Tìm lời giải cho bài toán không gian xanh gắn với căn hộ trong “đô thị nén”

Phóng viên Báo Xây dựng có cuộc trao đổi với ThS.KTS Tạ Thị Thu Thủy - Chuyên gia phát triển bất động sản - về thực trạng, nguyên nhân và giải pháp để tìm lời giải cho bài toán không gian xanh gắn với căn hộ trong "đô thị nén".

Đô thị nén và nhu cầu tích hợp cây xanh trong nhà ở cao tầng

- Bà đánh giá thế nào về thực trạng "đô thị nén" tại các thành phố lớn hiện nay, về việc đang bị thiếu không gian xanh trầm trọng?

Đô thị nén (compact city) đang trở thành xu hướng phát triển chủ đạo tại nhiều đô thị lớn nhằm sử dụng hiệu quả quỹ đất và hạ tầng đô thị. Trong mô hình này, nhà ở cao tầng đóng vai trò trung tâm trong việc đáp ứng nhu cầu ở ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, mật độ xây dựng và mật độ dân cư cao cũng đặt ra thách thức lớn đối với chất lượng môi trường sống, đặc biệt là suy giảm vi khí hậu và gia tăng hiệu ứng đảo nhiệt đô thị.

Nhiều đô thị trên thế giới đã chuyển từ tư duy phát triển không gian xanh tập trung ở mặt đất sang tích hợp cây xanh trực tiếp vào công trình kiến trúc. Cây xanh theo chiều đứng, thông qua mái xanh, ban công và các tầng trung gian, được xem là một giải pháp quan trọng nhằm cải thiện vi khí hậu, tăng cường tiếp xúc giữa con người với thiên nhiên và nâng cao chất lượng sống trong điều kiện mật độ cao.

Không gian xanh trong căn hộ làm tăng giá trị sống và giá trị hưởng thụ tinh thần thư thái của cư dân đô thị hiện đại.

Thực tế cho thấy, tại nhiều khu đô thị mới ở Việt Nam, tỷ lệ đất dành cho cây xanh, mặt nước đang bị thu hẹp do áp lực tối đa hóa diện tích sàn xây dựng. Theo một số nghiên cứu quy hoạch, diện tích cây xanh bình quân đầu người tại các đô thị lớn của Việt Nam hiện vẫn thấp hơn đáng kể so với tiêu chuẩn khuyến nghị của Tổ chức Y tế Thế giới (WHO).

Trong các dự án chung cư cao tầng, không gian xanh thường bị "đẩy" xuống khu vực cảnh quan tầng trệt hoặc mang tính hình thức, thiếu tính kết nối và trải nghiệm thực sự cho cư dân. Điều này dẫn đến nghịch lý: cư dân sống trong các khối nhà hiện đại nhưng lại thiếu không gian thư giãn, tái tạo năng lượng vốn yếu tố ngày càng được coi trọng hiện nay.

Tích hợp không gian xanh theo chiều đứng

- Xu hướng tăng không gian xanh tại các tòa nhà sẽ diễn biến theo chiều hướng nào, mô hình nào và đâu là lời giải cho bài toán khó được đặt ra?

Quá trình đô thị nén tăng nhanh, với mật độ xây dựng cao và nhà ở cao tầng trở nên phổ biến. Câu chuyện về chất lượng môi trường sống trong các khu chung cư trở thành vấn đề được nhiều nhà quản lý, kiến trúc sư và chủ đầu tư quan tâm.

Một trong những giải pháp đang được nhiều đô thị trên thế giới áp dụng là đưa cây xanh vào trực tiếp trong công trình, đặc biệt thông qua ban công hoặc lô gia của từng căn hộ.

Trong các dự án nhà ở cao tầng, ban công vốn là không gian chuyển tiếp giữa căn hộ và môi trường bên ngoài. Nếu được thiết kế hợp lý, khu vực này có thể trở thành nơi bố trí cây xanh nhỏ, giúp cải thiện vi khí hậu cho căn hộ và tạo cảm giác gần gũi với thiên nhiên.

