Bất động sản công nghiệp bước vào chu kỳ phát triển chọn lọc

Tái cấu trúc chuỗi cung ứng

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục biến động bởi địa chính trị, biến đổi khí hậu và áp lực chi phí, doanh nghiệp sản xuất và logistics buộc phải tái cấu trúc vận hành. 

Theo Savills World Research, xu hướng thuê dịch vụ logistics bên thứ ba (3PL), ứng dụng tự động hóa và trí tuệ nhân tạo (AI) ngày càng phổ biến, nhằm tối ưu chi phí và nâng cao hiệu quả.

Tình trạng thiếu hụt lao động, chi phí nhân công gia tăng và yêu cầu linh hoạt hơn trong chuỗi cung ứng đã thúc đẩy quá trình số hóa.

Hệ thống kho vận thông minh, robot và quản lý tồn kho bằng AI đang dần trở thành tiêu chuẩn mới, qua đó nâng cao năng lực cạnh tranh dài hạn.

Tại Việt Nam, nền tảng kinh tế ổn định, hạ tầng cải thiện và dòng vốn FDI duy trì tích cực đang thúc đẩy quá trình chuyển dịch từ mô hình dựa vào chi phí sang mở rộng quy mô và gia tăng giá trị. 

Năm 2025, tổng vốn FDI đạt hơn 38,4 tỷ USD. Xu hướng gia tăng vốn điều chỉnh và góp vốn cho thấy các nhà đầu tư ưu tiên mở rộng dự án hiện hữu.

Theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, dòng vốn FDI và bất động sản khu công nghiệp gắn kết mật thiết, bởi nhiều doanh nghiệp nước ngoài ưu tiên chọn khu công nghiệp được đầu tư hạ tầng đồng bộ và có nền tảng pháp lý minh bạch.

Ông cũng cho rằng lợi thế cạnh tranh của Việt Nam đang có sự dịch chuyển đáng kể. Nếu trước đây, yếu tố chi phí thấp đóng vai trò chủ đạo, thì hiện nay, trọng tâm đã chuyển sang chất lượng nguồn vốn và hiệu quả trong quá trình triển khai các dự án.

Sự phát triển công nghiệp kéo theo nhu cầu lớn về bất động sản công nghiệp. Ở phía Bắc, các ngành điện tử, bán dẫn, sản xuất giá trị cao được thúc đẩy nhờ đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông và logistics. Trong khi đó, phía Nam hình thành các hành lang công nghiệp mới, mở rộng không gian phát triển.

Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, việc triển khai hạ tầng sẽ tiếp tục mở ra các cụm công nghiệp mới và nâng cao khả năng thu hút dòng vốn chất lượng cao. Đồng thời, hạ tầng số như trung tâm dữ liệu, AI và kết nối kỹ thuật số đang trở thành nền tảng cho các khu công nghiệp thế hệ mới.

Thị trường phân hóa mạnh

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang được tái định hình, chiến lược của nhà đầu tư FDI cũng có sự điều chỉnh rõ rệt. 

Theo bà Ngô Thị Kim Thanh, chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư tại SSI, khối doanh nghiệp FDI vẫn là lực lượng thuê chủ đạo trên thị trường. Tuy nhiên, thay vì triển khai các dự án quy mô lớn ngay từ đầu, xu hướng hiện nay là ưu tiên thuê nhà xưởng xây sẵn hoặc đầu tư ở quy mô vừa và nhỏ nhằm từng bước khảo sát và đánh giá thị trường.

Sự thay đổi này khiến thị trường bất động sản công nghiệp không còn duy trì trạng thái tăng trưởng nóng như trước, mà chuyển sang giai đoạn phát triển có chọn lọc hơn, với yêu cầu ngày càng cao về chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ cũng như năng lực quản lý, vận hành.

Trong ngắn hạn, thị trường năm 2026 đối mặt với một số thách thức như giá đất tăng, chi phí giải phóng mặt bằng lớn và thủ tục hành chính còn chậm. 

Theo TS Đinh Thế Hiển, rủi ro lớn nhất không nằm ở nhu cầu thuê mà ở năng lực triển khai dự án, quản trị dòng tiền và tầm nhìn dài hạn của chủ đầu tư.

Bà Thanh cũng nhận định, thị trường sẽ phân hóa mạnh, khi các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng thu hút khách thuê chất lượng sẽ chiếm ưu thế.

Dù vậy, triển vọng dài hạn vẫn tích cực nhờ lợi thế hạ tầng, chính sách ưu đãi và mức giá thuê cạnh tranh trong khu vực.

Đáng chú ý, làn sóng phát triển công nghiệp còn tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh sang đô thị và nhà ở. Sự gia tăng lực lượng lao động cùng dòng vốn FDI mở rộng sản xuất kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và hạ tầng xã hội quanh các khu công nghiệp.

Qua đó, các mô hình đô thị công nghiệp - dịch vụ đang dần hình thành, thay thế cách phát triển khu công nghiệp truyền thống tách rời khỏi không gian đô thị.

Nhìn tổng thể, bất động sản công nghiệp không còn là câu chuyện mở rộng diện tích, mà đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Lợi thế sẽ không thuộc về những nhà phát triển sở hữu nhiều đất, mà thuộc về những đơn vị sẵn sàng tốt nhất về hạ tầng, công nghệ và hệ sinh thái dịch vụ.