Thị trường bất động sản vào vòng sàng lọc, ai phải rời "cuộc chơi"?

Dòng tiền chọn lọc, nâng cao tiêu chuẩn "cuộc chơi" 

Theo Bộ Xây dựng, đến hết năm 2025, lĩnh vực bất động sản thu hút khoảng 8,1 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới, chiếm hơn 21% tổng vốn đăng ký và tăng gần 13% so với năm trước. Điều này cho thấy sức hấp dẫn của thị trường địa ốc Việt Nam vẫn được duy trì, bất chấp bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Dòng vốn ngoại không còn trải thảm như trước mà chuyển sang xu hướng chọn lọc kỹ lưỡng.

Nhà đầu tư quốc tế ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, quỹ đất sạch, quy hoạch rõ ràng và lộ trình phát triển cụ thể nhằm đảm bảo hiệu quả dài hạn và giảm thiểu rủi ro.

Các tổ chức tư vấn quốc tế như Savills hay Cushman & Wakefield đều đánh giá Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn tại Đông Nam Á nhờ chi phí đầu tư cạnh tranh, tốc độ đô thị hóa nhanh và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Sự phân hóa cũng thể hiện rõ trong hành vi đầu tư. Trong khi nhà đầu tư nội địa chủ yếu tham gia các thương vụ vừa và nhỏ, thì khối ngoại tập trung vào các dự án quy mô lớn như khu đô thị tích hợp, bất động sản công nghiệp và phân khúc cao cấp.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh, với lượng tìm kiếm bất động sản tăng 28% trong giai đoạn 2023 - 2025. Điều này phản ánh niềm tin dài hạn, nhưng đồng thời cũng cho thấy tiêu chuẩn lựa chọn ngày càng khắt khe.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định, bước sang năm 2026, thị trường vẫn có động lực tăng trưởng nhờ nền tảng vĩ mô ổn định và pháp lý dần hoàn thiện. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn vốn trong nước bị siết chặt, doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc mạnh mẽ để tồn tại.

Thị trường sàng lọc, hướng đến phát triển bền vững

Áp lực dòng tiền đang buộc các doanh nghiệp bất động sản phải cơ cấu lại toàn diện, từ tài chính, danh mục đầu tư đến chiến lược sản phẩm. Xu hướng thoái vốn khỏi lĩnh vực không cốt lõi, thu hẹp quy mô và tập trung vào nhu cầu ở thực ngày càng rõ nét.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho rằng, dù mức độ quan tâm toàn thị trường đã phục hồi, dòng tiền vẫn chủ yếu chảy vào các phân khúc có giá trị sử dụng thực và khả năng chống chịu tốt trước biến động.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) nhận định, dù thị trường có dấu hiệu phục hồi, các chủ đầu tư vẫn phải đối mặt với yêu cầu ngày càng khắt khe hơn.

"Khách hàng ngày càng đòi hỏi cao về chất lượng và tính minh bạch. Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ sản phẩm, còn doanh nghiệp phải xây dựng mức giá phù hợp với khả năng chi trả của thị trường", ông Hiệp nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, trong khi các doanh nghiệp có tiềm lực tận dụng cơ hội M&A để mở rộng thị phần, thì nhiều doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính cao lại rơi vào vòng xoáy đình trệ. Với nhóm này, tái cấu trúc hoặc rút lui khỏi thị trường gần như là kịch bản khó tránh khỏi.

Ở chiều tích cực, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng, sau giai đoạn thanh lọc, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn từ các dự án chất lượng, được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.

Bên cạnh đó, hạ tầng ngày càng hoàn thiện cũng mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm với mức giá hợp lý hơn, góp phần cân bằng cung - cầu.

Nhìn tổng thể, việc kiểm soát dòng tiền và áp lực lãi suất không chỉ là thách thức ngắn hạn mà còn là "phép thử" đối với năng lực doanh nghiệp. Trong giai đoạn tới, năng lực tài chính, uy tín thương hiệu và khả năng quản trị linh hoạt sẽ quyết định ai có thể trụ lại.

Quá trình sàng lọc đã bắt đầu và cuộc chơi giờ đây chỉ dành cho những doanh nghiệp đủ sức đi đường dài.