Để giải bài toán này, nhiều chủ đầu tư bắt đầu chuyển hướng sang mô hình "xanh hóa theo chiều đứng". Thay vì chỉ tập trung vào diện tích cây xanh mặt đất, các dự án tích hợp vườn treo, ban công xanh, tường cây (green wall) và các tầng tiện ích sinh thái.

Từ góc nhìn phát triển dự án, nhiều chủ đầu tư mong muốn tăng thêm diện tích cây xanh cho các tòa nhà bằng cách bố trí cây tại từng căn hộ. Nếu mỗi căn được bố trí thêm khoảng 1m² - 2m² diện tích cây xanh cho mỗi người sử dụng, tổng diện tích xanh của cả tòa nhà sẽ tăng lên đáng kể, góp phần cải thiện môi trường sống trong các khu đô thị mật độ cao.

Không gian xanh tại ban công/ logia cũng có một ưu điểm rõ rệt: cư dân có thể trực tiếp chăm sóc và duy trì cây xanh của chính căn hộ mình. Điều này tạo nên một dạng "không gian xanh phân tán" trong công trình, thay vì chỉ phụ thuộc vào cây xanh ở khuôn viên chung.

Ở nhiều thành phố trên thế giới, việc đưa cây xanh vào công trình cao tầng đã trở thành một xu hướng rõ rệt. Singapore là một ví dụ thường được nhắc tới. Với chiến lược phát triển "City in Nature", các dự án xây dựng tại đây được khuyến khích tích hợp cây xanh trên mái, ban công và các tầng trung gian của tòa nhà.

Nhờ vậy, ngay cả trong điều kiện mật độ đô thị cao, môi trường sống vẫn được cải thiện nhờ hệ thống cây xanh phân bố theo chiều đứng.

Một số dự án tại Hà Nội đã bước đầu áp dụng mô hình này, khi mỗi căn hộ đều có logia rộng trồng cây, hoặc bố trí các "sky garden" tại các tầng trung gian. Cách tiếp cận này không chỉ giúp tăng diện tích xanh trên đầu người mà còn cải thiện vi khí hậu, giảm hiệu ứng đảo nhiệt đô thị.

Tuy nhiên, việc triển khai vẫn còn hạn chế do chi phí đầu tư và vận hành cao, yêu cầu kỹ thuật phức tạp, cũng như thiếu các tiêu chuẩn cụ thể trong thiết kế và quản lý.

Thực tế và đề xuất giải pháp

- Quy định hiện hành về diện tích căn hộ và yêu cầu kỹ thuật của ban công/logia hiện đang ra sao?

Theo Thông tư 16/2010/TT-BXD và Thông tư 03/2014/TT-BXD, diện tích sử dụng căn hộ chung cư được xác định theo diện tích thông thủy, bao gồm cả diện tích ban công và lô gia gắn liền với căn hộ. Quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch nhà ở và xác định rõ phạm vi sở hữu của căn hộ.

Không gian cây xanh theo chiều thẳng đứng tại dự án phù hợp với chỉ tiêu dân số và giải pháp kỹ thuật là giải pháp cần được nghiên cứu trong bối cảnh "đô thị nén" hiện nay.

Bên cạnh đó, QCVN 04:2021/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư quy định chặt chẽ các yêu cầu an toàn đối với ban công và lô gia, bao gồm chiều cao lan can (từ tầng 9 trở lên chiều cao lan can tối thiểu 1,4m) và các giải pháp phòng ngừa rơi ngã, đặc biệt đối với nhà chung cư cao tầng.

Trong thực tế thiết kế, để đảm bảo an toàn và thuận tiện cho việc chăm sóc cây xanh, các bồn cây hoặc hệ trồng cây thường phải bố trí trong phần không gian ban công nằm phía trong lan can. Phần diện tích này thuộc phạm vi sử dụng của căn hộ và được tính vào diện tích căn hộ theo các quy định hiện hành.

- Xin bà phân tích rõ hơn về mối liên hệ giữa diện tích căn hộ và chỉ tiêu dân số đang thực hiện theo nguyên tắc nào?

