Trao đổi với Báo Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích những "điểm nghẽn" và kỳ vọng những đột phá quan trọng của dự thảo nghị quyết.

Làm rõ "nhà ở giá phù hợp" để đảm bảo nhu cầu thật

- Thưa ông, vì sao HoREA đặc biệt quan tâm và đề nghị góp ý cho dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp?

Tôi cho rằng, đây là phần còn thiếu trong hệ thống chính sách nhà ở đô thị hiện nay. Thị trường đang tồn tại hai cực: nhà ở xã hội là phân khúc nhà ở có giá rẻ nhất, nhưng nguồn cung còn hạn chế và điều kiện tiếp cận khe, nên người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận; còn nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường thì giá đã vượt xa khả năng chi trả của số đông người dân trong xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).

Ở giữa hai phân khúc nhà ở này là nhóm rất đông người thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị, có nhu cầu thật nhưng khó tiếp cận cả hai kênh nhà ở này. Nếu Nghị quyết thí điểm được thiết kế phù hợp, đây sẽ là công cụ quan trọng để bổ sung nguồn cung "nhà ở giá phù hợp", điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm nhà ở của thị trường bất động sản theo hướng cân bằng và phát triển lành mạnh hơn.

- Ông có thể phân định rõ hơn về "nhà giá rẻ" và "giá nhà phù hợp" trong bức tranh chính sách hiện nay?

Lãnh đạo Đảng và Nhà nước đã chỉ đạo thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển "nhà giá rẻ" tại các đô thị và theo quan điểm của HoREA, "nhà giá rẻ" gồm hai loại: nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của số đông người thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị, gọi tắt là "nhà ở giá phù hợp".

Nhà ở xã hội là phân khúc có giá thấp nhất do được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế, ưu đãi tín dụng và khống chế lợi nhuận không quá 10%, song nguồn cung vẫn chưa đáp ứng nhu cầu rất lớn. Trong khi đó, "nhà ở giá phù hợp" hướng tới công nhân, người lao động, cán bộ, công chức, người trẻ, người mua nhà lần đầu… Đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, có thanh khoản cao, rủi ro thấp nếu được hỗ trợ tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý.

HoREA đề xuất Nhà nước không bao cấp, không khống chế lợi nhuận dự án mà giao địa phương quy định loại nhà, giá trần phù hợp thực tiễn; khuyến khích cho vay thương mại lãi suất khoảng 6-7% trong 10-12 năm, có thể tận dụng gói tín dụng 145.000 tỷ đồng. Theo ông, khi có cơ chế phù hợp, doanh nghiệp và ngân hàng sẽ chủ động tham gia, tạo cú hích phát triển phân khúc này.

Theo quy luật thị trường, "có cầu ắt có cung". Với phân khúc nhà ở giá phù hợp, đây là cơ hội kinh doanh an toàn, rủi ro thấp nên cả doanh nghiệp bất động sản và tổ chức tín dụng đều sẵn sàng tham gia. Vì vậy, Nhà nước chỉ cần xây dựng cơ chế, hành lang pháp lý minh bạch, ổn định; không cần bao cấp như đối với nhà ở xã hội vẫn có thể thu hút mạnh mẽ nguồn lực xã hội vào phân khúc này.

- Hiện nay nhóm người thu nhập thấp, trung bình đang gặp khó khăn ra sao, theo ông?

Có những nhóm thu nhập khoảng 21–30 triệu đồng/tháng; vợ chồng thu nhập 41–50 triệu đồng/tháng; hoặc người độc thân nuôi con nhỏ 31–40 triệu đồng/tháng. Họ không thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng mua nhà thương mại giá cao. Đây chính là "khoảng trống chính sách" cần được lấp đầy.

Lãi suất hợp lý và ưu đãi "mức vừa" để kéo giá về thực

- Theo ông, đâu là đột phá quan trọng nhất mà dự thảo Nghị quyết thí điểm cần tạo ra?

Đột phá lớn nhất phải nằm ở chính sách tài chính, tín dụng và cơ chế ưu đãi hợp lý cho doanh nghiệp.

Như tôi đã đề cập trên đây, với người mua, cần thiết kế cơ chế vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 6-7%/năm trong 10-12 năm để giúp nhóm thu nhập trung bình, thấp tiếp cận căn nhà đầu tiên. Và với mức lãi cho vay này thì biên lợi nhuận của ngân hàng thấp hơn các khoản cho vay thương mại khác, nhưng bù lại, đây là khoản vay gần như không có rủi ro và do số lượng rất lớn khách hàng vay mua "nhà ở giá phù hợp" nên các ngân hàng cũng sẽ thu được khoản lợi nhuận không hề nhỏ.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ cho phép Ngân hàng Nhà nước không tính dư nợ cho vay mua "nhà ở giá phù hợp" vào mức trần tăng trưởng tín dụng, tương tự như cách áp dụng đối với dư nợ cho vay nhà ở xã hội.

Với doanh nghiệp thực hiện dự án "nhà ở giá phù hợp" thì cần có cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư được tiếp cận gói tín dụng 145.000 tỷ đồng và được áp dụng quy trình, thủ tục thông thoáng tương tự như chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

- Vậy theo ông, về mặt sản phẩm, phân khúc "giá phù hợp" nên được định hình như thế nào?

Thường là căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50-70m², có mức giá từ khoảng 30-70 triệu đồng/m² phù hợp với khả năng chi trả của người mua căn nhà lần đầu. Điều quan trọng nhất là phát triển "nhà ở giá phù hợp" đáp ứng đúng nhu cầu thực và sát với thực tiễn của từng địa phương nên cần phân cấp và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh quyết định, đồng thời phải quy định cơ chế kiểm soát để tránh bị lợi dụng, trục lợi chính sách.

Tháo nút thắt đất đai, thủ tục và tiền sử dụng đất

- Theo ông, những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay khiến nguồn cung nhà giá phù hợp khó tăng là gì?

Có ba vướng mắc lớn hiện nay là thủ tục đầu tư phức tạp, đất công xen kẽ trong dự án và tiền sử dụng đất.

Quy trình thực hiện dự án còn qua nhiều bước, nhiều cơ quan, thiếu đồng bộ, chưa cho phép làm song song nên kéo dài thời gian. Với đất công xen kẽ, nhiều địa phương chưa ban hành tiêu chí tách phần đất đủ điều kiện thành dự án độc lập để đấu giá hoặc xử lý, khiến dự án bị đình trệ.

Đặc biệt, việc tính tiền sử dụng đất dù đã có quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 nhưng thiếu hướng dẫn cụ thể, dẫn đến lúng túng trong triển khai tại địa phương.

- Vậy cần xử lý thế nào để Nghị quyết thí điểm thực sự phát huy hiệu quả?

Cần chuẩn hóa quy trình thủ tục theo chuỗi rõ ràng, cho phép thực hiện song song những bước có thể thực hiện song song. Đồng thời cần quy định chi tiết thực hiện việc định giá đất, bảo đảm minh bạch, sát thị trường và giảm rủi ro trong thực thi công vụ.

Khi nguồn cung dự án tăng, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo quy luật cung - cầu, giá sẽ có điều kiện giảm về mức hợp lý hơn.

- Ông có kỳ vọng gì về dự thảo Nghị quyết thí điểm này?

Đây là cơ hội để mở thêm một kênh an cư cho nhóm thu nhập trung bình - thu nhập thấp đô thị. Nếu chính sách giải quyết được điểm nghẽn về vốn, đất và thủ tục, sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, giảm lệch pha phân khúc và đưa thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững hơn.

- Trân trọng cảm ơn ông!