyện chia sẻ.

Giá trị chung cư qua dữ liệu của thị trường

Trao đổi với phóng viên Báo Xây dựng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết: Các quy định về niên hạn sử dụng công trình, tăng cường việc kiểm định, cải tạo và xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng khiến không ít người cho rằng, khi công trình có "tuổi thọ", chung cư sẽ không còn là một tài sản để tích lũy lâu dài.

Tuy nhiên, nếu chỉ dựa trên yếu tố đó để kết luận chung cư là "tiêu sản" thì vẫn chưa phản ánh đầy đủ bức tranh của thị trường. Trong đầu tư, theo ông Tuấn, không có loại tài sản nào mặc định là tích sản hay tiêu sản. Điều quan trọng không phải tài sản đó là gì, mà là nó tạo ra giá trị như thế nào trong suốt vòng đời sở hữu.

Ông Tuấn khẳng định, dữ liệu thị trường đang kể một câu chuyện khác. Từ cơ sở dữ liệu giá của hơn 600 dự án chung cư mà Batdongsan theo dõi, có tới 594/626 dự án - tương đương 95% ghi nhận giá bán tin đăng trong quý II/2026 cao hơn cùng kỳ năm trước. Mức tăng giá trung bình đạt khoảng 22,5%, trong khi chỉ 29 dự án giảm giá so với 2025.

"Nếu nhìn từ góc độ hiệu quả đầu tư, rất khó để gọi một loại tài sản mà 95% dự án đều tăng giá trong một năm là tiêu sản. Không phải chung cư quyết định là tích sản hay tiêu sản, mà chính chất lượng của dự án mới quyết định điều đó", ông Tuấn nhận định.

Theo ông, đã qua thời mua chung cư nào cũng tăng giá. Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, quản lý vận hành tốt và nhu cầu ở thực lớn sẽ tiếp tục gia tăng giá trị. Ngược lại, những dự án xuống cấp, thiếu tiện ích hay mất lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng khó giữ giá.

"Khi thị trường phát triển, tài sản không còn tăng giá đồng loạt, mà giá trị sẽ thuộc về những dự án thực sự tốt. Đây cũng là điều đã diễn ra ở hầu hết các thị trường bất động sản phát triển trên thế giới. Đừng hỏi chung cư là tích sản hay tiêu sản. Hãy hỏi bạn đang sở hữu một dự án tốt hay không", ông Tuấn nói.

"Bẫy tâm lý" người dân cần nhận diện

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ vẫn là ổn định, lâu dài.

"Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế là khái niệm kỹ thuật. Nếu công trình hết niên hạn sử dụng, nhưng vẫn bảo đảm chất lượng sau kiểm định thì tiếp tục được sử dụng. Không phải cứ hết niên hạn thiết kế là người dân mặc nhiên phải đóng tiền", ông Đỉnh lưu ý.

Theo ông, điểm đáng chú ý trong định hướng mới của Nghị quyết 21 không nằm ở việc thay đổi chế độ sở hữu, mà ở việc đặt quyền của chủ sở hữu căn hộ song hành với nghĩa vụ. Đồng thời xác định rõ hơn nguyên tắc người được hưởng quyền sở hữu cũng phải có trách nhiệm tài chính khi chung cư cần xây dựng lại.

"Nội dung chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư, đồng nghĩa Luật Nhà ở sửa đổi sẽ phải làm rõ trách nhiệm đóng góp của cư dân khi công trình hết vòng đời sử dụng", ông Đỉnh nói.

"Nhìn tổng thể, chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại hầu như không thay đổi. Vì vậy, người dân cần tỉnh táo trước những thông tin dễ gây hiểu lầm trên thị trường. Nghị quyết 21 không làm mất đi quyền sử dụng đất lâu dài của người dân", ông Đỉnh khuyến cáo.

Giá trị chung cư được định đoạt dựa trên nhiều yếu tố

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT CTCP Khang Land Holding chia sẻ, nếu được thiết kế đầy đủ, chính sách quản lý chung cư theo niên hạn công trình là bước tiến tích cực của thị trường bất động sản.

Thời hạn sử dụng chỉ là một trong các yếu tố tạo nên giá trị tổng thể của căn hộ chung cư.

"Thay vì chỉ dựa vào vị trí, giá trị căn hộ trong tương lai sẽ phản ánh đúng chất lượng thực của công trình, bao gồm uy tín chủ đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng kết cấu, khả năng bảo trì, hiệu quả vận hành cũng như khả năng tái thiết sau này. Dự án chất lượng cao sẽ giữ giá trị lâu hơn, còn dự án chất lượng thấp sẽ bị thị trường chiết khấu ngay từ đầu", ông Cao nhận định.

Ông cho rằng, vai trò của doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi. Chủ đầu tư không thể chỉ xây xong rồi bàn giao, mà phải có trách nhiệm lâu dài đối với chất lượng công trình, hệ thống bảo trì cũng như khả năng tái tạo dự án trong tương lai.

Theo ông Vũ Cao, thành công của chính sách không nằm ở việc quy định niên hạn thiết kế là 50 năm, 70 năm hay 99 năm, mà ở việc xây dựng được hành lang pháp lý đầy đủ cho toàn bộ vòng đời của một tòa chung cư.

Ngoài ra, cần phân biệt rõ ba khái niệm gồm: niên hạn thiết kế công trình, thời gian sử dụng thực tế và quyền tài sản của chủ sở hữu. Đây là ba vấn đề có liên quan, nhưng không đồng nhất. "Hết niên hạn thiết kế không có nghĩa căn hộ tự động mất giá trị hoặc người dân mất quyền sở hữu", ông nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng: Một tài sản được coi là tích sản khi có khả năng bảo toàn, gia tăng giá trị hoặc tạo ra dòng tiền ổn định. Ngược lại, nếu giá trị suy giảm nhanh, chi phí duy trì lớn và hiệu quả khai thác thấp, tài sản đó sẽ mất dần vai trò tích lũy.

Vì vậy, giá trị của một căn hộ không được quyết định bởi tên gọi hay một yếu tố đơn lẻ, mà phụ thuộc vào vị trí, chất lượng công trình, hạ tầng, công tác quản lý vận hành và nhu cầu thực của thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.