Thủ phủ Nghệ An - Nội lực đủ mạnh

Chia sẻ tại hội thảo "Định hình xu hướng - nhận diện tiềm năng thị trường bất động sản thủ phủ Nghệ An" ngày 6/12 do Hội Môi giới bất động sản (VARS) tổ chức, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng nhấn mạnh, Nghệ An đang sở hữu những lợi thế chiến lược hiếm địa phương nào có được.

Với vị trí trung tâm vùng Bắc Trung Bộ, hệ sinh thái công nghiệp - dịch vụ ngày càng hoàn thiện cùng chính sách thu hút đầu tư thông thoáng, Nghệ An đang nổi lên như một cực tăng trưởng mới.

Các chuyên gia đều thống nhất rằng "xanh hóa" không còn là xu hướng mang tính lựa chọn, mà đã trở thành chuẩn sống mới của cư dân đô thị hiện đại.

Đặc biệt, thành phố Vinh - "thủ phủ" của tỉnh, không chỉ là trung tâm hành chính, kinh tế mà còn giữ vai trò hạt nhân liên kết vùng. Dù chưa đạt mức phát triển tương xứng với tiềm năng, nhưng theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nội lực của thành phố Vinh là rất lớn. Khi đã là nội lực thì sớm muộn cũng sẽ bứt phá.

"Thành phố Vinh cũ không chỉ là thủ phủ của Nghệ An mà còn là trung tâm của cả vùng Bắc Trung Bộ. Đây chính là thời điểm để Nghệ An thể hiện rõ sức bật và bước vào ‘thời của mình’ với những động lực tăng trưởng hoàn toàn mới", PGS.TS Thiên khẳng định.

Ở góc độ thị trường, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, nguồn cung bất động sản Nghệ An đã có sự cải thiện rõ rệt trong 3 năm gần đây. Từ mức khoảng 1.100 sản phẩm năm 2023, nguồn cung tăng lên 2.400 sản phẩm trong năm 2024. Riêng 11 tháng năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 1.900 sản phẩm mở bán mới.

Tuy nhiên, so với nhu cầu thực tế, nguồn cung hiện tại vẫn còn rất hạn chế. Toàn tỉnh mới chỉ có khoảng 97 dự án nhà ở cao tầng với hơn 20.000 căn hộ, cùng khoảng 20 dự án khu đô thị quy mô nhỏ.

Trong khi đó, theo Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2025 - 2030, Nghệ An cần phát triển thêm tới 240.000 đơn vị nhà ở, một con số cho thấy áp lực nguồn cung là rất lớn.

Đáng chú ý, khác với nhiều địa phương chỉ thiếu nhà ở giá phù hợp, thị trường Nghệ An lại đang thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm bất động sản cao cấp, nhất là tại khu vực trung tâm thành phố Vinh. Đây được xem là "khoảng trống" đầy tiềm năng cho các nhà phát triển dự án có năng lực.

Trong khi nguồn cung còn hạn chế, nhu cầu bất động sản Nghệ An lại đang gia tăng mạnh mẽ, cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư. Động lực đến từ nhiều yếu tố: quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa nhanh, kinh tế duy trì tăng trưởng ổn định, tầng lớp trung, thượng lưu không ngừng mở rộng.

Cùng với đó là dòng vốn FDI liên tục đổ về các khu công nghiệp, kéo theo lực lượng chuyên gia, kỹ sư, lao động chất lượng cao về sinh sống và làm việc.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE phân tích thị trường bất động sản Nghệ An tại hội thảo.

Một nguồn lực đáng kể khác là dòng kiều hối ổn định 650 - 700 triệu USD mỗi năm. Đặc biệt, dòng tiền đầu tư từ cộng đồng người Nghệ An xa quê đang quay trở lại mạnh mẽ khi thị trường xuất hiện các tín hiệu cho thấy một chu kỳ phát triển mới đang hình thành: Hạ tầng đi trước - quy hoạch theo sau.

Ngoài ra, sự "đổ bộ" của các tập đoàn bất động sản lớn cũng được xem là cú hích quan trọng. Việc những "ông lớn" giàu tiềm lực tài chính và kinh nghiệm tham gia thị trường không chỉ nâng tầm chất lượng dự án, mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa về niềm tin, từ đó kích thích dòng vốn đầu tư quay trở lại thị trường Nghệ An.

Thực tế cho thấy, dù nguồn cung còn khiêm tốn, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán vẫn duy trì ở mức rất cao. Năm 2024, tỷ lệ hấp thụ đạt 82%, chủ yếu đến từ một dự án xanh, chất lượng cao hiếm hoi tại khu vực trung tâm.

