Giải quyết tài sản khi ly hôn: Có được tặng, cho nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm?

Trao đổi với phóng viên Báo Xây dựng, chuyên gia pháp lý Nguyễn Việt Hưng, Giám đốc Công ty Luật Việt Hưng cho rằng, để giải quyết đúng vấn đề này cần đồng thời áp dụng Luật Nhà ở năm 2023, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, thay vì chỉ nhìn riêng quy định về nhà ở xã hội.

Cần phân biệt "chuyển nhượng nhà ở xã hội" với "phân chia tài sản chung của vợ chồng"

Theo ông Nguyễn Việt Hưng, nhiều người đang hiểu rằng mọi hình thức chuyển quyền sở hữu nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm đều bị cấm. Thực tế, đây là cách hiểu chưa đầy đủ.

Điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: Trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, nếu bên mua có nhu cầu bán thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật.

Như vậy, cần đặc biệt lưu ý rằng điều luật chỉ điều chỉnh hành vi bán lại (chuyển nhượng thương mại) đối với nhà ở xã hội.

Mục tiêu của quy định này là ngăn chặn tình trạng đầu cơ, mua bán kiếm lời, bảo đảm quỹ nhà ở xã hội được sử dụng đúng đối tượng mà Nhà nước hướng tới.

"Nói cách khác, Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 điều chỉnh các giao dịch làm thay đổi chủ thể được hưởng chính sách nhà ở xã hội trên thị trường, chứ không điều chỉnh việc phân chia tài sản giữa vợ và chồng trong quan hệ hôn nhân", ông Hưng phân tích.

Theo ông Hưng, trong trường hợp nhà ở xã hội được hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì về nguyên tắc đây là tài sản chung của vợ chồng theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, trừ trường hợp có căn cứ xác định là tài sản riêng.

Khi ly hôn hoặc khi chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, việc một bên nhận toàn bộ căn hộ và thanh toán phần giá trị tương ứng cho bên còn lại thực chất là hoạt động phân chia tài sản chung chứ không phải là giao dịch chuyển nhượng nhà ở theo nghĩa thương mại.

Tặng cho giữa vợ chồng có phải là giao dịch bị hạn chế?

Theo ông Hưng, đây chính là điểm mà nhiều người dân đang băn khoăn.

Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015 (sửa đổi bổ sung 2017, 2025) quy định hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận, theo đó bên tặng cho chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 ghi nhận vợ chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận.

Ngoài ra, Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 cũng cho phép vợ chồng được chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân bằng văn bản.

Đối với trường hợp ly hôn, Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định tài sản chung trước hết được chia theo sự thỏa thuận của các bên; nếu không thỏa thuận được thì Tòa án quyết định.

Theo ông Hưng, từ các quy định trên có thể thấy việc tặng cho phần quyền sở hữu căn hộ giữa vợ và chồng trong quá trình giải quyết quan hệ hôn nhân không phải là hoạt động đầu tư, kinh doanh hay chuyển nhượng nhà ở xã hội ra bên ngoài.

"Về bản chất pháp lý, đây là sự dịch chuyển quyền sở hữu trong nội bộ khối tài sản chung của vợ chồng nhằm thực hiện việc phân chia tài sản khi chấm dứt hoặc điều chỉnh quan hệ hôn nhân. Chủ thể nhận quyền vẫn là người có quyền đối với khối tài sản chung ngay từ thời điểm tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân", ông Hưng phân tích.

Chính vì vậy, ông Hưng cho rằng không nên đồng nhất giao dịch này với hoạt động mua bán hoặc chuyển nhượng nhà ở xã hội bị hạn chế theo Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023.

Đây cũng là lý do Bộ Xây dựng khi trả lời công dân đã xác định việc tặng cho quyền sở hữu căn hộ giữa vợ chồng được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về hôn nhân và gia đình.

Theo ông Hưng, mặc dù pháp luật không cấm việc phân chia tài sản giữa vợ chồng đối với nhà ở xã hội, nhưng để giao dịch có hiệu lực và được cơ quan đăng ký chấp nhận, người dân vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật về dân sự, hôn nhân và đăng ký đất đai.

Trước hết, căn hộ phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng nhưng Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người thì vẫn phải xác định đây là tài sản chung nếu được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân và không có căn cứ chứng minh là tài sản riêng theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.

Trong trường hợp hai bên tự thỏa thuận khi ly hôn, nội dung phân chia tài sản cần được ghi nhận trong văn bản thỏa thuận hoặc trong bản án, quyết định công nhận sự thỏa thuận của Tòa án.

Nếu lựa chọn hình thức tặng cho quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Công chứng năm 2024 và Bộ luật Dân sự năm 2015.

Sau đó, bên nhận quyền phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để cập nhật thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận.

Cần hiểu đúng mục tiêu của quy định hạn chế chuyển nhượng

Theo ông Nguyễn Việt Hưng, bản chất của chính sách hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm không phải nhằm hạn chế quyền định đoạt tài sản trong quan hệ hôn nhân, mà nhằm ngăn chặn việc lợi dụng chính sách để đầu cơ, mua bán kiếm lời.

Nếu áp dụng máy móc quy định này đối với cả hoạt động phân chia tài sản của vợ chồng thì sẽ dẫn đến nhiều hệ quả bất hợp lý.

Chẳng hạn, trong nhiều vụ ly hôn, tòa án giao căn hộ cho người trực tiếp nuôi con để bảo đảm nơi ở ổn định cho con chưa thành niên. Nếu coi việc chuyển quyền sở hữu theo bản án cũng là hành vi chuyển nhượng bị cấm thì sẽ mâu thuẫn với các nguyên tắc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của phụ nữ và trẻ em theo Luật Hôn nhân và gia đình.

"Pháp luật cần được giải thích trên cơ sở mục tiêu điều chỉnh của từng đạo luật. Luật Nhà ở điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội; Luật Hôn nhân và gia đình điều chỉnh quan hệ tài sản giữa vợ và chồng. Khi giải quyết các trường hợp giao thoa giữa hai lĩnh vực này, cơ quan có thẩm quyền cần đánh giá đúng bản chất của giao dịch để vừa bảo đảm thực hiện đúng chính sách nhà ở xã hội, vừa bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của các bên trong quan hệ hôn nhân", ông Hưng nhấn mạnh.

Theo ông Hưng, cùng với việc Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn bước đầu, trong thời gian tới cần có hướng dẫn liên ngành giữa Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đối với nhà ở xã hội khi phân chia tài sản chung của vợ chồng hoặc thi hành bản án ly hôn. 

Điều này sẽ tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật, tránh tình trạng mỗi địa phương hiểu và xử lý theo một cách khác nhau, đồng thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân khi giải quyết các quan hệ về hôn nhân, tài sản và nhà ở xã hội.