Tín dụng bất động sản: Không phải "mở" hay "siết", mà là vốn chảy vào đâu?

Vốn phải đi vào nơi tạo ra giá trị

Theo VARS IRE, vốn cần được ưu tiên cho các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực và tạo tác động lan tỏa tới nền kinh tế.

Tín dụng bất động sản hiện nay không đơn thuần nằm ở việc "siết" hay "mở", mà quan trọng hơn là dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro nào.

Đây cũng là lúc cần thay đổi cách nhìn về hiệu quả của tín dụng bất động sản. Một khoản vốn được xem là hiệu quả không chỉ vì giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động, mà quan trọng hơn là sau khi giải ngân phải tạo ra sản phẩm, dòng tiền và khả năng trả nợ.

Thực tế, tín dụng bất động sản có sự khác biệt rất lớn giữa các nhóm dự án. Dự án nhà ở đã hoàn thiện pháp lý, có nhu cầu thị trường và tiến độ triển khai rõ ràng có khả năng chuyển hóa vốn thành nguồn cung nhanh hơn. Ngược lại, một dự án chưa rõ đầu ra, phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá đất hoặc có thanh khoản thấp sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn hơn cho cả doanh nghiệp và ngân hàng.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, việc kiểm soát tín dụng bất động sản hiện nay không phải là siết vốn mà nhằm điều tiết dòng tiền theo hướng lành mạnh, bền vững hơn. Theo ông, doanh nghiệp cần cơ cấu lại dòng tiền, rà soát hiệu quả từng dự án và ưu tiên nguồn lực cho những sản phẩm có thanh khoản tốt.

Từ góc độ này, nhóm dự án cần được ưu tiên vốn trước hết là các dự án có pháp lý tương đối đầy đủ, chủ đầu tư có năng lực tài chính, tiến độ triển khai cụ thể và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực. 

Trong đó, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, dự án gắn với các khu vực có hạ tầng và việc làm, cũng như bất động sản công nghiệp có khả năng tạo dòng tiền là những nhóm có cơ sở hấp thụ vốn tốt hơn.

Dự án còn khả năng phục hồi cần vốn cùng tháo gỡ

Một nhóm khác cũng cần được nhìn nhận riêng là những dự án đang vướng mắc nhưng bản thân dự án vẫn có nhu cầu thị trường, sản phẩm phù hợp và có khả năng hoàn thành nếu được tháo gỡ đúng điểm nghẽn.

Với nhóm này, nếu chỉ nhìn vào tình trạng "đang vướng" để từ chối tín dụng, dòng vốn có thể tiếp tục bị đóng băng trong khi dự án không thể hoàn thiện. Khi đó, tài sản dở dang kéo dài, chi phí vốn tăng, doanh nghiệp suy giảm khả năng trả nợ và rủi ro cuối cùng có thể quay trở lại hệ thống ngân hàng.

VARS IRE cảnh báo, siết tín dụng đồng loạt có thể khiến những dự án đang thiếu vốn hoàn thiện trở thành tài sản dở dang và cuối cùng chuyển hóa thành nợ xấu. Ngược lại, nới tín dụng không có điều kiện với tất cả dự án cũng có thể làm gia tăng rủi ro cho ngân hàng.

Do đó, với dự án còn khả năng phục hồi, vốn cần đi kèm một "gói điều kiện phục hồi": xác định rõ điểm nghẽn pháp lý, cơ cấu lại nghĩa vụ tài chính, bổ sung vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư, kiểm soát dòng tiền theo từng hạng mục và xác lập tiến độ hoàn thành cụ thể.

Nói cách khác, ngân hàng không nên chỉ đặt câu hỏi "có cho vay hay không", mà cần đánh giá "nếu cho vay thêm thì khoản vốn này có giúp dự án hoàn thành, tạo sản phẩm và tạo dòng tiền trả nợ hay không".

Ở chiều ngược lại, những dự án thiên về đầu cơ, thanh khoản thấp, sản phẩm không phù hợp nhu cầu hoặc phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá cần được kiểm soát tín dụng.

TS Cấn Văn Lực từng cảnh báo, bất động sản không thể tiếp tục phát triển dựa vào đầu cơ. Theo ông, điều tiết tín dụng ở mức hợp lý sẽ buộc thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GPInvest cho rằng, nguồn cung bất động sản năm 2026 có thể gia tăng khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý, nhưng nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa thị trường phục hồi mạnh nếu tín dụng không được khơi thông đúng cách. 

Ông Hiệp nhấn mạnh lãi suất tín dụng là yếu tố quan trọng đối với khả năng hấp thụ của thị trường, bởi chi phí vốn cao có thể khiến giá bán tăng và sức mua suy giảm.

Như vậy, bài toán tín dụng bất động sản trong giai đoạn mới không nên được đo bằng lượng tiền đưa ra thị trường, mà bằng lượng giá trị thực được tạo ra từ mỗi đồng vốn.

Nếu vốn giúp một dự án hoàn thành, đưa thêm nhà ở ra thị trường, tạo việc làm, kích thích xây dựng và hình thành dòng tiền trả nợ, đó là dòng vốn hỗ trợ phục hồi. Ngược lại, nếu vốn chỉ giúp kéo dài một dự án không có khả năng hấp thụ, trì hoãn việc nhận diện khoản lỗ hoặc tiếp tục nuôi kỳ vọng tăng giá, tín dụng khi đó có thể chỉ đang trì hoãn rủi ro thay vì giải quyết rủi ro.