Cân nhắc khi xuống tiền mua căn hộ tập thể cũ

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thời điểm này trước khi xuống tiền, người mua cần cân nhắc nhiều yếu tố, nhất là các thủ tục pháp lý.

Chủ nhà nhộn nhịp gửi bán

Hiện nay, trên các nền tảng giao dịch bất động sản, nhiều căn hộ tại các khu tập thể cũ như: Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… đang được rao bán khá nhiều.

Giá chào bán có sự chênh lệch khá lớn tùy theo vị trí, diện tích, hiện trạng sử dụng và tình trạng pháp lý. Không ít tin rao còn nhấn mạnh yếu tố "đón đầu cải tạo chung cư cũ", "cơ hội nhận căn hộ mới sau khi xây dựng lại", "đón quy hoạch đổi nhà mới rộng gấp đôi" nhằm thu hút người mua.

Anh Lưu Quốc Chiến, một môi giới bất động sản chuyên phân khúc nhà tập thể cho biết, gần đây, thông tin về việc cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể được nhắc đến rất nhiều, dẫn tới việc rao bán phân khúc này đang rất sôi động.

Anh Chiến cho biết, như tại Khu tập thể Thảm May, ngõ 155 phố Đặng Tiến Đông hiện có khá nhiều căn hộ đang tìm chủ mới. Trong đó, tại tầng 1, có căn diện tích sổ đỏ 35m², diện tích sử dụng khoảng 50m², đang được rao bán 4,3 tỷ đồng. 

Ở tầng 3, một căn có diện tích sổ đỏ 34m², diện tích sử dụng 50m² được rao bán với giá 5,4 tỷ đồng. Tương tự, tầng 4 cũng đang có tới 2 căn được gửi bán, diện tích từ 35m² - 45m², giá tương ứng 3,8 tỷ đồng và 4,35 tỷ đồng.

Chia sẻ về diễn biến thị trường đang diễn ra hiện nay, anh Chiến cho biết, quanh khu vực Đống Đa vẫn còn rất nhiều căn tập thể khác cũng đang được các chủ nhà gửi bán.

"Thị trường lúc này người bán nhiều hơn người mua. Người mua chờ quy hoạch rõ ràng hơn để quyết định, còn người bán thì vẫn hy vọng vào giá trị của căn nhà mình đang sở hữu. 

Dù tương lai những khu tập thể này sẽ được cải tạo ra sao chưa biết, nhưng ở thời điểm hiện tại, đây vẫn là những căn nhà nằm giữa trung tâm Hà Nội, có sổ đỏ, giá chỉ từ hơn 3 tỷ đồng - một mức giá không dễ tìm với vị trí như vậy", anh Chiến nhận định.

Thanh khoản nhỏ giọt

Khảo sát thực tế tại một số khu tập thể cũ như khu 7,2ha Vĩnh Phúc (phường Ngọc Hà), nhiều căn hộ tập thể cũng đang được chào bán.

Đơn cử, một căn tại nhà G1, sổ đỏ 72m², diện tích sử dụng khoảng 86m² đang được chào bán 6,97 tỷ đồng; Một căn tại nhà G tầng 4, sổ đỏ 84m², diện tích sử dụng khoảng 130m² đang chào bán 9,9 tỷ đồng; Một căn khác tại nhà N1, tầng 1, có sổ đỏ 47m², diện tích sử dụng khoảng 80m², vị trí thuận tiện kinh doanh, giá chào bán 12 tỷ đồng…

Mặc dù được rao bán nhộn nhịp trên thị trường, tuy nhiên, người mua đang có phần dè dặt khi mua những căn tập thể cũ trong thời điểm hiện nay.

Anh Trần Quang Trường, một môi giới bất động sản khu vực Hà Nội, chuyên về dòng phân khúc nhà tập thể cho hay, dù lượng rao bán nhiều nhưng thanh khoản của phân khúc này hiện đang rất nhỏ giọt.

"Điều khó nhất lúc này không phải là giá cao hay thấp, mà là tâm lý của người mua. Chỉ cần chưa có thông tin thật rõ ràng về lộ trình cải tạo, nhiều người sẽ chọn đứng ngoài quan sát thay vì xuống tiền. Không ít chủ nhà rơi vào cảnh muốn bán thì khó, muốn giữ cũng đầy nỗi lo về tương lai", môi giới này chia sẻ.

Ưu tiên giấy tờ đầy đủ, nguồn gốc rõ ràng

Dưới góc độ người bán, anh Lưu Quốc Chiến nhận định, người mua cần phải tìm hiểu kỹ về diện tích, giấy tờ trước khi quyết định.

Nếu mua một căn tập thể cũ không có sổ đỏ, người mua có thể đối mặt với rất nhiều vấn đề: Quyền sở hữu khó được pháp luật bảo vệ đầy đủ khi xảy ra tranh chấp; Việc chuyển nhượng về sau cũng khó khăn vì không phải ai cũng dám mua; Cùng đó, những căn hộ này gần như không thể thế chấp vay ngân hàng…

Nếu sau này khu tập thể được cải tạo, xây dựng lại, quyền lợi bồi thường, hỗ trợ hay bố trí tái định cư sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc nhà đất, hồ sơ quản lý và chính sách tại thời điểm thực hiện, không phải cứ bỏ tiền mua là mặc nhiên được hưởng như những căn có đầy đủ giấy tờ.

"Có những trường hợp vẫn được xem xét quyền lợi, nhưng cũng có những trường hợp phát sinh rất nhiều vướng mắc vì giấy tờ không đầy đủ hoặc nguồn gốc sử dụng không rõ ràng", anh Chiến chia sẻ.

Dù giá tăng và có giao dịch, các chuyên gia khuyến cáo người mua nhà, nhất là loại hình nhà tập thể cần tỉnh táo. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến cáo, hiện nay Hà Nội đang thúc đẩy kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ. 

Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi thế giá rẻ, vị trí trung tâm và rủi ro pháp lý, an toàn.

Theo đó, về tuổi thọ công trình, hầu hết nhà tập thể được xây dựng từ thập niên 70-90, nhiều hạng mục xuống cấp, không còn đáp ứng tiêu chuẩn an toàn. 

Bên cạnh đó, diện tích nhiều căn đã được cư dân tự ý cơi nới, không ghi nhận trong sổ đỏ. Khi mua bán, sang nhượng hoặc tính bồi thường giải phóng mặt bằng, phần diện tích này sẽ không được công nhận.