Bài 5: Nhà ở cho thuê sẽ định hình tương lai đô thị TP.HCM

Bài 1: Người lao động TP.HCM chật vật lo chỗ thuê trọ
Bài 2: TP.HCM chuyển mạnh từ bán sang cho thuê căn hộ
Bài 3: Doanh nghiệp chưa mặn mà đầu tư vào nhà ở xã hội cho thuê, vì sao?
Bài 4: Nhà ở cho thuê phải tháo gỡ những nút thắt nào?

Giữ người lao động để giữ động lực tăng trưởng

TP.HCM luôn là đầu tàu cả nước về tốc độ phát triển kinh tế, thu hút đầu tư và tạo việc làm.

Hàng năm, hàng trăm nghìn lao động từ khắp các địa phương tìm đến thành phố để học tập, làm việc và lập nghiệp. Chính lực lượng này đã góp phần tạo nên sức sống cho các khu công nghiệp, khu chế xuất, doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ và toàn bộ nền kinh tế đô thị.

Theo thống kê của HoREA (Hiệp hội bất động sản TP.HCM), TP.HCM hiện có khoảng 1,4 triệu người đang thuê trọ trong gần 560.000 phòng cho thuê. Phần lớn là các khu nhà trọ nhỏ lẻ, được đầu tư tự phát, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng, thiếu bãi giữ xe, cây xanh, nhà trẻ và các dịch vụ công thiết yếu.

Trong khi đó, theo đánh giá của Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố có khoảng 974.000 người có nhu cầu về nhà ở xã hội trong giai đoạn tới. Con số này không chỉ phản ánh áp lực về nhà ở mà còn đặt ra bài toán lớn về chất lượng nguồn nhân lực và sức hấp dẫn của môi trường đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, khi người lao động phải dành phần lớn thu nhập cho tiền thuê trọ hoặc liên tục thay đổi chỗ ở, họ khó gắn bó lâu dài với doanh nghiệp. Tỷ lệ nghỉ việc, biến động lao động và chi phí tuyển dụng cũng theo đó gia tăng.

Liên đoàn Lao động TP.HCM nhấn mạnh, nhu cầu có chỗ ở ổn định đang trở thành một trong những vấn đề người lao động quan tâm nhất. Không ít gia đình công nhân phải gửi con về quê vì điều kiện nhà trọ chật hẹp, thiếu trường học và dịch vụ chăm sóc trẻ. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến đời sống gia đình mà còn tác động trực tiếp đến năng suất lao động và sự ổn định của lực lượng sản xuất.

Từ thực tế đó, nhiều chuyên gia cho rằng đầu tư vào nhà ở cho thuê không đơn thuần là đầu tư cho an sinh, mà còn là đầu tư cho năng lực cạnh tranh của nền kinh tế đô thị.

Nhưng phía sau bức tranh tăng trưởng ấy vẫn tồn tại một nghịch lý: lực lượng góp phần làm nên động lực phát triển của thành phố lại đang sống trong điều kiện chỗ ở thiếu ổn định nhất. Nếu bài toán này không sớm được giải, TP.HCM sẽ khó giữ chân được nguồn lao động cần để duy trì vị thế đầu tàu kinh tế.

Ông Phan Trần Huy Hùng, Phó chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TP.HCM, nhận định nhà ở cho thuê phải được xem là một cấu phần của quy hoạch đô thị. Các khu nhà ở cần được bố trí gắn với khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các trung tâm dịch vụ và hệ thống giao thông công cộng để giảm chi phí đi lại, hạn chế ùn tắc và nâng cao chất lượng sống.

Khi quy hoạch nhà ở gắn với quy hoạch phát triển kinh tế, thành phố không chỉ giải quyết được bài toán chỗ ở mà còn nâng cao hiệu quả sử dụng hạ tầng và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Đây là xu hướng mà nhiều quốc gia phát triển đã lựa chọn, thay vì khuyến khích mọi người dân đều phải sở hữu nhà.

Từ những hiến kế đến chiến lược phát triển mới

Từ thực tiễn nhiều năm đầu tư nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, đã đến lúc cần thay đổi quan niệm "phải sở hữu nhà mới là an cư".

Theo ông, trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng, việc khuyến khích mọi người lao động đều phải mua được nhà là điều không thực tế. Điều họ cần trước tiên là được tiếp cận những căn hộ cho thuê có chất lượng, giá cả phù hợp và được pháp luật bảo vệ quyền lợi.

