Tiêu chuẩn xanh dần thành điều kiện lựa chọn mặt bằng

Trong nhiều năm, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam chủ yếu đến từ quỹ đất, giá thuê, nguồn lao động và khả năng kết nối giao thông, logistics. 

Tuy nhiên, cùng với sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng toàn cầu và yêu cầu phát triển bền vững, tiêu chí lựa chọn địa điểm sản xuất của các doanh nghiệp đang thay đổi.

Phát triển xanh không chỉ đáp ứng tiêu chuẩn môi trường mà còn là yếu tố quan trọng quyết định khả năng thu hút khách thuê, nâng cao hiệu quả khai thác và duy trì sức cạnh tranh của các khu công nghiệp.

Thay vì chỉ quan tâm đến chi phí đầu tư ban đầu, doanh nghiệp thuê đất, nhà xưởng ngày càng chú trọng khả năng cung ứng năng lượng sạch, hệ thống xử lý nước thải, quản lý chất thải, hiệu quả sử dụng tài nguyên và khả năng kiểm soát lượng phát thải trong quá trình sản xuất.

Theo Savills, khoảng 80 - 85% doanh nghiệp FDI có yêu cầu cao về các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) khi lựa chọn địa điểm thuê nhà máy. 

Một khảo sát của KPMG với 200 doanh nghiệp FDI cũng cho thấy, bên cạnh vị trí, nguồn lao động và hạ tầng logistics, các khu công nghiệp đáp ứng tiêu chí xanh được nhiều nhà đầu tư ưu tiên.

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Hà Nội cho biết, yêu cầu về ESG ngày càng được các doanh nghiệp FDI chú trọng khi lựa chọn địa điểm sản xuất. 

Điều này đặt ra yêu cầu đối với Việt Nam nếu muốn cạnh tranh với những thị trường trong khu vực như Thái Lan, Philippines và Indonesia.

Áp lực chuyển đổi xanh không chỉ xuất phát từ chiến lược nội bộ của các tập đoàn đa quốc gia mà còn đến từ những quy định thương mại quốc tế. 

Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của Liên minh châu Âu bước vào giai đoạn chính thức từ đầu năm 2026, trước mắt áp dụng với sáu nhóm hàng hóa gồm sắt thép, nhôm, xi măng, phân bón, điện và hydro.

Việc kiểm soát lượng phát thải carbon có ý nghĩa quan trọng trong tiếp cận thị trường xuất khẩu. Đáng chú ý, yêu cầu phát triển bền vững không chỉ tác động đến doanh nghiệp trực tiếp xuất khẩu mà còn lan rộng trong toàn bộ chuỗi cung ứng, từ nhà sản xuất, nhà cung cấp nguyên liệu đến các đơn vị cung ứng hạ tầng công nghiệp.

Theo ông Hoàng Quang Phòng, Phó chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), sức ép chuyển đổi xanh đối với doanh nghiệp trong khu công nghiệp ngày càng rõ nét. 

Nếu triển khai thiếu lộ trình, quá trình này có thể trở thành áp lực chi phí. Nếu chuẩn bị sớm và thực hiện đúng hướng, doanh nghiệp có cơ hội tối ưu vận hành, tiết kiệm năng lượng, nâng cao năng suất và củng cố uy tín.

Thực tế này cho thấy, tiêu chuẩn xanh đang làm thay đổi cách thị trường đánh giá giá trị bất động sản công nghiệp. 

Một khu công nghiệp có vị trí thuận lợi, giá thuê cạnh tranh nhưng thiếu hạ tầng xử lý môi trường, nguồn năng lượng ổn định và khả năng cung cấp dữ liệu phát thải có thể gặp bất lợi khi tiếp cận nhóm khách thuê có yêu cầu cao.

Đầu tư xanh - Bài toán chi phí và hiệu quả

Trước những thay đổi của thị trường, một số chủ đầu tư khu công nghiệp đã chủ động đưa yếu tố môi trường vào quy hoạch và vận hành dự án.

Tại Hải Phòng, khu công nghiệp Nam Cầu Kiền do Công ty CP Shinec phát triển là một trong những trường hợp triển khai định hướng này. 

Năm 2025, Shinec hợp tác với SGS Việt Nam xây dựng định hướng phát triển sản xuất bền vững, hướng tới mục tiêu Net Zero vào năm 2030. Kế hoạch bao gồm kiểm kê khí nhà kính cấp khu công nghiệp và xây dựng hệ thống đo lường, báo cáo, thẩm tra phát thải (MRV).

Trong khi đó, tại phía Nam, Prodezi Long An cũng định hướng phát triển hạ tầng xanh, thông minh và tuần hoàn. 

Theo ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc Prodezi Long An, mô hình này hướng đến khả năng chia sẻ hạ tầng, năng lượng, nước và giải pháp xử lý chất thải giữa các nhà máy nhằm giảm chi phí vận hành và phát thải.

Không chỉ ở quy mô toàn khu công nghiệp, xu hướng phát triển xanh còn thể hiện rõ tại các công trình nhà kho, nhà xưởng thông qua việc đầu tư những tài sản đáp ứng tiêu chuẩn xanh quốc tế. 

Một nhà kho được thiết kế tối ưu, tiết kiệm năng lượng, bảo đảm điều kiện làm việc và vận hành ổn định không chỉ tạo thêm giá trị cho khách thuê mà còn giúp chủ đầu tư nâng cao sức hấp dẫn của sản phẩm trên thị trường.

Tuy nhiên, chuyển đổi xanh cũng đặt ra bài toán về nguồn vốn và hiệu quả đầu tư. Chi phí ban đầu cho các giải pháp xanh thường cao hơn so với công trình phát triển theo tiêu chuẩn thông thường. 

Do đó, chủ đầu tư cần tính toán hiệu quả trên toàn bộ vòng đời dự án, từ chi phí xây dựng, vận hành, bảo trì đến khả năng thu hút khách thuê và duy trì tỷ lệ lấp đầy.

Một vấn đề khác là tránh tình trạng gắn nhãn xanh mang tính hình thức. Việc một khu công nghiệp có nhiều cây xanh hay một nhà xưởng lắp đặt hệ thống điện mặt trời chưa đủ để khẳng định đạt tiêu chuẩn phát triển bền vững. 

Những yếu tố cốt lõi như hiệu suất sử dụng năng lượng, quản lý nguồn nước, xử lý chất thải, kiểm soát phát thải carbon và trách nhiệm xã hội cần được đo lường, kiểm chứng bằng các tiêu chí cụ thể.

Có thể thấy, bất động sản công nghiệp xanh đang dần chuyển từ xu hướng đầu tư thành yêu cầu thực chất của thị trường. 

Trong cuộc cạnh tranh thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, những chủ đầu tư sớm tích hợp tiêu chuẩn môi trường vào quy hoạch, thiết kế và vận hành sẽ có thêm lợi thế trong việc tiếp cận khách thuê.

Ngược lại, những dự án chậm chuyển đổi không chỉ đối mặt với nguy cơ phải gia tăng chi phí cải tạo trong tương lai mà còn có thể gặp khó khăn khi đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp thuê, qua đó ảnh hưởng đến khả năng khai thác và sức cạnh tranh dài hạn.