Mặt bằng giá thuê ổn định

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2025 cũng như cả năm 2025, thị trường văn phòng cho thuê ghi nhận mặt bằng giá tương đối ổn định, không có biến động lớn so với năm 2024.

Nhu cầu thuê văn phòng tiếp tục dịch chuyển mạnh sang các tòa nhà chất lượng cao.

Tại Hà Nội, giá thuê tại một số tòa nhà văn phòng tiêu biểu dao động trong khoảng trung – cao. Cụ thể, BRG Tower có giá từ 39–42 USD/m²; Press Club từ 35–40 USD/m²; BRG Diamond Park Plaza từ 25–31 USD/m²; Vincom Center Bà Triệu khoảng 26–28 USD/m². 

Trong khi đó, tại TP.HCM, Mapletree Business Centre có mức giá khoảng 25–29 USD/m²; Pearl 5 Tower dao động từ 36–39 USD/m²; TTC Tower từ 20–22 USD/m²...

Báo cáo thị trường quý IV/2025 của Knight Frank cho thấy sự chênh lệch rõ rệt về giá thuê giữa hai thành phố lớn. Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A tại TP.HCM đạt 58,9 USD/m²/tháng, cao hơn đáng kể so với mức 35,8 USD/m²/tháng tại Hà Nội. 

Ở phân khúc hạng B, giá thuê tại TP.HCM đạt khoảng 33,2 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội ở mức 19,7 USD/m²/tháng.

Theo các chuyên gia Knight Frank, diễn biến giá thuê phản ánh áp lực khác nhau tại mỗi thị trường. Tại TP.HCM, các chủ nhà ưu tiên các chính sách cho thuê linh hoạt nhằm duy trì tỷ lệ lấp đầy. 

Ngược lại, tại Hà Nội, nguồn cung văn phòng cao cấp mới gia tăng đã đẩy giá thuê lên cao, dù tỷ lệ trống có xu hướng tăng trong ngắn hạn.

Về quy mô thị trường, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM đạt khoảng 1,8 triệu m², trong khi Hà Nội đạt 2,1 triệu m². Đáng chú ý, hơn 40% nguồn cung tại TP.HCM đã đạt chứng nhận xanh. 

Năm 2025, TP.HCM ghi nhận mức hấp thụ ròng 52.800 m², tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin; Hà Nội đạt 44.300 m², với động lực chính đến từ các doanh nghiệp công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài. 

Cả hai thị trường đều ghi nhận xu hướng "chạy đua tìm kiếm chất lượng", khi khách thuê ngày càng ưu tiên không gian làm việc hiện đại, bền vững.

Văn phòng xanh - tiêu chuẩn lựa chọn mới

Không gian xanh, ánh sáng tự nhiên, tiện ích nội khu trở thành yếu tố then chốt trong quyết định thuê văn phòng của nhiều doanh nghiệp.

Bước sang năm 2026, TP.HCM dự kiến có thêm 32.000 m² văn phòng hạng A mới tại khu vực trung tâm, trong khi Hà Nội sẽ đón khoảng 91.600 m², chủ yếu tập trung tại khu Tây Hồ Tây.

Nhận định về triển vọng thị trường, ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Phòng Nghiên cứu thị trường Knight Frank Việt Nam cho rằng,  năm 2026, thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng thay vì thu hẹp. 

Tại TP.HCM, các chủ nhà chủ động áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt để thích ứng với áp lực ngắn hạn, trong khi nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định, dẫn dắt bởi các doanh nghiệp công nghệ, công nghệ thông tin và logistics với yêu cầu cao về văn phòng xanh.

Đối với Hà Nội, nguồn cung mới chất lượng cao đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn của thị trường, trong đó văn phòng xanh dần trở thành tiêu chuẩn mới và các khu vực như Tây Hồ Tây đang được định vị là trung tâm kinh doanh thế hệ mới.

 Dù tỷ lệ trống có thể còn ở mức cao trong ngắn hạn, sự mở rộng này được đánh giá là cần thiết để đáp ứng nhu cầu của các tập đoàn đa quốc gia, qua đó nâng cao năng lực cạnh tranh của thị trường văn phòng Hà Nội trong trung và dài hạn.

Ông William Gramond, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết, năm 2025, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận nguồn cầu ổn định, nổi bật là xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra ngoài trung tâm để tiếp cận các tòa nhà có chất lượng tốt hơn với giá thuê hợp lý.

Vị chuyên gia cho biết, khách thuê ngày càng chú trọng cân đối chi phí, tối ưu hiệu quả sử dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo chất lượng môi trường làm việc, đồng thời các lĩnh vực tài chính, bảo hiểm, bất động sản, công nghệ và sản xuất tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê.

Bên cạnh đó, quỹ đất hạn chế và giá thuê cao tại các quận lõi như Hoàn Kiếm, Ba Đình tiếp tục thúc đẩy doanh nghiệp dịch chuyển sang các khu vực ngoài trung tâm như Tây Hồ Tây và Cầu Giấy, nơi có hạ tầng cải thiện, quy hoạch đồng bộ và mức giá cạnh tranh hơn.

Một xu hướng mang tính nền tảng khác đang định hình thị trường văn phòng là sự gia tăng yêu cầu về tiêu chuẩn xanh và tính linh hoạt.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, văn phòng trong giai đoạn mới không còn là "chỗ ngồi làm việc" đơn thuần. 

Vị chuyên gia cho rằng, doanh sẵn sàng trả thêm cho văn phòng giúp họ tuyển dụng và giữ chân nhân sự tốt hơn. Không gian xanh, ánh sáng tự nhiên, tiện ích nội khu và khả năng tùy biến đang trở thành yếu tố then chốt trong quyết định thuê.

Điều này sẽ tạo lợi thế rõ rệt cho các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh hoặc được thiết kế theo tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng. Khi chi phí vận hành dài hạn giảm và hình ảnh thương hiệu được nâng cao, mức giá thuê cao hơn trở nên hợp lý trong mắt người thuê.