Xây chung cư mini vùng ven đừng “đếm cua trong lỗ”

Nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn

Sự leo thang chóng mặt của giá bất động sản nội đô đang thúc đẩy xu hướng người mua nhà và nhà đầu tư dịch chuyển ra các vùng ven.

Bên cạnh đó, Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được phê duyệt, trong đó nêu rõ lộ trình di dời các cơ sở giáo dục đại học, nghề nghiệp khỏi nội đô đã kích hoạt làn sóng săn tìm quỹ đất để xây dựng nhà trọ, chung cư mini tại các khu vực ngoại thành để đón đầu lượng sinh viên, giảng viên dịch chuyển.

Anh Nguyễn Mạnh Đức (phường Nghĩa Đô, Hà Nội), một nhà đầu tư đang tìm kiếm quỹ đất tại khu vực Chương Mỹ chia sẻ: "Nội đô hiện tại quỹ đất khan hiếm, giá quá đắt đỏ. Khi thấy thông tin lộ trình chuyển dịch hàng loạt trường đại học lớn ra ngoại thành, tôi quyết định dịch chuyển dòng vốn".

Anh Đức dự tính mua đất trước, sau đó nắm bắt tình hình thực tế và xây một tòa chung cư mini khoảng 20 phòng với kỳ vọng tỷ suất dòng tiền cho thuê dài hạn khi sinh viên đổ về ổn định sẽ rất tốt.

Ông Đặng Hoàng Tuấn, một nhà đầu tư đất nền khu vực vùng ven Hà Nội chia sẻ, hiện đang sở hữu một mảnh đất 100m2, gần với khu vực Đại học Quốc gia Hà Nội tại cơ sở Hòa Lạc. Ông tính toán sẽ xây một căn chung cư mini khoảng 4 - 5 tầng, tổng chi phí 2 - 4 tỷ đồng. Nếu mỗi phòng cho thuê 2 - 3 triệu đồng/tháng, tổng thu khoảng 20 - 40 triệu đồng/tháng.

Không phải cứ xây lên là "hái ra tiền"

Chị Nguyễn Thị Huế, một môi giới bất động sản chuyên về dòng đất nền vùng ven Hà Nội chia sẻ, Hòa Lạc hiện là khu vực được nhiều nhà đầu tư chú ý.

"Khi hàng chục nghìn sinh viên tập trung về Hòa Lạc, nhu cầu chỗ ở chắc chắn sẽ tăng theo. Gần đây nhiều nhà đầu tư bắt đầu nghiên cứu mô hình nhà trọ quanh khu đại học. Sinh viên Đại học FPT, Đại học Quốc gia Hà Nội và cả lực lượng kỹ sư, chuyên gia làm việc tại khu công nghệ cao liên tục đổ về. Chỉ riêng một trường cũng đã có hàng nghìn sinh viên mỗi năm, con số này vẫn đang tăng đều", chị Huế cho biết.

Theo chị Huế, từ sau năm 2022, khi nhiều người nhận ra cơ hội, dòng tiền đầu tư đổ về Hòa Lạc khá mạnh. Hàng loạt dãy trọ, chung cư mini mọc lên liên tục. Giá thuê hiện quanh khu vực các trường đại học dao động phổ biến từ 1,5 - 3 triệu đồng mỗi phòng, tùy vị trí và tiện ích.

Thực tế cho thấy, những chung cư mini, phòng trọ chất lượng thấp bắt đầu khó lấp đầy. Ngược lại, phòng đẹp, gần vị trí các trường đại học, có nội thất, vận hành bài bản, gần như luôn kín người thuê.

"Biên lợi nhuận đầu tư phòng trọ không còn cao như giai đoạn đầu. Với mức giá thuê hiện tại phải mất 5 - 6 năm mới hoàn vốn. Nếu chọn sai vị trí hoặc làm sản phẩm tầm trung nửa vời, thời gian này còn kéo dài hơn.

Nhu cầu tại đây chắc chắn sẽ tăng, song không không phải cứ xây lên là chắc chắn thành công. Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ vị trí, pháp lý và nhu cầu thực tế", chị Huế nói.

Cần tầm nhìn dài hạn

Tương tự, ông Nguyễn Đức Toàn, đại diện đơn vị Căn hộ Sạch Sẽ (chuyên vận hành căn hộ, phòng trọ tại khu vực Hà Nội) khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi xuống tiền.

"Bốn năm trước, chúng tôi triển khai một tòa hơn 50 phòng ở khu vực Triều Khúc. Ban đầu, khách xếp hàng thuê, chốt hết phòng trong 2 tiếng. Nhưng 2 năm sau, khi nguồn cung khu vực tăng mạnh, giá phòng phải giảm từ 4,6 - 5 triệu đồng xuống còn 3,5 triệu đồng, ngang bằng giá thuê đầu vào, lãi gần như bằng không", ông Toàn kể.

Theo ông Toàn, từ 3 - 4 năm tới, khi hàng chục nghìn căn chung cư thương mại và nhà ở xã hội bắt đầu bàn giao ở vùng ven, bức tranh nhà cho thuê ở các khu này sẽ khác đi rõ rệt.

Phân khúc chung cư mini tại vùng ven vẫn có thị trường riêng, nhưng chỉ thành công với những nhà đầu tư nghiên cứu kỹ lưỡng xu thế, có sản phẩm phù hợp, chọn đúng tệp khách hàng.

Dưới góc nhìn thị trường, ông Lê Hoàng Long, người đang quản lý 3 tòa chung cư mini nội đô, hiện nhiều nhà đầu tư vẫn tính bài toán "đếm cua trong lỗ", lấy số phòng nhân với giá thuê rồi áp vào vùng ven.

"Đó là sai lầm. Ở ngoại thành, mức chi trả của sinh viên thấp hơn, dao động chủ yếu từ 2,5 - 3,5 triệu đồng/tháng cho phòng đầy đủ nội thất. Nếu vay ngân hàng quá 50% để đầu tư, áp lực trả lãi sẽ đè bẹp nguồn thu từ dòng tiền cho thuê trong những năm đầu", ông Long khuyến cáo.

Thay vì chạy theo tâm lý đám đông, đầu tư đón đầu quy hoạch di dời trường đại học, nhà đầu tư cần tầm nhìn dài hạn từ 3 - 5 năm.

Ông Long khuyến cáo, nên lựa chọn những khu đất có pháp lý rõ ràng, giao thông rộng, và chỉ nên sử dụng nguồn vốn tự có, hạn chế đòn bẩy tài chính trong bối cảnh thị trường cho thuê vùng ven cần thời gian dài để hấp thụ lượng cho thuê mới.