"Nhà thuê không có nghĩa là kém an cư. Ở nhiều quốc gia phát triển, tỷ lệ người dân thuê nhà rất cao nhưng họ vẫn có cuộc sống ổn định, bởi họ được bảo đảm về quyền lợi và chất lượng chỗ ở", ông Nghĩa cho biết

Từ kinh nghiệm triển khai các dự án thực tế, ông Nguyễn Văn Lợi, Giám đốc Công ty Thiên Phát đề xuất, mạnh dạn điều chỉnh cơ cấu nhà ở xã hội theo hướng tăng tỷ lệ nhà cho thuê lên khoảng 60 - 80%, đồng thời thí điểm mô hình "thuê trước - mua sau".

Theo ông, người lao động cần một khoảng thời gian đủ dài để tích lũy tài chính, thay vì phải gánh áp lực vay vốn ngay từ khi còn thu nhập thấp. Khi đã ổn định việc làm và tài chính, việc sở hữu nhà sẽ trở nên nhẹ nhàng hơn, theo ông.

Không chỉ dừng ở việc xây dựng các tòa nhà, đại diện Thiên Phát cho rằng, các dự án nhà ở cho thuê cần được phát triển như những khu dân cư hoàn chỉnh, tích hợp nhà trẻ, siêu thị, cửa hàng tiện ích, khu sinh hoạt cộng đồng và dịch vụ quản lý vận hành chuyên nghiệp. Khi người lao động được sống trong một môi trường đầy đủ tiện ích, họ sẽ yên tâm gắn bó lâu dài với doanh nghiệp cũng như với thành phố.

Phát triển hệ sinh thái

Ở góc độ chính sách, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng TP.HCM cần xây dựng một hệ sinh thái phát triển nhà ở cho thuê thay vì chỉ hỗ trợ từng dự án riêng lẻ. Hệ sinh thái đó phải bao gồm quy hoạch quỹ đất, cơ chế tín dụng ưu đãi, chính sách thuế, thủ tục đầu tư thông thoáng và cơ chế quản lý, vận hành sau đầu tư.

Theo ông, chỉ khi toàn bộ chuỗi chính sách được thiết kế đồng bộ thì doanh nghiệp mới đủ niềm tin để đầu tư dài hạn vào một lĩnh vực có thời gian thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm.

Để hiện thực hóa mục tiêu đó, nhiều ý kiến cho rằng cần có những công cụ tài chính đủ mạnh. Ông Nguyễn Quang Thanh, Phó tổng giám đốc HFIC kiến nghị, nâng hạn mức cho vay ưu đãi đối với mỗi dự án, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất nhằm phù hợp với đặc thù thu hồi vốn của nhà ở cho thuê.

Theo ông, đây là giải pháp quan trọng để chia sẻ rủi ro với doanh nghiệp trong giai đoạn đầu tư, tạo điều kiện thu hút thêm nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường.

Ở góc độ tín dụng, ông Đỗ Xuân Trung, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh khu vực 2 cho rằng, khi khung pháp lý được hoàn thiện và có cơ chế huy động nguồn vốn dài hạn, hệ thống ngân hàng sẽ có điều kiện mở rộng tín dụng đối với các dự án nhà ở xã hội cho thuê.

Trong khi đó, dưới góc độ quy hoạch, ông Phan Trần Huy Hùng, Phó chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TP.HCM nhấn mạnh, nhà ở cho thuê phải được quy hoạch đồng bộ với hệ thống giao thông công cộng, các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và các trung tâm việc làm.

Theo ông, nếu người lao động vẫn phải dành hàng giờ mỗi ngày để di chuyển thì chi phí xã hội sẽ tiếp tục gia tăng, làm giảm hiệu quả của chính sách nhà ở.

Dù tiếp cận từ những góc độ khác nhau, doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia và các tổ chức tài chính đều gặp nhau ở một điểm chung: Muốn phát triển nhà ở xã hội cho thuê thành một thị trường bền vững, trước hết phải xây dựng được một hệ thống chính sách ổn định, đồng bộ và đủ sức khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dài hạn.

Khi những điểm nghẽn về đất đai, vốn, thủ tục và cơ chế được tháo gỡ, mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê của TP.HCM sẽ không chỉ là một chỉ tiêu trong chương trình phát triển nhà ở, mà trở thành nền tảng cho một mô hình phát triển đô thị mới, lấy người lao động làm trung tâm và lấy an cư làm động lực của tăng trưởng bền vững.

