Áp lực tài chính khi tiền sử dụng đất tăng vọt

Luật Đất đai 2024 ban hành với nhiều cơ chế, chính sách được tháo gỡ theo hướng có lợi cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, gần đây, hàng loạt doanh nghiệp kiến nghị về việc làm rõ tính pháp lý liên quan khoản thu bổ sung theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, thuê đất.

Cần có quy định hài hòa liên quan những khoản thu bổ sung.

Cụ thể, Công ty Lotte Properties HCMC của Hàn Quốc nhận được thông báo về khoản tiền khoảng 2.600 tỷ đồng người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, thuê đất. Bên cạnh đó, công ty còn được thông báo tiền sử dụng đất của dự án 16.190 tỷ đồng.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, không chỉ một mình Công ty Lotee Properties HCMC, mà nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước và nước ngoài cũng gặp cảnh tương tự.

Riêng TP.HCM có khoảng 100 dự án mà các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang chờ cơ quan có thẩm quyền thông báo "tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có)" và đương nhiên còn có "khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuế đất.

Chẳng hạn, Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh land có 8 dự án hoặc các dự án Tháp quan sát (Empire City) của Liên doanh Công ty liên doanh thành phố Đế Vương tác giữa Công ty Tiến Phước, Công ty Trần Thái, Keppel Land và Gaw Capital Partners...

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc tạm tính trước đây giúp kịp tiến độ, nhưng khi rà soát, khoản thu bổ sung trở thành gánh nặng lớn.

Cùng đó, bảng giá đất xây dựng theo nguyên tắc thị trường càng khiến chi phí leo thang. Do tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành, doanh nghiệp buộc phải nâng giá bán.

Ban hành và tháo gỡ hàng loạt chính sách

Vừa qua, Nghị quyết số 171/2024/QH15 "về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất" và Nghị quyết số 170/2024/QH15 về "cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa" của Quốc hội là những quyết sách hiệu quả, thiết thực, đã tháo gỡ hàng loạt dự án.

Mới đây, việc tiếp tục góp ý dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Sau một thời gian thực hiện, những nghị quyết này sẽ tổng kết từ thực tiễn để làm cơ sở sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai thời gian tới thật căn cơ, toàn diện, đồng bộ và liên thông.

Trong đó, điều 12 dự thảo nghị quyết đề xuất miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nêu rõ, trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp chỉ được miễn một số năm.

Tuy nhiên, dự thảo nghị quyết vẫn cần được điều chỉnh, bổ sung. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị bổ sung điều 11a quy định rõ "khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung, trừ trường hợp không do lỗi của họ".

Theo đó, Chính phủ sẽ hướng dẫn phương pháp định giá và xử lý khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng hoặc thuê đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc bổ sung quy định "khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung, trừ trường hợp không do lỗi của người sử dụng đất" nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư trong trường hợp có thay đổi về chính sách, pháp luật. Điều đó sẽ tác động tích cực đến môi trường đầu tư, đặc biệt là hoạt động thu hút đầu tư nước ngoài (FDI) vào nước ta, trực tiếp là đối với lĩnh vực bất động sản.

Các doanh nghiệp không có lỗi được phép khấu trừ khoản tiền đã nộp vào nghĩa vụ tài chính khác, tương tự tinh thần Nghị quyết 170/2024/QH15 áp dụng cho TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng kiến nghị giảm mức tính bổ sung hiện hành 5,4%/năm xuống 3,6%/năm, như đề xuất của Bộ Tài chính, để đảm bảo hợp lý và khả thi; đồng thời, lưu ý rằng, chậm trễ trong xác định giá đất và thông báo nghĩa vụ tài chính lâu nay chủ yếu do cơ quan nhà nước, nên doanh nghiệp không thể bị xem có lỗi trong những trường hợp này.

Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất bổ sung khoản 10 vào điều 12 dự thảo nghị quyết, nhằm xử lý trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước đã cổ phần hóa trong giai đoạn 2007 - 2021 mà chưa có hoặc chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất.

Cũng theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chỉ riêng TP.HCM có hơn 1.000 doanh nghiệp cổ phần hóa liên quan quỹ đất có nguồn gốc Nhà nước, nhưng phần lớn chưa được giải quyết dứt điểm do thiếu quy định thống nhất. Hệ quả là nhiều khu đất "treo", không được khai thác, gây lãng phí nguồn lực đất đai và khiến nhiều cán bộ lo ngại rủi ro pháp lý khi ký duyệt.