Thị trường bất động sản: Không chỉ cần vốn, mà cần đúng dòng tiền

Hàng nghìn dự án chờ tháo gỡ

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là tình trạng nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, quy hoạch, đất đai và thủ tục đầu tư. Trong khi doanh nghiệp phải chịu áp lực về chi phí vốn, người mua nhà vẫn thận trọng trước mặt bằng giá cao và khả năng tiếp cận tín dụng còn hạn chế.

Tháo gỡ pháp lý để khơi thông dòng vốn, dự án được triển khai. (Ảnh minh họa).

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, trọng tài viên VietJac, cố vấn cấp cao Hello Legal, chuyên gia pháp lý bất động sản và xây dựng, vướng mắc tập trung vào bốn nhóm chính: Thiếu điều kiện về đất ở, dự án có vi phạm, dự án BT chuyển tiếp và xác định giá đất. Đáng chú ý, một dự án có thể đồng thời gặp nhiều vấn đề liên quan đến quy hoạch, thủ tục đầu tư, giao đất, thiết kế và xây dựng, khiến quá trình xử lý kéo dài.

Số liệu tại hội thảo "Khơi thông dòng vốn, giải phóng nguồn lực cho mục tiêu tăng trưởng hai con số" tổ chức ngày 22/10, cả nước có 4.619 dự án gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng số vốn liên quan đến các dự án sai phạm khoảng 3,9 triệu tỷ đồng. 

Tại Hà Nội, qua hai đợt thí điểm theo Nghị quyết 171 của Quốc hội và Nghị định 75 của Chính phủ, đã có 298 dự án với tổng diện tích khoảng 1.530ha được đưa vào cơ chế xem xét tháo gỡ.

Những con số này cho thấy, việc xử lý các dự án tồn đọng không đơn thuần là giải quyết khó khăn cho từng doanh nghiệp, mà còn khơi thông nguồn lực đất đai, kích hoạt hoạt động đầu tư, xây dựng và các ngành kinh tế liên quan.

Luật sư Tuấn cho rằng, để tháo gỡ các dự án đang tồn đọng, cần thực hiện đồng thời ba bước: Phân loại đúng vướng mắc, ban hành chính sách phù hợp và tổ chức triển khai quyết liệt tại địa phương. Việc xác định rõ nguyên nhân của từng dự án sẽ giúp lựa chọn giải pháp tương ứng, thay vì áp dụng một cơ chế chung cho những trường hợp có bản chất khác nhau.

Theo ông, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế pháp lý, tăng khả năng chủ động xử lý của địa phương nhưng vẫn bảo đảm kỷ cương, không hợp thức hóa sai phạm và không gây thất thoát ngân sách. 

Khi các dự án đủ điều kiện được tháo gỡ, doanh nghiệp mới có thể tiếp tục triển khai, tạo sản phẩm cho thị trường và cải thiện khả năng huy động vốn.

Đa dạng hóa nguồn vốn, hướng dòng tiền vào nhu cầu thực

Bên cạnh pháp lý, cơ cấu nguồn vốn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phục hồi của thị trường bất động sản. Doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng khiến hoạt động đầu tư dễ chịu tác động khi lãi suất tăng hoặc điều kiện cho vay thay đổi.

Các chuyên gia chỉ ra sự khác biệt về hệ số rủi ro giữa các phân khúc. Theo thông tin được trình bày tại hội thảo, hệ số rủi ro đối với khoản vay đầu tư, kinh doanh bất động sản ở mức 200%; cho vay nhà ở thương mại là 100%, trong khi cho vay nhà ở xã hội khoảng 20-50%. Sự khác biệt này tác động đến mặt bằng lãi suất cho vay của từng phân khúc.

Điều đó cho thấy, bài toán vốn của thị trường không thể giải quyết chỉ bằng việc tăng quy mô tín dụng. Quan trọng hơn là phân bổ vốn phù hợp với mức độ rủi ro, khả năng triển khai và hiệu quả kinh tế của từng dự án, đồng thời mở rộng những kênh huy động vốn trung và dài hạn.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đề xuất phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Doanh nghiệp cần nâng cao tính minh bạch, công khai thông tin và năng lực quản trị để tạo niềm tin với nhà đầu tư.

Ở góc độ dài hạn, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho rằng, cần nghiên cứu các mô hình huy động vốn mới, trong đó có quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc ngân hàng tiết kiệm nhà ở dành cho người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Phát triển nhà ở cho thuê cần được chú trọng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Bài toán nguồn vốn cần gắn với cơ cấu sản phẩm của thị trường. 

Theo ông Toan, giá nhà chịu áp lực từ chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay, khiến khoảng cách giữa giá bán với khả năng chi trả của người dân tiếp tục là thách thức.

Doanh nghiệp cần cơ cấu lại danh mục đầu tư, ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực. Các chính sách về đất đai, hạ tầng kết nối và nguồn vốn dài hạn cần hướng tới mục tiêu phát triển nhà ở có mức giá phù hợp.