Vì sao giá chung cư vẫn neo cao?

Nhiều tín hiệu tích cực từ nguồn cung các phân khúc 

Trong quý I/2026, tổng nguồn cung từ các dự án nhà ở thương mại, đất nền và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể, 55 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, với tổng mức đầu tư khoảng 629.291 tỷ đồng. Đồng thời, 1.362 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 654.405 căn/lô nền, 48 dự án đã hoàn thành xây dựng với quy mô 10.418 căn/lô nền. Ngoài ra, 106 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cung cấp khoảng 40.440 căn ra thị trường.

Số liệu về dự án nhà ở thương mại quý I/2026 so với quý IV/2025 và quý I/2025. (Nguồn: Bộ Xây dựng).

Riêng phân khúc nhà ở thương mại tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Có 43 dự án được chấp thuận đầu tư với tổng vốn khoảng 604.932 tỷ đồng; 58 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô 31.816 căn, tăng  232% so với quý trước và tăng 223% so với cùng kỳ. 

Số lượng dự án đang triển khai đạt 917 dự án, với khoảng 500.384 căn. Đáng chú ý, số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đạt 106 dự án, tăng 123,3% so với quý IV/2025.

Đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, nguồn cung mới ghi nhận 4 dự án được chấp thuận đầu tư và 9 dự án được cấp phép mới, trong khi số dự án đang triển khai đạt 415 dự án với hơn 150.212 lô/nền. 

Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ghi nhận 8 dự án được chấp thuận đầu tư và 30 dự án đang triển khai xây dựng.

Về nhà ở xã hội, lũy kế đến nay, cả nước có 786 dự án đang triển khai với quy mô 725.146 căn, đạt khoảng 72,5% mục tiêu của Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030.

Trong riêng quý I/2026, 66 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng mức vốn khoảng 80.572 tỷ đồng; 33 dự án được cấp phép và khởi công với quy mô 28.856 căn; 21 dự án hoàn thành với quy mô 5.426 căn. Đồng thời, 19 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với khoảng 7.074 căn.

Tổng lượng giao dịch bất động sản trong quý I/2026 đạt khoảng 139.855 giao dịch thành công, bằng 92,4% so với quý trước và bằng 103,9% so với cùng kỳ năm 2025.

Lượng giao dịch thành công của quý I/2026 so với quý IV/2025 và quý I/2025. (Nguồn: Bộ Xây dựng).

Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 30.857 giao dịch, giảm so với quý trước và cùng kỳ. 

Ngược lại, giao dịch đất nền tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với 108.998 giao dịch, bằng 107,9% so với cùng kỳ năm trước.

Theo báo cáo của các địa phương, lượng tồn kho bất động sản trong quý khoảng 29.860 căn/nền, bao gồm 10.496 căn chung cư, 10.474 căn nhà ở riêng lẻ và 8.890 đất nền.

So với quý trước, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ gần như không biến động, trong khi tồn kho đất nền giảm đáng kể, chỉ còn 73,3%. Điều này phản ánh khả năng hấp thụ của thị trường đối với phân khúc đất nền vẫn tương đối tốt.

Giá căn hộ chung cư vẫn neo cao

Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, giá căn hộ chung cư mới mở bán tiếp tục xu hướng tăng do chi phí nguyên vật liệu và tài chính gia tăng.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình đạt khoảng 128 triệu đồng/m²; tại TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m².

Ở thị trường thứ cấp, giá chung cư nhìn chung ổn định và duy trì mức cao, chỉ có một số khu vực điều chỉnh giảm, tuy nhiên không nhiều.

Tại thành phố Hà Nội, giá rao bán cụ thể tại một số dự án nổi bật có thể kể đến: Dự án The Sapphire - Vinhomes Smart City có giá rao bán từ 85-93 triệu đồng/m²; Dự án khu nhà ở hỗn hợp 107 Nguyễn Tuân Vihacomplex có giá rao bán từ 98-115 triệu đồng/m²; Thống Nhất Complex (Thanh Xuân) có giá rao bán giá từ 108 -118 triệu đồng/m².

Ở phân khúc cao cấp, nhiều dự án có mức giá rao bán ở ngưỡng cao như: Vinhomes Metropolis có giá rao bán 192 - 258 triệu đồng/m²; D’. Le Roi Soleil có giá rao bán 170 - 223 triệu đồng/m²; Vinhomes Skylake có giá rao bán từ 140-178 triệu đồng/m²; Hoàng Thành Tower có giá rao bán từ 180-212 triệu đồng/m²; Sun Feliza Suites có giá rao bán trung bình 160-210 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, ở phân khúc cao cấp, nhiều dự án có mức giá rao bán ở ngưỡng cao như: The Marq có giá rao bán từ 222-260 triệu đồng/m²; Vinhomes Golden River có giá rao bán từ 223-360 triệu đồng/m²; Grand Marina Saigon có giá rao bán từ 440 - 557 triệu đồng/m²; Metropole Thủ Thiêm có giá rao bán từ 330-448 triệu đồng/m²; Empire City có giá rao bán từ 303-393 triệu đồng/m²; D'Edge Thảo Điền có giá rao bán từ 150-194 triệu đồng/m²…

Đối với nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án), giá giao dịch trong quý cơ bản ổn định so với quý trước. 

Trong khi đó, giá đất nền tại nhiều địa phương cũng giữ xu hướng ổn định, chỉ tăng nhẹ tại một số khu vực có lợi thế về vị trí và pháp lý, với mức tăng phổ biến từ 1–2%.

Tại thành phố Hà Nội, một số dự án có giá rao bán như sau: Dự án Geleximco Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội có mức giá dao động khoảng 210-295 triệu đồng/m²; dự án Vinhomes Green Villas (Nam Từ Liêm) có mức giá dao động khoảng 290 - 320 triệu đồng/m²; dự án Khu đô thị Việt Hưng (Long Biên) có giá từ 270-380 triệu đồng/m²…

Tại TP.HCM, dự án Mỹ Thái 3 có giá từ 290-310 triệu đồng/m², dự án An Phú An Khánh có giá từ 260-340 triệu đồng/m², Hado Centrosa Garden có giá từ 105-155 triệu đồng/m²; dự án Vinhomes Grand Park có giá từ 190-320 triệu đồng/m²…

Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không ghi nhận biến động lớn về giá, trong khi bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì mức giá thuê ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao, đặc biệt tại khu vực phía Nam. 

Tại khu vực miền Bắc, giá thuê đất từ 90 - 250 USD/m2/chu kỳ, với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Tại khu vực miền Nam, giá thuê đất từ 185 - trên 280 USD/m2/chu kỳ, với tỷ lệ lấp đầy trên 90%.