Siết phân lô bán nền: Thái Nguyên định hình lại thị trường và đô thị thực

Xây dựng không gian sống thực

Từ ngày 6/4/2026, Quyết định số 17/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên chính thức có hiệu lực, thay thế Quyết định 72/2024. Không chỉ điều chỉnh kỹ thuật quản lý đất đai, văn bản này còn thể hiện bước chuyển rõ nét trong tư duy phát triển đô thị: Từ chia lô bán đất sang xây dựng không gian sống thực.

Ở góc độ quản lý ngành, ông Phạm Quang Anh, Giám đốc Sở Xây dựng Thái Nguyên, nhấn mạnh: “Các tuyến đường lớn, đặc biệt là cửa ngõ đô thị, nếu chỉ phân lô bán nền sẽ rất khó kiểm soát kiến trúc, cảnh quan. Việc yêu cầu xây dựng nhà ở đồng bộ sẽ tạo diện mạo đô thị khang trang, hiện đại hơn, phù hợp xu thế phát triển đô thị bền vững sáng, xanh, sạch, đẹp”.

Tuy siết chặt ở các khu vực trọng điểm, quy định mới không “đóng cửa” hoàn toàn với phân lô bán nền. Những khu vực không thuộc đô thị loại II, III hoặc không nằm trong các vị trí bắt buộc xây dựng nhà ở vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Cách tiếp cận này được đánh giá là linh hoạt, phù hợp với thực tế của một tỉnh trung du như Thái Nguyên, nơi nhu cầu tự xây dựng nhà ở của người dân vẫn còn phổ biến.

Theo ông Nguyễn Văn Hưng, Chủ tịch UBND xã Vạn Phú, việc yêu cầu chủ đầu tư xây dựng một tỷ lệ nhất định nhà ở hoàn thiện (khoảng 20–30% trục chính) là cần thiết để tạo điểm nhấn kiến trúc và đảm bảo đồng bộ hạ tầng.

“Nếu chỉ phân lô bán nền, người dân xây dựng tự phát sẽ dẫn đến thiếu đồng bộ, khó quản lý và làm giảm mỹ quan nông thôn, tuy nhiên không nên cực đoan cấm hoàn toàn phân lô bán nền. Đây vẫn là kênh cung cấp nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người dân. Vấn đề là phải kiểm soát đúng khu vực, đúng vị trí,” ông Hưng nhận định.

Sàng lọc nhà đầu tư, chặn dự án “treo”

Quy định mới được dự báo sẽ tác động đáng kể tới thị trường bất động sản địa phương. Ở chiều tích cực, việc siết phân lô bán nền sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, “lướt sóng” theo tin đồn quy hoạch – nguyên nhân từng gây ra nhiều cơn “sốt đất” cục bộ tại Thái Nguyên những năm gần đây.

Việc buộc chủ đầu tư xây dựng nhà ở hoàn chỉnh khiến chi phí tăng, thời gian thu hồi vốn kéo dài, qua đó góp phần sàng lọc các nhà đầu tư yếu năng lực và hạn chế tình trạng dự án “treo”, triển khai cầm chừng.

Tuy nhiên, áp lực tài chính đối với doanh nghiệp là không nhỏ. Ông Đỗ Quang Khải, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Nacico – chủ đầu tư dự án Điểm dân cư nông thôn xóm Duyên (xã Vạn Phú) – cho biết doanh nghiệp đã xây dựng 27 căn nhà liền kề dọc tỉnh lộ 261 và đang tiếp tục hoàn thiện 58 căn tại dự án lân cận, với tổng vốn đầu tư gần 60 tỷ đồng.

Dù tuân thủ quy định, việc tiêu thụ sản phẩm lại gặp khó. Tỷ lệ lấp đầy 27 căn hoàn thành từ tháng 4/2024 đến nay chỉ dưới 10%.

Theo ông Đỗ Quang Khải, xây dựng nhà ở đồng bộ giúp hình thành hạ tầng khang trang, phù hợp định hướng dài hạn, nhưng chi phí lớn trong khi nhu cầu ở nông thôn vẫn thiên về mua đất tự xây, khiến thanh khoản thấp và tạo áp lực dòng tiền cho doanh nghiệp.

Từ thực tế này, nhiều ý kiến đề xuất điều chỉnh linh hoạt tỷ lệ xây dựng nhà ở, nhất là tại khu vực nông thôn, để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp.

Ở góc độ người dân, quy định mới nhận được sự đồng thuận, đặc biệt tại các khu vực đô thị hóa nhanh.

Tại phường Phổ Yên, nhiều khu đất từng phân lô nhưng bỏ hoang, gây lãng phí. Người dân cho rằng nếu xây dựng nhà ở đồng bộ ngay từ đầu sẽ sớm hình thành khu dân cư, kéo theo dịch vụ phát triển và tránh tình trạng “đất có mà không có người”.

Tại xã Thành Công, định hướng xây dựng nhà ở đồng bộ đã được lồng ghép ngay từ khâu quy hoạch. Địa phương đang triển khai Khu đô thị số 4 (37,7ha), đồng thời quy hoạch Khu đô thị số 2 (21ha), Khu đô thị Thành Công (128ha) cùng trục kết nối liên vùng.

Các phương án xây dựng nhà liền kề dọc trục chính được đề xuất nhằm đảm bảo mỹ quan và tính đồng bộ, với yêu cầu xuyên suốt là kiểm soát chặt từ quy hoạch, đất đai đến quản lý xây dựng để đạt hiệu quả thực chất.

Từ thực tế phát triển “nóng” của thị trường đất nền, quy định mới không chỉ nhằm lập lại trật tự, mà còn hướng tới mục tiêu dài hạn, xây dựng các đô thị có chất lượng sống thực sự.

Đô thị, theo đó, không còn là những “bản đồ quy hoạch trên giấy” hay các khu đất chờ giao dịch, mà phải được hình thành bằng công trình, bằng con người và bằng không gian sống thực.