Chung cư hết niên hạn: Cư dân có mất quyền sở hữu căn hộ?

Hết niên hạn không có nghĩa mất quyền sở hữu

Theo các chuyên gia, cần phân biệt rõ niên hạn sử dụng của công trình với thời hạn tồn tại của quyền tài sản. Khi chung cư đến thời hạn sử dụng, điều này trước hết là căn cứ để cơ quan chức năng kiểm định chất lượng, đánh giá mức độ an toàn của công trình.

Vấn đề đáng chú ý là người dân sẽ được hưởng quyền gì, phải trả thêm bao nhiêu và phần đất của chung cư được xử lý ra sao sau khi tòa nhà cũ bị phá dỡ?

Ông Nghiêm Xuân Nhật, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Vako Invest cho biết chung cư hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa cư dân mất quyền sở hữu ngay lập tức. Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn bảo đảm an toàn, cư dân có thể tiếp tục sử dụng. 

Chỉ khi công trình xuống cấp, hư hỏng, có nguy cơ mất an toàn và thuộc trường hợp phải phá dỡ thì người dân mới phải di dời để thực hiện phương án xây dựng lại, tái định cư.

Đáng chú ý, khi chung cư bị phá dỡ, phần đất không tự nhiên mất đi. Các chuyên gia bất động sản cho rằng việc phá dỡ tòa nhà không làm mất quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu. 

Phần đất xây dựng chung cư được sử dụng lâu dài; nếu Nhà nước thu hồi đất thì người có quyền sử dụng đất được bồi thường theo quy định. Nếu Nhà nước không thu hồi, các chủ sở hữu có thể sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn xây dựng lại chung cư.

Như vậy, có thể nhìn quyền của cư dân qua ba lớp: Quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu; quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung khi công trình còn bảo đảm an toàn; và quyền tài sản phát sinh sau khi công trình bị phá dỡ, xây dựng lại. 

Các quyền này tạo cơ sở để người dân tiếp tục tham gia quá trình tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, đồng thời có thể thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định.

Xây lại nhà, cư dân có phải đóng thêm tiền?

Đi cùng với việc được bảo đảm quyền tài sản là nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư. Khoản đóng góp có thể được thực hiện bằng tiền, thông qua tín dụng hoặc các hình thức phù hợp với phương án được phê duyệt. 

Với những người gặp khó khăn về tài chính, có thể có cơ chế hỗ trợ phù hợp; trong trường hợp pháp luật cho phép, chủ sở hữu cũng có thể lựa chọn chuyển nhượng quyền của mình thay vì trực tiếp tham gia quá trình tái thiết.

Một phương án đáng chú ý là hết niên hạn không có nghĩa mất quyền sở hữu. Theo TS Phạm Văn Võ , giảng viên trường Đại học Luật  TP.HCM, các chủ sở hữu có thể dùng quyền sử dụng đất để góp vốn với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản xây dựng tòa nhà mới. Đổi lại, cư dân được bố trí căn hộ mới tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đã góp vốn.

Vấn đề người dân quan tâm nhất là khoản tiền phải đóng thêm. Khoản này không phải một mức cố định áp dụng cho mọi chung cư mà phụ thuộc vào giá trị quyền sử dụng đất, phương án đầu tư, quy mô công trình mới và giá trị căn hộ được bố trí.

TS Võ đưa ra ví dụ: Nếu phần giá trị quyền sử dụng đất của một chủ sở hữu được xác định là Hết niên hạn không có nghĩa mất quyền sở hữu, trong khi căn hộ mới được bố trí có giá trị Hết niên hạn không có nghĩa mất quyền sở hữu, người này sẽ phải thanh toán thêm Hết niên hạn không có nghĩa mất quyền sở hữu để nhận căn hộ mới.

Ngoài tái định cư tại chỗ, người dân có thể được nhận giá trị tương ứng hoặc thực hiện chuyển nhượng quyền theo phương án được pháp luật cho phép. 

Vì vậy, bài toán xây lại chung cư không đơn thuần là "mua một căn hộ mới", mà là quá trình xác định, bảo toàn và chuyển hóa các quyền tài sản của chủ sở hữu từ công trình cũ sang phương án tái thiết.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng lưu ý rằng hết niên hạn không đồng nghĩa công trình bắt buộc phải phá dỡ. Việc xử lý chỉ đặt ra khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc cần cải tạo theo quy hoạch.