Tại các thành phố lớn, kiểm soát dân số chung cư là công cụ cần thiết để bảo đảm phù hợp với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Hà Nội đã ban hành Quyết định 34/2024/QĐ-UBND; TP.HCM ban hành Quyết định 32/2025/QĐ-UBND; và Đà Nẵng ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp. Điều này cho thấy đây không còn là vấn đề riêng của một địa phương mà là xu hướng quản lý chung tại các đô thị lớn.

Trong cơ chế này, diện tích sử dụng căn hộ là một đầu vào quan trọng để xác định dân số dự án. Vì vậy, khi ban công hoặc lô gia được mở rộng để tích hợp cây xanh, diện tích căn hộ tính toán cũng tăng lên; nếu không có bước hiệu chỉnh phù hợp, phần diện tích sinh thái này có thể bị tính như diện tích cư trú thông thường, dù thực tế không làm tăng số người ở.

Do đó, các đô thị lớn có thể xem xét bổ sung một cơ chế thống nhất: Loại trừ khỏi diện tích tính dân số phần ban công hoặc lô gia được tổ chức như không gian cây xanh gắn với căn hộ, với điều kiện phần diện tích này có cấu tạo cố định và không được chuyển đổi thành diện tích ở. Cách tiếp cận này vẫn giữ nguyên mục tiêu kiểm soát dân số, đồng thời phù hợp hơn với định hướng phát triển nhà ở xanh trong bối cảnh đô thị nén.

Bên cạnh đó, theo QCVN 01:2021/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất được xác định trên cơ sở tổng diện tích sàn xây dựng nhưng không bao gồm các không gian phục vụ hạ tầng kỹ thuật như bãi đỗ xe, phòng cháy chữa cháy và các không gian kỹ thuật khác. Nguyên tắc này cho thấy trong quản lý quy hoạch đô thị, không phải mọi diện tích sàn đều được coi là diện tích phát triển cư trú. Từ góc độ đó, có thể xem xét vận dụng logic quản lý tương đồng đối với không gian cây xanh gắn với căn hộ, coi đây là một dạng hạ tầng sinh thái vi mô của công trình, đóng góp vào chất lượng môi trường đô thị nhưng không làm tăng số người cư trú.

- Bà có đề xuất, kiến nghị gì để tháo gỡ khó khăn vướng mắc, hoàn thiện cơ chế quản lý?

Từ các phân tích trên, có thể nghiên cứu đề xuất bổ sung cơ chế quản lý theo hướng sau.

Cần cơ chế để khuyến khích kiến trúc xanh, có thể xem xét cơ chế khuyến khích chủ đầu tư đầu tư cây xanh gắn với căn hộ như một phần của hệ thống không gian xanh của dự án.

Thứ nhất, khi xác định chỉ tiêu dân số đối với dự án nhà ở cao tầng tại Hà Nội và các đô thị lớn, có thể xem xét loại trừ phần diện tích ban công hoặc lô gia được thiết kế dành riêng cho cây xanh khỏi diện tích quy đổi dân số.

Thứ hai, phần diện tích cây xanh này chỉ được công nhận khi đáp ứng các tiêu chí kỹ thuật như: có bồn cây hoặc hệ trồng cây cố định, có giải pháp cấp thoát nước và chống thấm, và không được bao kín để chuyển đổi thành diện tích ở.

Thứ ba, để khuyến khích kiến trúc xanh, các cơ quan quản lý có thể xem xét cơ chế khuyến khích chủ đầu tư đầu tư cây xanh gắn với căn hộ như một phần của hệ thống không gian xanh của dự án.

Thứ tư, để tránh việc chuyển đổi công năng, phần diện tích cây xanh cần được quy định rõ trong hồ sơ thiết kế được phê duyệt và trong hợp đồng mua bán căn hộ; cư dân cần cam kết không bao kín hoặc chuyển đổi phần diện tích này thành diện tích ở.

Các quy định hiện hành về quy hoạch, diện tích căn hộ và quản lý dân số đều có vai trò quan trọng trong quản lý đô thị. Tuy nhiên, việc bổ sung cơ chế loại trừ diện tích cây xanh gắn với căn hộ khỏi diện tích tính dân số có thể giúp hệ thống quản lý phù hợp hơn với xu hướng kiến trúc xanh và phát triển đô thị bền vững trong tương lai.

- Xin trân trọng cảm ơn bà!