Giá tăng chậm tại các khu vực có hạ tầng, trung tâm đô thị mới 

Những năm 2023-2025 được xem là giai đoạn tăng giá mạnh nhất của thị trường căn hộ khi nguồn cung khan hiếm, nhu cầu lớn và mặt bằng chi phí phát triển dự án liên tục leo thang. Tuy nhiên, bức tranh năm 2026 đã bắt đầu có nhiều thay đổi.

Thị trường đang dịch chuyển từ giai đoạn tăng trưởng theo kỳ vọng sang giai đoạn cạnh tranh bằng giá trị thực của sản phẩm.

Theo báo cáo mới nhất của One Mount, trái với kỳ vọng giá sẽ sớm hạ nhiệt khi nguồn cung tăng lên, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn được dự báo tiếp tục đi lên trong giai đoạn 2026-2027. Điểm khác biệt là tốc độ tăng sẽ không còn quá cao như những năm trước, đồng thời diễn biến giá giữa các khu vực cũng ngày càng phân hóa rõ rệt.

Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm trong quý II/2026 đạt khoảng 121 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 46% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm duy trì ở mức khoảng 103 triệu đồng/m², tăng 14% theo năm. Đáng chú ý, Bình Dương tiếp tục nổi lên như một cực tăng trưởng mới khi giá sơ cấp đạt khoảng 60 triệu đồng/m², tăng tới 33% so với cùng kỳ, phản ánh kỳ vọng lớn của thị trường sau khi khu vực này được mở rộng không gian phát triển cùng TP.HCM.

Theo One Mount, sự chênh lệch về tốc độ tăng giá cho thấy thị trường không còn tăng đồng loạt như trước. Thay vào đó, dòng tiền và mặt bằng giá đang dịch chuyển theo hướng lựa chọn những khu vực có dư địa phát triển hạ tầng, quy hoạch và khả năng hình thành các trung tâm đô thị mới.

Ở góc độ doanh nghiệp tư vấn, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, nhận định giá căn hộ vẫn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới nhưng biên độ sẽ thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn trước. Nếu như những năm 2023-2025, giá căn hộ có thể tăng khoảng 24-25% mỗi năm, thì năm 2026 mức tăng được dự báo chỉ còn khoảng 13%, thậm chí thấp hơn nếu nguồn cung tiếp tục cải thiện trong nửa cuối năm. Về dài hạn, tốc độ tăng giá có thể ổn định ở mức 3-5% mỗi năm, phản ánh sự phát triển bền vững hơn của thị trường.

Báo cáo của One Mount cũng cho thấy nguồn cung sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết mặt bằng giá. Giai đoạn 2026-2027, Hà Nội được dự báo có khoảng 35.000-40.000 căn hộ mới mỗi năm, trong khi TP.HCM đạt khoảng 30.000-35.000 căn, chủ yếu đến từ các khu vực mở rộng. Khi nguồn cung dồi dào hơn, giá nhà vẫn tăng nhưng sẽ không còn xuất hiện những đợt tăng nóng trên diện rộng.

Nhận định này cũng tương đồng với quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Theo ông, thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, trong đó thanh khoản sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực. Những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó thu hút dòng tiền.

Dòng tiền tìm đến những dự án tạo ra giá trị thực

Nếu sự thay đổi về tốc độ tăng giá là biểu hiện dễ nhận thấy thì chuyển dịch của dòng tiền mới là dấu hiệu rõ nét nhất cho thấy thị trường đang bước sang một chu kỳ mới.

Trong giai đoạn sốt nóng, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền chỉ vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong vài tháng tiếp theo. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá đã ở mức cao, chi phí vốn không còn rẻ và nguồn cung dần cải thiện, chiến lược này ngày càng trở nên rủi ro.

Theo nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để đánh giá pháp lý, năng lực chủ đầu tư, chất lượng vận hành, khả năng khai thác cho thuê và triển vọng tăng giá dài hạn thay vì chỉ nhìn vào mức lợi nhuận ngắn hạn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, từng nhận định rằng thị trường bất động sản đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của nhu cầu ở thực. Đây là nhóm khách hàng có xu hướng lựa chọn kỹ lưỡng hơn, ưu tiên những dự án có thể đáp ứng nhu cầu sinh sống lâu dài hoặc tạo ra dòng tiền ổn định, thay vì chạy theo những cơn sốt cục bộ.

Sự thay đổi trong hành vi người mua cũng buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, nhiều doanh nghiệp tập trung nâng cao chất lượng quy hoạch, đầu tư tiện ích, cải thiện dịch vụ quản lý vận hành và đưa ra các chính sách tài chính linh hoạt nhằm gia tăng giá trị thực của sản phẩm.

Điều này cũng lý giải vì sao, dù mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì xu hướng tăng, thanh khoản lại không còn phân bổ đồng đều trên toàn thị trường. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và tiến độ đảm bảo vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, trong khi không ít dự án thiếu lợi thế cạnh tranh phải kéo dài thời gian bán hàng hoặc tăng ưu đãi để thu hút khách.

Có thể thấy, chu kỳ mới của thị trường không còn là cuộc đua tăng giá bằng mọi giá mà là cuộc cạnh tranh về chất lượng sản phẩm, năng lực phát triển dự án và khả năng tạo ra giá trị sử dụng lâu dài. Dòng tiền vẫn hiện hữu trên thị trường, nhưng chỉ sẵn sàng chảy vào những tài sản đủ sức chứng minh hiệu quả khai thác và triển vọng tăng trưởng bền vững.

Trong bối cảnh đó, giai đoạn 2026-2027 được nhiều chuyên gia đánh giá sẽ là thời điểm thị trường bước vào quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Giá nhà có thể tiếp tục tăng, nhưng sẽ không còn tăng theo "sóng". Thay vào đó, giá trị của từng dự án sẽ được quyết định bởi chất lượng thực, nhu cầu thực và niềm tin của người mua. Đây cũng là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn trong chu kỳ mới.