Kỳ vọng về mô hình đô thị mới

Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được nhiều lần nhấn mạnh rằng, thành phố không xem phát triển nhà ở xã hội chỉ là nhiệm vụ hoàn thành một chỉ tiêu về số lượng căn hộ. Điều TP.HCM hướng đến là xây dựng một chính sách an sinh bền vững, tạo điều kiện để người lao động có chỗ ở ổn định, doanh nghiệp giữ chân nguồn nhân lực và thành phố nâng cao sức cạnh tranh trong thu hút đầu tư.

Theo Chủ tịch UBND TP.HCM, chính quyền sẽ tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp thông qua cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, chuẩn bị quỹ đất, tháo gỡ các vướng mắc về đầu tư, tạo môi trường thuận lợi nhất để các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho thuê, được triển khai nhanh và hiệu quả.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng đề nghị TP.HCM phát huy vai trò đầu tàu cả nước trong việc xây dựng các mô hình phát triển nhà ở xã hội mới. Thành phố cần chủ động đề xuất cơ chế đặc thù, huy động nguồn lực xã hội, gắn phát triển nhà ở với quy hoạch các khu công nghiệp, khu kinh tế, các hành lang giao thông và những vùng phát triển chiến lược.

Theo Thứ trưởng, chỉ khi nhà ở được đặt trong tổng thể quy hoạch phát triển đô thị thì mới phát huy đầy đủ vai trò là hạ tầng phục vụ tăng trưởng.

Nhìn từ những cam kết của chính quyền, kiến nghị của doanh nghiệp và các hiến kế từ giới chuyên gia, có thể thấy TP.HCM đang từng bước chuyển từ tư duy phát triển nhà ở theo mục tiêu sở hữu sang tư duy bảo đảm quyền tiếp cận chỗ ở. Đây không chỉ là sự thay đổi về chính sách mà còn là sự thay đổi về cách nhìn đối với quá trình phát triển đô thị.

Trong nhiều năm, thành công của một chương trình nhà ở thường được đo bằng số lượng căn hộ đã bán hay tỷ lệ người dân sở hữu nhà. Nhưng với một siêu đô thị hơn 14 triệu dân - nơi lực lượng lao động luôn dịch chuyển theo nhu cầu của nền kinh tế - khả năng tiếp cận một chỗ ở phù hợp, ổn định, với chi phí hợp lý cũng quan trọng không kém quyền sở hữu.

Nói cách khác, an cư không nhất thiết phải bắt đầu từ sở hữu, mà trước hết phải bắt đầu từ việc người dân có một nơi để yên tâm sinh sống và làm việc.

Đó cũng là lý do mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê đến năm 2030 không nên chỉ được nhìn nhận như một chỉ tiêu trong Chương trình phát triển nhà ở của TP.HCM.

Đây là bước đi đầu tiên nhằm hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, nơi Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thể chế, doanh nghiệp là chủ thể đầu tư, các tổ chức tín dụng cung cấp nguồn vốn dài hạn và người lao động được tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.

Nếu giao thông là hạ tầng kết nối dòng chảy của nền kinh tế thì nhà ở chính là hạ tầng giữ chân con người. Một thành phố có thể xây thêm nhiều khu công nghiệp, khu công nghệ cao hay trung tâm tài chính, nhưng nếu người lao động vẫn phải sống trong những khu trọ chật hẹp, thiếu an toàn và không nhìn thấy cơ hội cải thiện điều kiện sống, sức hấp dẫn của đô thị sẽ dần suy giảm.

Bài toán phát triển nhà ở cho thuê không chỉ là câu chuyện của ngành xây dựng hay thị trường bất động sản, mà còn là bài toán về chất lượng tăng trưởng, về năng lực cạnh tranh và khả năng phát triển bền vững của đô thị đặc biệt.

Bài 2: TP.HCM chuyển mạnh từ bán sang cho thuê căn hộ

Thời gian qua trên toàn quốc, chính sách nhà ở xã hội chủ yếu hướng đến mục tiêu giúp người dân sở hữu nhà. Gần đây, TP.HCM bắt đầu chuyển hướng phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê, mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở cho người lao động.

Nhà ở cho thuê - Từ nhu cầu an cư đến chiến lược phát triển đô thị TP.HCM

Giữa nhịp phát triển của một siêu đô thị lớn nhất nước, hàng triệu người lao động tại TP.HCM vẫn sống trong những khu trọ chật hẹp. Bài toán nhà ở cho thuê vì thế không chỉ là câu chuyện an sinh mà còn là chiến lược phát triển đô thị.