Sở hữu tài sản hàng chục tỷ nhưng vẫn thiếu tiền mặt

Anh Đào Hồng Phúc (sinh năm 1989) hiện sống cùng vợ, hai con nhỏ, bố mẹ và một người bác đã ngoài 90 tuổi trong căn nhà 7 người tại TP.HCM. Gia đình đông người lớn tuổi cần chăm sóc khiến anh quyết định tạm dừng công việc để ở nhà lo cho gia đình, trong khi nguồn thu chính đến từ tiệm áo cưới và studio chụp ảnh cưới do vợ anh quản lý.

Có nhiều hộ gia đình sở hữu các loại hình bất động sản nhưng chưa biết tận dụng triệt để dòng tiền.

Trước thời điểm dịch Covid-19, anh Phúc làm trong lĩnh vực công nghệ thông tin. Tuy nhiên sau dịch, sức khỏe của bố mẹ giảm sút nên anh chuyển sang ở nhà hỗ trợ gia đình. Khi đó, công việc kinh doanh của vợ vẫn khá ổn định với hai cửa hàng áo cưới nên quyết định này không gây áp lực lớn về tài chính.

Thế nhưng khoảng hai năm trở lại đây, hoạt động kinh doanh bắt đầu gặp nhiều khó khăn khi mức độ cạnh tranh tăng cao. Gia đình buộc phải thu hẹp quy mô, gộp hai cửa hàng thành một để giảm chi phí vận hành.

Sau khi trừ tiền thuê mặt bằng và lương nhân viên, thu nhập trung bình của cửa hàng hiện chỉ còn khoảng 30 triệu/tháng. Trong khi đó, chi phí sinh hoạt của cả gia đình 7 người cũng dao động quanh mức 30 triệu đồng. Điều này khiến dòng tiền của gia đình dần suy giảm và hiện rơi vào tình trạng âm.

Ngoài ra, anh Phúc đang vay thế chấp 600 triệu đồng để chuyển đổi mục đích sử dụng đất với một số lô đất do gia đình anh sở hữu, với khoản lãi phải trả mỗi tháng khoảng 13 triệu đồng.

Điều đáng nói là dù gặp khó khăn về dòng tiền, gia đình anh lại đang sở hữu khối tài sản bất động sản có giá trị lớn.

Cụ thể gồm ba lô đất nền với tổng giá trị ước tính gần 40 tỷ đồng, trong đó có hai lô đất khoảng 7 tỷ đồng, một lô đất diện tích 1.000m² trị giá khoảng 12 tỷ đồng và một lô đất khác gần tuyến Vành đai 3 TP.HCM trị giá khoảng 20 tỷ đồng.

Tuy nhiên, điểm chung của tất cả các tài sản này là không tạo ra bất kỳ dòng tiền nào.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Capital, chuyên gia tài chính, khu vực nơi các lô đất của Phúc tọa lạc vẫn có triển vọng tăng giá trong dài hạn, đặc biệt là khi nằm gần tuyến Vành đai 3 TP.HCM - một trong những dự án hạ tầng giao thông trọng điểm của khu vực phía Nam.

Dự án này được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị, thúc đẩy sự lan tỏa kinh tế từ trung tâm TP.HCM sang các vùng lân cận. Một số đoạn dự kiến thông xe trong năm nay và toàn tuyến có thể hoàn thành trong khoảng 2 - 3 năm tới. Vì vậy, về dài hạn, khả năng tăng giá của bất động sản quanh khu vực này vẫn được đánh giá khá tích cực.

Tuy nhiên, trong bối cảnh gia đình đang gặp áp lực tài chính, việc nắm giữ toàn bộ danh mục bất động sản có thể không còn là lựa chọn tối ưu. Theo Nguyễn Minh Tuấn, giải pháp hợp lý là tái cơ cấu danh mục đầu tư, giữ lại những tài sản có tiềm năng tốt nhất và cân nhắc chuyển nhượng những tài sản ít lợi thế hơn.

