Những vướng mắc này được các doanh nghiệp nêu ra tại hội thảo "Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, đảm bảo công bằng thụ hưởng" do Bộ xây dựng và Báo Tiền Phong tổ chức vào ngày 12/3.

Doanh nghiệp kẹt vốn

Chia sẻ tại hội thảo, ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biết, một trong những trở ngại lớn nhất đối với các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực bất động sản hiện nay là hạn chế về nguồn vốn để triển khai dự án mới. Hiện doanh nghiệp đang gặp vướng mắc do chưa được phép tăng vốn điều lệ theo quy định, khiến năng lực tài chính bị bó hẹp trong khi nhu cầu đầu tư ngày càng lớn.

Ông Tuấn Anh cho rằng, cần áp dụng đồng thời cho ngân hàng chính sách, doanh nghiệp và người mua nhà.

"Hiện vốn chủ sở hữu của HUD ở mức khoảng 2.900 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp phải dàn trải cho 15 - 16 dự án trên quỹ đất gần 1.000ha trên cả nước. Điều này khiến nguồn lực dành cho các dự án mới gần như cạn kiệt.

Với những dự án quy mô lớn, chẳng hạn dự án khoảng 50ha tại Hòa Lạc (Hà Nội), khả năng tham gia của doanh nghiệp trở nên rất hạn chế do vượt quá năng lực tài chính hiện tại", ông cho biết.

Bên cạnh khó khăn về vốn chủ sở hữu, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng là rào cản đáng kể. Bởi theo ông Tuấn Anh, các ngân hàng thương mại cổ phần hiện chưa thực sự mặn mà" cho vay các dự án nhà ở xã hội do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài.

Theo tính toán của doanh nghiệp, để đạt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030, tổng nguồn vốn cần đầu tư có thể lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng. Trong đó, nếu nguồn vốn vay ngân hàng chiếm 20 - 25% thì hệ thống tín dụng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng. Tuy nhiên trên thực tế, tổng quy mô vốn vay tiếp cận được hiện mới khoảng 25.000 tỷ đồng, tương đương chỉ đáp ứng khoảng 10% nhu cầu.

Đối với người mua nhà, lãi suất vay hiện nay cũng là gánh nặng lớn. Mức lãi suất khoảng 12%/năm được cho là quá cao so với thu nhập của phần lớn người có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Trong bối cảnh thu nhập chưa tăng tương ứng với chi phí vay vốn, nhiều người dân gặp khó khăn trong việc ổn định cuộc sống và tiếp cận nhà ở.

Từ thực tế này, HUD kiến nghị cần xây dựng một chính sách tín dụng đặc thù dành cho chương trình phát triển nhà ở xã hội, áp dụng đồng thời cho ngân hàng chính sách, doanh nghiệp và người mua nhà. Cơ chế này cần hướng tới lãi suất ổn định, dài hạn, đồng thời hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp để tạo sự an tâm cho các tổ chức tín dụng.

Ngoài vấn đề vốn, các rào cản pháp lý liên quan đến quy hoạch cũng khiến nhiều dự án bị đình trệ. Ví dụ một dự án quy mô khoảng 3 ha tại khu vực Tam Biên (Hà Nội) dù đã được thành phố giao cho chủ đầu tư nhưng vẫn chưa có quy hoạch phân khu được phê duyệt. Việc chưa xác định rõ các chỉ tiêu như chiều cao hay mật độ xây dựng khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án.

Ông Tuấn Anh cho rằng cần áp dụng đồng thời cho ngân hàng chính sách, doanh nghiệp và người mua nhà.

Với các dự án quy mô nhỏ trong nội đô, cơ quan quản lý nên áp dụng tư duy quy hoạch linh hoạt hơn. Thay vì áp đặt cứng nhắc quy mô dân số và buộc chủ đầu tư phải tự xây dựng đầy đủ hạ tầng xã hội, cơ quan quản lý có thể xác định quy mô công trình, số lớp học hoặc các tiêu chuẩn hạ tầng cơ bản để tính toán dân số phù hợp với điều kiện đô thị hiện hữu.

Đối với các khu nhà ở xã hội tập trung ở vùng ven, HUD cho rằng, Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc đầu tư hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trạm y tế hay trung tâm thương mại. Nếu toàn bộ chi phí hạ tầng đều do doanh nghiệp gánh, các nhà đầu tư sẽ khó mặn mà tham gia.

Doanh nghiệp cũng đề xuất các khu nhà ở xã hội quy mô lớn nên được quy hoạch dọc theo các trục giao thông chính, bảo đảm khả năng kết nối vào trung tâm thành phố trong khoảng 30 - 45 phút. Khi hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội được đầu tư đồng bộ, mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 mới có cơ hội trở thành hiện thực.

Khó khăn khi xác định giá bán và cơ cấu diện tích thương mại

Theo ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó tổng giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC, trong quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp vẫn gặp không ít khó khăn, đặc biệt là trong việc xác định giá bán và cơ cấu diện tích thương mại trong dự án.

Ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó tổng giám đốc UDIC.

UDIC hiện đang triển khai dự án nhà ở xã hội tại khu vực Nguyễn Xiển (Hà Nội). Dự án này dự kiến hoàn thành trong năm nay, tuy nhiên trong quá trình thực hiện, doanh nghiệp gặp nhiều vướng mắc liên quan đến cơ chế xác định giá bán cũng như cách xử lý phần diện tích thương mại trong dự án.

Theo quy định hiện hành, trong các dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư được phép bố trí khoảng 20% diện tích đất hoặc diện tích sàn để phát triển nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí và tạo nguồn lực tài chính cho dự án. Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tế, việc xác định giá bán đối với phần nhà ở thương mại nằm trong dự án nhà ở xã hội lại phát sinh nhiều khó khăn.

Ông Hải cho biết, giá bán căn hộ thương mại trong dự án nhà ở xã hội có cách tính hoàn toàn khác so với giá bán nhà ở thương mại thông thường. Nếu giá bán được xác định quá thấp thì doanh nghiệp không đủ nguồn thu để bù đắp chi phí đầu tư; ngược lại, nếu xác định giá quá cao thì lại không phù hợp với cơ chế quản lý và có thể phát sinh rủi ro trong quá trình thẩm định, phê duyệt.

Việc quản lý và tính toán chi phí đối với phần diện tích thương mại trong dự án cũng khá phức tạp. Bởi trên thực tế, toàn bộ dự án vẫn phải tuân theo các quy định nghiêm ngặt về nhà ở xã hội, trong khi phần diện tích thương mại lại phải được hạch toán riêng để xác định hiệu quả tài chính của dự án...

Do đó, theo ông Hải dự án đến nay vẫn chưa xác định xong giá bán để mở bán theo dự kiến.