Giá chung cư Hà Nội "lặng sóng" sau giai đoạn tăng nóng

Trong báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội mới đây vừa được CBRE Việt Nam công bố, quý I/2025, có 7 dự án mới tại Hà Nội được mở bán, đưa ra thị trường gần 3.920 căn hộ. Mặc dù con số này tương đối khiêm tốn so với mức mở bán trung bình 8.000-9.000 căn một quý của 3 quý liền trước, nhưng tăng gần 70% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá chung cư tại Hà Nội đang "lặng sóng" sau khoảng thời gian tăng nóng.

Quỹ đất nội đô đang ngày càng hạn chế cũng khiến cho nguồn cung mới đang có xu hướng "dịch chuyển", dự án mới trong quý chủ yếu tập trung ở các dự án phát triển tại các quận, huyện ngoại thành như: Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất.

Thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội trong quý đầu tiên của năm 2025 ghi nhận sự ổn định. Theo đó, số căn hộ chung cư bán được trong quý đạt gần 3.950 căn, giảm 63% theo quý nhưng tăng 72% theo năm.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý I/2025. Số liệu nghiên cứu cho thấy, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2. Mức giá này chỉ cao hơn 3% so với quý trước và là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý II/2023.

Tại thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán quý này cũng tiếp tục chậm lại. Thời điểm cuối quý I/2025, giá bán thứ cấp trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2.

Giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đang có xu hướng chững lại. Ảnh: CBRE.

Một báo cáo khác của Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam cho thấy, giá sơ cấp tại Hà Nội thu hẹp tốc độ tăng xuống còn 6% so với quý IV/2024, đạt 3.083 USD/m2 do cạnh tranh từ thị trường thứ cấp của các dự án mở bán năm ngoái và sản phẩm mới đa dạng từ nhiều dự án cách trung tâm thành phố chưa đầy 1 giờ lái xe.

Ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn RB phân tích, quý đầu năm 2025, tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội đã chững lại, chậm hơn do sức mua có dấu hiệu chững lại trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế. Cần thêm thời gian tháo gỡ vướng mắc pháp lý, hơn nữa nền giá mới cao làm tăng chi phí giao dịch và đầu tư.

Chung cư chững giá, có nên xuống tiền?

Trong bối cảnh thị trường chưa rõ xu hướng, người mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Khảo sát tại thị trường thứ cấp, một số chung cư trong quý I/2025 đã ghi nhận đà chững giá, tăng chậm hơn so với đà tăng "phi mã" trước đó, cụ thể: Giá rao bán căn hộ chung cư tại Vinhomes Smart City trong 3 tháng đầu năm chỉ tăng nhẹ 1%, từ 66 triệu đồng lên 67 triệu đồng/m2; Tại chung cư Vinhomes Times City, giá bán trung bình đang giảm nhẹ từ 89,2 triệu đồng/m2 xuống 88,2 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư tại Lumi Hanoi tăng nhẹ từ 79,1 triệu đồng/m2 lên 79,4 triệu đồng/m2...

Các quận như Nam Từ Liêm, Hoàng Mai hay huyện Thanh Trì là những điểm nóng trước đây nay không còn ghi nhận mức tăng giá như trước. Một căn hộ 54m2 tại đường Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, từng được rao bán với giá 4 tỷ đồng trước Tết Nguyên đán 2025, nay đã giảm xuống còn 3,8 tỷ đồng sau hai tháng do xu hướng giá ngừng tăng. Tuy nhiên, dù đã giảm giá, căn hộ này vẫn chưa tìm được người mua sau nửa tháng rao bán.

Tương tự, một căn hộ 70m2 tại Thanh Trì từng được định giá 3,5 tỷ đồng vào cuối tháng 10/2024. Sau đó, giá bị đẩy lên 3,7 tỷ đồng, rồi 3,8 tỷ đồng vào tháng 11/2024. Đến tháng 3/2025, căn hộ này được chào bán lại với mức 3,6 tỷ đồng, thấp hơn so với thời điểm cao nhất. Điều này cho thấy giá chung cư Hà Nội đang có xu hướng điều chỉnh, đặc biệt ở các khu vực từng tăng nóng.

Ông Nguyễn Quang Huy, khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi nhận định, giá chung cư Hà Nội đang chững lại sau đợt tăng liên tục là do nguồn cung mới dồi dào, đặc biệt là phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, quyết định xuống tiền của khách hàng cũng bị ảnh hưởng khi lãi suất cho vay mua nhà chưa giảm sâu. Trong khi đó, giá nhà quá cao cũng ảnh hưởng tới lực cầu.

Với những nhà đầu tư đang "ôm" hàng, nếu áp lực tài chính cao, ông Huy cho rằng có thể xem xét bán bớt những căn khó thanh khoản, tuy nhiên không nên cắt lỗ ồ ạt thời điểm này.