Cụ thể, phương án được đưa ra là bán hai lô đất liền kề để thu về khoảng 8 tỷ đồng. Khoản tiền này có thể dùng để tất toán các khoản vay hiện tại, đồng thời chuyển một phần sang các kênh tài chính tạo dòng tiền ổn định như gửi tiết kiệm hoặc đầu tư dài hạn.

Trong khi đó, hai tài sản còn lại, đặc biệt là lô đất góc và lô đất gắn với nhu cầu sử dụng lâu dài của gia đình vẫn có thể giữ lại để chờ hưởng lợi khi hạ tầng khu vực hoàn thiện. Khi khu vực phát triển hơn, những tài sản này còn có khả năng khai thác cho thuê hoặc kinh doanh.

Người Việt giàu tài sản nhưng thiếu dòng tiền

Theo nhìn nhận của ông Tô Anh Hùng, Giám đốc Công ty A-City, thành viên Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), câu chuyện của gia đình anh Phúc không phải là trường hợp cá biệt. Tại Việt Nam, nhiều gia đình có xu hướng tích lũy tài sản bằng cách mua đất nền hoặc bất động sản, nhưng lại ít quan tâm đến khả năng tạo dòng tiền.

Đất nền có ưu điểm lớn là tiềm năng tăng giá theo thời gian, đặc biệt khi gắn với các dự án hạ tầng. Tuy nhiên, hạn chế lớn nhất của loại tài sản này là khả năng tạo dòng tiền gần như bằng không.

Khi gặp biến cố tài chính như mất việc, kinh doanh khó khăn hoặc phát sinh chi phí lớn, nhà đầu tư rất dễ rơi vào áp lực thanh khoản. Trong nhiều trường hợp, họ buộc phải bán tài sản sớm hơn dự định, thậm chí chấp nhận bán rẻ hoặc cắt lỗ để giải quyết nhu cầu tiền mặt.

Vì vậy, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên cân bằng giữa tài sản tăng trưởng và tài sản tạo dòng tiền.

Chẳng hạn, nếu gia đình Phúc phân bổ khoảng 4 tỷ đồng sang các kênh đầu tư tài chính, chỉ cần đạt mức lợi suất khoảng 10% mỗi năm là có thể tạo ra khoảng 400 triệu đồng, tương đương hơn 30 triệu đồng mỗi tháng. Khoản thu nhập này gần như đủ để trang trải phần lớn chi phí sinh hoạt của gia đình.

Dù chưa thể đạt đến tự do tài chính hoàn toàn, nhưng đây sẽ là nền tảng giúp gia đình giảm áp lực tiền mặt và có kế hoạch tài chính ổn định hơn trong dài hạn.

Với nhiều gia đình Việt, việc tích lũy bất động sản thường được xem là cách bảo toàn và gia tăng tài sản hiệu quả. Tuy nhiên, khi toàn bộ tài sản đều "nằm im" trong đất đai, rủi ro thiếu dòng tiền là điều rất dễ xảy ra.

Theo các chuyên gia, chiến lược tài chính bền vững cần có sự cân bằng giữa ba yếu tố: tài sản tăng trưởng, tài sản tạo dòng tiền và quỹ dự phòng.

Trong trường hợp của anh Phúc, việc tái cấu trúc danh mục đầu tư ngay từ bây giờ không chỉ giúp giải quyết khó khăn trước mắt mà còn tạo nền tảng tài chính ổn định cho tương lai, đặc biệt là các kế hoạch dài hạn như giáo dục cho hai con.

Bởi thực tế cho thấy, không ít người sở hữu khối tài sản lên tới hàng chục tỷ đồng nhưng vẫn phải lo lắng từng khoản chi tiêu hằng tháng. Và đôi khi, quyết định đúng đắn không phải là giữ thêm đất, mà là giữ được dòng tiền.