Đất nền hạ nhiệt sau chu kỳ tăng nóng

Giảm giá cắt lỗ

Ghi nhận của PV tại phường Kỳ Sơn (tỉnh Hòa Bình cũ, nay là phường Kỳ Sơn, tỉnh Phú Thọ), hiện một lô đất 75m2 đang được rao bán với mức giá 500 triệu đồng. 

Môi giới cho biết, mức này đã giảm gần 100 triệu đồng so với lúc giá lập đỉnh. Khảo sát trên nền tảng Batdongsan.com.vn, giá đất nền khu vực này giảm 33,3% trong một năm qua.

Trong bối cảnh lãi suất tăng cao, nhiều tin rao bán đất nền giá rẻ, cắt lỗ để thu hồi vốn cũng xuất hiện khá nhiều. Tại khu vực đoạn qua xã Mỹ Đức (Hà Nội), một lô đất trước 1,4 tỷ đồng, giờ rao giảm xuống còn 980 triệu đồng, sẵn sổ đỏ, mặt đường lớn trung tâm thị trấn, sát quốc lộ 21A.

Người rao bán cho biết, lô đất rộng khoảng 85m2, chủ đất cần quay vòng vốn kinh doanh nên chấp nhận cắt lỗ khoảng 400 triệu đồng. Hiện giá đất nền tại khu vực Mỹ Đức hiện dao động khoảng 17,6 triệu đồng/m², giảm 7,4% trong vòng một năm qua.

Theo Báo cáo thị trường mới nhất của Bộ Xây dựng, thị trường đất nền quý II/2026 đang trong giai đoạn điều chỉnh và có xu hướng giảm sau chu kỳ tăng giá kéo dài. Giá đất nền giảm khoảng 2 - 3% so với quý I/2026, chủ yếu trên thị trường thứ cấp.

Xu hướng dịch chuyển đầu tư

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu do thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác ổn định.

Cụ thể, giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m²; riêng tại TP.HCM giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m²; giá chuyển nhượng nhiều dự án giảm phổ biến từ 3 - 6% so với quý trước, nhất là ở các sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.

Khảo sát của PV, tại Hà Nội, đất nền tại khu đô thị Cienco 5 Mê Linh có giá từ 40 - 56 triệu đồng/m², khu đô thị mới Đại Kim - Định Công có giá từ 105 - 160 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, đất nền một số dự án như Blue Diamond Riverside có giá từ 40 - 45 triệu đồng/m², Vạn Phúc City 100 - 150 triệu đồng/m², Rio Vista 95 - 110 triệu đồng/m² và khu dân cư Long Thuận khoảng 58 - 63 triệu đồng/m².

Mặc dù giá điều chỉnh nhẹ, Bộ Xây dựng đánh giá các dự án có vị trí thuận lợi và pháp lý hoàn chỉnh vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.

Với các địa phương khác, giá đất nền tương đối ổn định. Tại Khu đô thị Nam Hòa Xuân (Đà Nẵng) dao động khoảng 66 - 70 triệu đồng/m²; Green Dragon City (Quảng Ninh) 50 - 56 triệu đồng/m²; Izumi City (Đồng Nai) 57 - 61 triệu đồng/m² và khu đô thị Vĩnh Hòa (Khánh Hòa) khoảng 65 - 69 triệu đồng/m².

Phản ánh đúng giá trị thực

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn vừa qua, những kỳ vọng về quy hoạch hạ tầng và thông tin "ăn theo" các dự án lớn là một trong những lý do khiến giá đất nền tăng chóng mặt, xuất hiện nhiều giao dịch đầu cơ ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, việc siết chặt pháp lý, kiểm soát hoạt động phân lô bán nền cùng yêu cầu minh bạch thông tin quy hoạch góp phần giúp thị trường dần đi vào quỹ đạo ổn định.

"Khi những yếu tố này đã được kiểm chứng, tâm lý người mua và nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn, thị trường bắt buộc phải điều chỉnh để phản ánh đúng giá trị thực", ông Đính nhận định.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam, đất nền là phân khúc phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tăng giá, tuy nhiên hiện nay đã bắt đầu mất dần sức hút.

Bà Ánh chỉ ra thực trạng những năm về trước, khi có thông tin về một cây cầu mới, một tuyến vành đai hay đề xuất lên quận cũng đủ để đẩy giá đất ở nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội tăng chóng mặt. Thời điểm đó, nhiều nhà đầu tư đã xuống tiền theo tin đồn, tâm lý và kỳ vọng "lướt sóng" ăn lời nhanh chóng.

Tuy nhiên vị chuyên gia cho rằng, khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh hơn, những cơn sóng đầu cơ nhanh chóng hạ nhiệt. Dòng tiền hiện nay đang trở nên thận trọng hơn rất nhiều sau giai đoạn sốt nóng kéo dài.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hay những cơn "sóng" quy hoạch ngắn hạn như trước. Xu hướng hiện nay đang tìm tới những sản phẩm đảm bảo tính thanh khoản, có khả năng khai thác dòng tiền ổn định và có giá trị sử dụng thực sự.