Trong 11 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt khoảng 74%. Đáng chú ý, giao dịch được đóng góp phần lớn bởi khách hàng mua để ở và nhà đầu tư dài hạn.

Trên thị trường thứ cấp, giao dịch cũng tăng trưởng khoảng 20% so với năm 2024, tập trung tại khu vực trung tâm thành phố, xung quanh các khu công nghiệp và các trục hạ tầng lớn. Giá bất động sản tiếp tục tăng ổn định.

Mặt bằng giá tại Nghệ An hiện vẫn chỉ bằng khoảng 2/3 so với các thị trường cùng phân khúc ở những địa phương phát triển tương đương, tạo dư địa tăng trưởng rất lớn.

Bà Phạm Thị Miền nhận định: "Thủ phủ Nghệ An có nhiều nét tương đồng với Đà Nẵng và Khánh Hòa cách đây khoảng 10 năm. Giá bất động sản còn thấp, dư địa tăng trưởng lớn. Thị trường đang đứng trước cơ hội bước vào giai đoạn ‘vàng son’, đặc biệt là tại khu vực trung tâm và các dự án nằm dọc trục hạ tầng trọng điểm"

Đô thị xanh trung tâm - Xu hướng tất yếu của thị trường

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng VARS IRE, sống xanh không chỉ đơn thuần là sở hữu không gian nhiều cây xanh, mà là sống trong một công trình xanh, nơi vật liệu xây dựng, thiết kế kiến trúc, hệ thống vận hành đều được tối ưu để giảm thiểu tác động môi trường và nâng cao chất lượng sống toàn diện.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS phân tích rằng, những dự án xanh tại vị trí trung tâm có sức hút vượt trội. Bởi lẽ, bất động sản trung tâm luôn bảo đảm khả năng tăng giá dài hạn, trong khi các dự án xanh lại có mức hấp thụ cao và khả năng khai thác ổn định.

Thực tế thị trường cho thấy, những sản phẩm đạt chứng chỉ công trình xanh thường có giá tăng đều và giữ giá tốt ngay cả khi thị trường biến động.

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, phần lớn các công trình xanh hiện nay phải phát triển ở khu vực vệ tinh. Đơn cử như Hà Nội, tình trạng ô nhiễm không khí khiến người dân muốn sống xanh phải dịch chuyển ra vùng ven.

Chính vì vậy, các dự án công trình xanh ngay tại trung tâm trở thành "hàng độc", có tính khan hiếm và giá trị khác biệt rất cao.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, sở hữu bất động sản xanh tại trung tâm giúp khách hàng vừa có nơi ở thuận tiện, vừa tận hưởng không gian sống như nghỉ dưỡng, mà không cần đầu tư thêm "ngôi nhà thứ hai".

Đáng chú ý, thói quen mua nhà của người dân cũng đang dịch chuyển mạnh mẽ. Nếu trước đây, yếu tố vị trí và giá cả được đặt lên hàng đầu, thì nay nhóm khách hàng trẻ và phân khúc trung - thượng lưu ngày càng đề cao chất lượng không gian sống, các giá trị về sức khỏe, hạnh phúc và phát triển bền vững. Điều này tiếp tục củng cố xu hướng phát triển các dự án xanh, thân thiện môi trường.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn đang triển khai nhiều dự án tại Nghệ An cho biết, nhu cầu về các khu đô thị xanh, hiện đại ngay trung tâm thành phố đang tăng nhanh. Doanh nghiệp tập trung phát triển theo mô hình công trình xanh - cảnh quan xanh - vận hành xanh, với các giải pháp sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng, ứng dụng điện mặt trời, xử lý nước thải đạt chuẩn A và hệ thống thu gom rác thông minh vận hành bằng năng lượng tái tạo.

TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh rằng các động lực lớn về kinh tế, hạ tầng, FDI và đô thị hóa đang hội tụ tại Nghệ An, mở ra một chu kỳ phát triển mới, mạnh mẽ và bền vững hơn cho thị trường bất động sản thủ phủ trong thời gian tới.

Trong đó, các dự án tiên phong phát triển mô hình đô thị xanh ngay trung tâm không chỉ góp phần nâng cấp diện mạo đô thị, mà còn hứa hẹn trở thành điểm hút dòng vốn, đặc biệt từ nhóm khách hàng trung - thượng lưu và các nhà đầu tư dài hạn trên cả nước