TP.HCM tăng tốc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản: Nền tảng minh bạch hóa thị trường

Việc mỗi bất động sản được cấp mã định danh điện tử, dữ liệu giao dịch được số hóa và liên thông giữa các cơ quan quản lý được kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt trong minh bạch hóa thị trường, hạn chế đầu cơ, chống thất thu thuế và nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước.

Từng bước hình thành "hồ sơ số" của thị trường bất động sản

Nhiều năm qua, một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản là thiếu một hệ thống dữ liệu thống nhất, đồng bộ và có khả năng chia sẻ giữa các cơ quan quản lý.

Thông tin về dự án, tình trạng pháp lý, giao dịch, giá chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính hay dữ liệu đất đai hiện được quản lý bởi nhiều cơ quan khác nhau. Điều này không chỉ gây khó khăn cho công tác điều hành mà còn làm gia tăng tình trạng thiếu thông tin trên thị trường.

Trong bối cảnh đó, Nghị định số 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025 của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản được đánh giá là bước đi quan trọng nhằm hiện thực hóa mục tiêu chuyển đổi số ngành xây dựng.

Trả lời Báo Xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, Thành phố đã triển khai nhiều phần việc để chuẩn bị cho việc vận hành hệ thống.

Đến nay, Sở đã cấp 1.174 tài khoản cho các sở, ban, ngành liên quan; 168 UBND cấp xã; các chủ đầu tư; doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và các sàn giao dịch bất động sản để thực hiện báo cáo trực tiếp thông tin, số liệu lên Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng xây dựng và quản lý.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hệ thống hiện vẫn đang được Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện, dự kiến hoàn chỉnh trong tháng 7/2026.

Song song đó, nhiều cơ sở dữ liệu chuyên ngành đã được Thành phố chuẩn bị sẵn sàng để tích hợp vào hệ thống. Bao gồm danh sách cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; danh sách người được hưởng chính sách nhà ở xã hội; danh sách đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành chung cư; danh sách sàn giao dịch bất động sản.

Đáng chú ý, dữ liệu về đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội đã được đưa lên hệ thống và được cấp mã định danh theo quy định. Các dữ liệu còn lại cũng đã sẵn sàng để cập nhật khi hệ thống hoàn thiện.

Theo lộ trình của TP.HCM, việc cấp mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản sẽ được triển khai theo từng giai đoạn. Trước mắt ưu tiên các dự án mới đủ điều kiện huy động vốn, các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đang thực hiện thủ tục đầu tư; sau đó mở rộng đối với các dự án còn lại trên địa bàn.

Các chuyên gia nhận định, khi mỗi dự án và mỗi sản phẩm bất động sản có một "mã số điện tử" riêng, cơ quan quản lý có thể theo dõi xuyên suốt quá trình hình thành, giao dịch và khai thác của tài sản. Đây cũng là tiền đề để hình thành "hồ sơ số" cho từng bất động sản, tương tự như căn cước điện tử đối với công dân.

Việc số hóa toàn bộ vòng đời của bất động sản không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý mà còn tạo cơ sở để xây dựng các dịch vụ công trực tuyến, giảm thủ tục hành chính và tăng khả năng tiếp cận thông tin của người dân.

Liên thông dữ liệu để chống thất thu thuế, hạn chế sốt đất ảo

Một trong những nội dung quan trọng nhất của Nghị định 357 là yêu cầu kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ sở dữ liệu chuyên ngành.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện cơ sở dữ liệu giữa ngành xây dựng, ngành tài nguyên và môi trường, hệ thống đăng ký đất đai và các tổ chức hành nghề công chứng đang nằm trong lộ trình kết nối kỹ thuật và chia sẻ dữ liệu, chưa hoàn toàn tự động liên thông 100%.

Tuy nhiên, Nghị định 357 quy định hệ thống phải được xây dựng theo nguyên tắc mở, tuân thủ các tiêu chuẩn dữ liệu quốc gia, bảo đảm khả năng kết nối với các cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác và không thu thập lại những dữ liệu đã tồn tại trong hệ thống dùng chung.

Theo ông Nguyễn Tiến Dũng, Phó Trưởng Thuế TP.HCM, việc hình thành cơ sở dữ liệu tập trung về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan quản lý trong việc đối chiếu, xác thực thông tin giao dịch, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý thuế và hạn chế tình trạng kê khai không đúng giá trị chuyển nhượng thực tế.

