Chu kỳ mới định hình lại tâm lý người mua bất động sản

Đó là nhận định từ các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp tại hội thảo "Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026" do Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance tổ chức dưới sự bảo trợ của Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA). 

Người mua ngày càng thận trọng trước khi xuống tiền

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam chia sẻ, xu hướng dịch chuyển tâm lý người mua đang diễn ra khá rõ nét. Qua quá trình khảo sát, làm việc với khách hàng và điều tra nhu cầu thị trường, đơn vị nghiên cứu ghi nhận các nhóm ưu tiên tìm kiếm của người mua đã thay đổi đáng kể.

Kết quả khảo sát từ ngày 1/1/2026 đến 31/6/2026 cho thấy hành vi tìm kiếm của khách hàng đang nghiêng nhiều hơn về các loại hình có nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng khai thác cho thuê. Nếu trước đây khách hàng thường ra quyết định nhanh theo tâm lý thị trường, thì hiện nay họ có xu hướng tìm hiểu kỹ hơn, sàng lọc thông tin nhiều hơn trước khi xuống tiền.

Một điểm đáng chú ý khác là khách hàng hiện ưu tiên tìm kiếm trực tiếp các chủ đầu tư uy tín và các dự án có thương hiệu rõ ràng. Điều này cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn tồn tại, nhưng người mua ngày càng thận trọng hơn.

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy nhóm "Dự án/Thương hiệu" đạt khoảng 4.846.050 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng, cao vượt trội so với các nhóm còn lại. Điều này phản ánh người dùng quan tâm mạnh đến các dự án cụ thể, tên chủ đầu tư và thương hiệu bất động sản đang được truyền thông trên thị trường.

Trong khi đó, nhóm "Core insight" gồm các nhu cầu cốt lõi như mua nhà, thuê nhà, giá nhà, căn hộ, đất nền, vay mua nhà hay cho thuê đạt khoảng 1.601.750 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng. Đây là tín hiệu cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn ở mức lớn và không hoàn toàn bị dẫn dắt bởi truyền thông dự án.

Phân tích ma trận tâm lý người mua cho thấy tín hiệu quan tâm hiện nghiêng rõ về nhóm khai thác thực tế. Các nhóm như chung cư, căn hộ cho thuê và giá thuê chung cư đều nằm ở vùng có mức độ quan tâm cao, phản ánh thị trường đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng tạo giá trị thực và dòng tiền thực.

Năm 2026: Phép thử cho nhà đầu tư trưởng thành 

Chia sẻ tại hội thảo, TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính) nhấn mạnh, để nhận diện chính xác xu hướng tài chính của thị trường bất động sản giai đoạn 2026, cần dựa trên những căn cứ rõ ràng thay vì các kỳ vọng mang tính cảm tính. Nhận diện đúng xu hướng mới có thể đưa ra các khuyến nghị đầu tư phù hợp cho nhà đầu tư.

TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính).

Nhìn về năm 2026, TS Ngô Trí Long cho rằng có nhiều cơ sở để nhận diện xu hướng vận động của thị trường như: Nền kinh tế đang trên đà phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó có thể trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước đây. Do đó, nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm mạnh; Tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn

Bên cạnh đó, thị trường vốn dành cho bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế. Vì vậy, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án, tình trạng mất cân đối cung - cầu vẫn chưa được khắc phục hoàn toàn.

Từ những yếu tố trên, TS Ngô Trí Long dự báo dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực.

"Năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư bất động sản. Thị trường sẽ không còn thưởng cho những quyết định mang tính cảm tính mà sẽ ưu tiên những người có kiến thức, có khả năng phân tích và quản trị rủi ro tốt", ông Long nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Kiến Hưng nhận định, hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản và các chủ đầu tư lớn đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng linh hoạt hơn, đặc biệt là trong các chính sách kích cầu để phù hợp với bối cảnh thị trường.

Bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Kiến Hưng.

Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng có nhiều biến động, các chủ đầu tư đã triển khai các chính sách như hỗ trợ lãi suất vay, gia hạn thời gian ân hạn nợ gốc, thậm chí kéo dài thời gian chưa phải trả nợ gốc. Có những dự án áp dụng thời gian ân hạn nợ gốc từ 5 đến 8 năm, giúp người mua nhà giảm áp lực tài chính ngắn hạn và tăng mức độ an tâm khi tham gia thị trường.

Bên cạnh đó, bà Hằng cho biết lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư hiện vẫn ở mức tương đối lớn, tạo điều kiện để các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra các chính sách bán hàng linh hoạt hơn nhằm thu hút dòng tiền quay trở lại bất động sản.

Một thay đổi đáng chú ý là chính sách chiết khấu và ưu đãi bán hàng. Trước đây, mức chiết khấu thường hạn chế, nhưng hiện nay nhiều dự án đã áp dụng mức ưu đãi cao hơn, dao động khoảng 6 - 8% hoặc cao hơn đối với khách hàng thanh toán sớm hoặc sử dụng vốn tự có. Điều này cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong tư duy của doanh nghiệp, từ bán hàng theo giá trị cố định sang tối ưu dòng tiền và thanh khoản.