Từ căn hộ sang đất nền: Nhà đầu tư xoay trục trong chu kỳ lãi suất tăng

Áp lực lãi suất và giá cao nên căn hộ giảm sức hút

Bước sang giai đoạn 2025 - 2026, thị trường bất động sản vận hành trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dần ổn định, nhưng chi phí vốn không còn rẻ như trước. Sau thời gian giảm sâu để hỗ trợ nền kinh tế, mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích tăng trở lại, khiến bài toán sử dụng đòn bẩy tài chính của nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Trong bối cảnh đó, theo ông Trần Ngọc Thủy, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản An Nhiên, lượng khách hàng từ Hà Nội tìm kiếm đất nền tại Hà Nam đang tăng rõ rệt. Động lực đến từ việc nhiều khu công nghiệp trên địa bàn đã và đang hoàn thiện hạ tầng, mở ra dư địa lớn cho phát triển quỹ đất và cơ hội đầu tư.

Nhà đầu tư hiện ưu tiên các sản phẩm đất nền có pháp lý rõ ràng, gần khu công nghiệp và khu đại học, nơi có nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định.

Đáng chú ý, khách hàng Hà Nội đang quan tâm mạnh đến phân khúc đất nền tầm giá 5 - 7 tỷ đồng tại khu vực nội thành Hà Nam, gần bệnh viện, trường học và các khu công nghiệp lớn.

Một số điểm nóng được nhắc đến như chuỗi KCN Đồng Văn 1-4, khu đại học Nam Cao, khu đô thị bệnh viện Bạch Mai và Việt Đức cơ sở 2, hay các dự án quy mô lớn như Sun Mega City. Mặt bằng giá tại các khu vực này hiện dao động khoảng 40 - 60 triệu đồng/m² và vẫn còn dư địa tăng trưởng.

Ở góc nhìn rộng hơn, ông Đỗ Văn Tiến, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển BĐS TVH cho biết, từ đầu năm 2026 khi lãi suất ngân hàng tăng và tín dụng bất động sản có dấu hiệu thắt chặt, nhiều nhà đầu tư đã dịch chuyển dòng tiền sang đất nền tại các tỉnh ven Hà Nội như Bắc Ninh, Thái Nguyên.

Các sản phẩm được lựa chọn thường có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và mức giá mềm hơn, khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Theo ông Tiến, Thái Nguyên đang nổi lên nhờ mặt bằng giá thấp, hạ tầng phát triển nhanh và dòng vốn đầu tư lớn - với gần 5,7 tỷ USD cam kết trong quý I/2026.

Thị trường này cũng ghi nhận tín hiệu tích cực về thanh khoản. Một số dự án như Central Square Quảng Trường Thái Nguyên đạt hơn 90% bảng hàng ngay trong đợt mở bán đầu tiên; hay Kha Sơn Green Home tại Phú Bình ghi nhận 50% giao dịch chỉ sau một tuần đủ điều kiện chuyển nhượng.

Đất nền "trở lại đường đua", khách hàng đầu tư dài hạn

Trong bối cảnh căn hộ giảm sức hút, đất nền đang dần quay lại tầm ngắm của dòng tiền sau giai đoạn trầm lắng từ năm 2022.

Khác với căn hộ, đất nền có ưu thế về tính linh hoạt tài chính khi nhà đầu tư có thể sử dụng tỷ lệ vốn tự có cao hơn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Đây là yếu tố quan trọng trong bối cảnh lãi suất không còn ở mức thấp.

Bên cạnh đó, đất nền gắn liền với kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng, yếu tố đang được thúc đẩy mạnh mẽ. Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm như vành đai, cao tốc, sân bay, các tuyến liên vùng… đang tạo lực đẩy đáng kể cho giá trị đất tại nhiều khu vực.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận định, trong chu kỳ mới, khi chi phí vốn không còn rẻ, nhà đầu tư buộc phải tái cấu trúc danh mục.

"Dòng tiền sẽ dịch chuyển sang những tài sản có tính tích lũy và ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính", ông Lực phân tích.

Đồng quan điểm, TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, xu hướng chuyển sang đất nền phản ánh sự thay đổi chiến lược đầu tư. Nếu trước đây nhà đầu tư tận dụng đòn bẩy để tối đa hóa lợi nhuận, thì hiện nay họ ưu tiên tài sản có khả năng tích lũy giá trị dài hạn.

Đáng chú ý, sự trở lại của đất nền lần này không đi kèm cơn sốt diện rộng. VARS đánh giá thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển lành mạnh hơn, khi dòng tiền trở nên chọn lọc, tập trung vào pháp lý, quy hoạch và khả năng khai thác thực tế.

Thay vì "đánh nhanh thắng nhanh", nhiều nhà đầu tư chuyển sang chiến lược trung và dài hạn. Không chỉ kỳ vọng tăng giá, họ còn tính đến phương án khai thác như xây dựng, cho thuê hoặc kinh doanh nhằm tạo dòng tiền trong thời gian nắm giữ.

Tuy nhiên, thị trường cũng đang phân hóa rõ nét. Những khu vực có hạ tầng phát triển, gần khu công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch đô thị vệ tinh tiếp tục thu hút dòng tiền. Ngược lại, các khu vực từng "sốt nóng" theo phong trào, thiếu hạ tầng hoặc pháp lý chưa hoàn thiện đang gặp khó khăn.

Theo TS Trần Kim Chung, đây là tín hiệu tích cực khi thị trường dần quay về giá trị thực, buộc nhà đầu tư phải chuyên nghiệp hơn và lựa chọn kỹ lưỡng thay vì chạy theo tâm lý đám đông.