Hiện, Thuế Thành phố đã tăng cường công tác phối hợp với các sở, ngành có liên quan trong đó có Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường nhằm định danh bất động sản, định danh cá nhân thụ hưởng các chính chính sách về nhà ở trên địa bàn Thành phố góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, trên cơ sở luân chuyển hồ sơ điện tử giữa cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất theo quy chế phối hợp 01/QCPH-CT-CQLĐĐ ngày 07/01/2026 giữa Cục Thuế và Cục quản lý đất đai - Bộ Nông nghiệp và Môi trường và dựa trên cơ sở dữ liệu có sẵn của cơ quan thuế, cơ quan thuế vẫn tiếp tục công tác rà soát, đối chiếu giá chuyển nhượng bất động sản nhằm chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, chênh lệch giữa giá giao dịch thực tế và giá kê khai trong hồ sơ chuyển nhượng vẫn là một trong những nguyên nhân dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước.

Khi dữ liệu về dự án, đất đai, công chứng, giao dịch và nghĩa vụ tài chính được liên thông trên cùng một hệ thống, khả năng kiểm soát dòng dữ liệu sẽ được nâng lên đáng kể. Đây cũng là nền tảng để xây dựng cơ chế giám sát tự động đối với các giao dịch có dấu hiệu bất thường.

Không chỉ hỗ trợ quản lý thuế, cơ sở dữ liệu tập trung còn được kỳ vọng góp phần giải quyết một căn bệnh kéo dài của thị trường bất động sản: Tình trạng thiếu minh bạch thông tin.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, khi mỗi bất động sản có mã định danh và dữ liệu giá giao dịch thực tế được cập nhật thường xuyên từ hoạt động công chứng, giao dịch và thực hiện nghĩa vụ tài chính, người dân có thể tra cứu biên độ giá trung bình của từng khu vực trước khi quyết định đầu tư hoặc mua bán.

Sở Xây dựng TP.HCM nhận định việc công khai dữ liệu sẽ góp phần giảm tình trạng môi giới thổi giá, tung tin thất thiệt hoặc tạo các cơn sốt đất ảo trên thị trường.

Theo các chuyên gia kinh tế, đây là tác động có ý nghĩa đặc biệt đối với TP.HCM địa phương có quy mô thị trường bất động sản lớn nhất cả nước và thường xuyên chịu tác động từ các đợt tăng giá mang tính đầu cơ.

Dữ liệu lớn sẽ trở thành công cụ hoạch định chính sách

Không dừng lại ở việc phục vụ quản lý hành chính hay hỗ trợ người dân tra cứu thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản còn được kỳ vọng trở thành nền tảng cho công tác dự báo và hoạch định chính sách.

Hiện nay, cơ quan quản lý vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc đánh giá chính xác nguồn cung, nhu cầu, lượng giao dịch và biến động giá trên thị trường.

Không ít quyết sách về phát triển nhà ở xã hội, điều tiết nguồn cung nhà ở thương mại, kiểm soát đầu cơ hay điều chỉnh quy hoạch phải dựa trên các báo cáo tổng hợp từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau.

Khi hệ thống dữ liệu được chuẩn hóa và cập nhật theo thời gian thực, các cơ quan quản lý sẽ có khả năng theo dõi sát hơn diễn biến thị trường ở từng khu vực, từng phân khúc và từng loại hình bất động sản.

Đây cũng là điều kiện cần để từng bước xây dựng chỉ số giá bất động sản của TP.HCM dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế thay vì các khảo sát rời rạc như hiện nay.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các trung tâm tài chính và đô thị lớn đều sử dụng dữ liệu giao dịch thực để xây dựng chỉ số giá bất động sản, từ đó phục vụ điều hành kinh tế vĩ mô, quản lý tín dụng và dự báo rủi ro thị trường.

Đối với TP.HCM, việc hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản không chỉ là yêu cầu thực hiện Nghị định 357/2025/NĐ-CP mà còn là một mắt xích quan trọng trong quá trình xây dựng chính quyền số, kinh tế số và đô thị thông minh.

Nếu được triển khai đồng bộ, dữ liệu bất động sản sẽ trở thành nguồn tài nguyên mới của công tác quản lý nhà nước, góp phần xây dựng một thị trường minh bạch hơn, lành mạnh hơn và phát triển bền vững hơn trong giai đoạn tới.