Theo ông Châu, bất cập do quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 đã làm phát sinh nhiều nhà chung cư mini biến tướng tại các đô thị. 

Đây là một trong nhiều nguyên nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, không phù hợp với quy hoạch đô thị, không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

HoREA nhận thấy trước đây, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90 của Chính phủ không cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thành nhà chung cư mini.

Chỉ đến năm 2010, tại Khoản 3 Điều 43 Nghị định 71 của Chính phủ mới cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thành chung cư mini.

"Hiệp hội nhận thấy quy định này không phù hợp với Luật Nhà ở 2005 nhưng sau đó đã được luật hoá tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014", ông Châu nhận định.

Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định này đã làm phát sinh nhiều "chung cư mini biến tướng" tại các đô thị với 100% căn hộ mini, phòng ở, dễ tạo ra những khu căn hộ "ổ chuột".

Do vậy, từ năm 2011 - 2021, Hiệp hội đã có nhiều văn bản kiến nghị về chung cư mini. Gần đây nhất, vào năm 2021, HoREA đã  có 3 văn bản kiến nghị.

Trong đó, vào 19/08/2021 đã có văn bản báo cáo nghiên cứu rà soát một số quy định bất cập của Luật Nhà ở 2014 và kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất Uỷ ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội xem xét sửa đổi Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 để ngăn ngừa và kiểm soát tình trạng xây dựng chung cư mini biến tướng để bán, chuyển nhượng phòng tại các đô thị. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa có sự thay đổi.

Hiệp hội đã nghiên cứu tình trạng phát triển tự phát chung cư mini và nhận thấy, việc nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. 

Nguyên nhân tiếp theo, là những hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở.

"Cũng đã có hiện tượng cán bộ chính quyền cấp cơ sở thoái hóa biến chất, tiếp tay, bao che cho các công trình chung cư mini trái phép", HoREA nhận định.

Ngoài ra, còn do biên chế của chính quyền cấp cơ sở và lực lượng thanh tra xây dựng mỏng, nhất là tại các huyện có dân số lớn (thậm chí tương đương dân số một tỉnh nhỏ) và đang có tình trạng vi phạm trật tự xây dựng diễn biến phức tạp. 

Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do các đầu nậu và một số doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân và móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở, để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.