Giới hạn lợi nhuận 15%: “Chìa khóa” hạ nhiệt giá nhà hay vẫn chỉ là định hướng?

Phóng viên Báo Xây dựng có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam liên quan đến chủ đề này.

Muốn hạ giá nhà, cần "mở khóa" thủ tục và tái cấu trúc nguồn cung.

- Thưa ông, ông đánh giá thế nào về đề xuất khuyến khích doanh nghiệp bất động sản chấp nhận mức lợi nhuận 15%? Chính sách này sẽ tác động ra sao đến thị trường?

Hiện nay, giá bất động sản đang ở mức quá cao so với thu nhập của người dân, kể cả nhóm thu nhập khá. Vì vậy, định hướng khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc chỉ chấp nhận lợi nhuận khoảng 15% là rất cần thiết, nhằm giải quyết nhu cầu ở thực đang bức thiết.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ: Định hướng là đúng nhưng nếu không có chính sách đi kèm thì rất khó triển khai. Đây thực chất vẫn là nhà ở thương mại, chỉ khác ở việc kiểm soát lợi nhuận. Nếu không có cơ chế pháp lý rõ ràng, không có nghị quyết cụ thể thì các địa phương cũng không có căn cứ để thực hiện.

Quan trọng hơn, muốn làm được phải có quy hoạch, có quỹ đất và có chỉ tiêu cụ thể giống như nhà ở xã hội. Nếu không, tất cả sẽ chỉ dừng ở mức định hướng.

- Một dự án bất động sản thường có vòng đời tới gần 10 năm, theo ông liệu có thể "giải cứu" hoặc điều chỉnh chính sách giữa chừng cho các dự án hiện hữu?
Muốn làm được, cần một nghị quyết ở cấp Quốc hội, coi đây như một "phiên bản mới" của nhà ở xã hội, nhưng mở rộng đối tượng hơn. Doanh nghiệp đã chấp nhận giảm lợi nhuận, nhưng nếu cơ quan quản lý không có cơ chế ưu tiên thì mọi thứ vẫn tắc.

Nói cách khác, nếu không có "cơ chế mở", thì dù doanh nghiệp có thiện chí cũng không thể triển khai. Những vướng mắc pháp lý vẫn sẽ tồn tại.

- Theo ông, điểm mấu chốt cần "mở khóa" là gì, lãi suất hay thủ tục?
Cốt lõi là thủ tục. Cần có nghị quyết của Quốc hội và chỉ đạo rõ ràng từ Chính phủ, yêu cầu các địa phương dành quỹ đất và tỷ lệ nhất định trong các dự án cho phân khúc nhà ở lợi nhuận 15%.

Nếu không có quy định cụ thể, cơ quan quản lý vẫn xử lý theo quy trình chung, không có lý do gì để ưu tiên. Khi đó, doanh nghiệp cũng không có động lực tham gia.

- Thực tế đã có những dự án chủ động giảm giá và đạt thanh khoản tốt. Theo ông, đây có phải là xu hướng tất yếu?
Các chủ đầu tư đều rất nhạy bén. Khi giá quá cao mà thị trường không hấp thụ được, họ buộc phải điều chỉnh.

Trong bối cảnh lãi suất tăng, nếu không có mức giá hợp lý thì người mua sẽ không dám vay. Vì vậy, việc giảm giá là xu hướng tất yếu.

Tuy nhiên, nếu có chính sách rõ ràng - ví dụ dự án nào cam kết lợi nhuận 15% sẽ được ưu tiên thủ tục - thì doanh nghiệp sẽ chủ động tham gia hơn, thay vì chỉ giảm giá khi buộc phải làm.

- Theo ông, đột phá chính sách nào có thể thực hiện ngay để cân bằng cung - cầu?
Bài học từ nhà ở xã hội cho thấy, cần một cơ chế đồng bộ từ trên xuống dưới. Nếu không có quy định rõ ràng và phân công trách nhiệm cụ thể, mọi thứ sẽ chỉ dừng ở mong muốn.

Do đó, cần ngay một nghị quyết của Quốc hội để tạo hành lang pháp lý, từ đó Chính phủ mới có cơ sở triển khai. Nếu không, địa phương sẽ không dám làm khác quy định hiện hành.

- Về mặt quy hoạch và đất đai, đâu là điểm nghẽn lớn nhất hiện nay?

Không phải do mô hình chính quyền hai cấp, mà vấn đề nằm ở cơ chế đất đai chưa đồng bộ.

Hiện nay có sự bất bình đẳng: Dự án lớn thì được Nhà nước hỗ trợ giải phóng mặt bằng, còn doanh nghiệp vừa và nhỏ phải tự thỏa thuận, dẫn đến chi phí đầu vào rất cao. Như vậy thì không thể cạnh tranh được, kéo theo giá bán cũng khó giảm.

- Thanh khoản thị trường đang thấp, theo ông doanh nghiệp cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và giá bán ra sao?
Thời gian qua, nguồn cung hạn chế khiến giá bị đẩy lên cao. Nhưng khi nhiều dự án được phê duyệt, từ năm 2026 trở đi, nguồn cung sẽ tăng mạnh.

Tuy nhiên, nếu vẫn định vị ở phân khúc cao cấp với mức giá vượt khả năng chi trả, thị trường buộc phải điều chỉnh. Việc giảm giá là xu hướng tất yếu để cung - cầu gặp nhau.

- Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp nên ứng phó như thế nào?
Biến động giá vật liệu có ảnh hưởng, nhưng không phải yếu tố quyết định. Quan trọng nhất vẫn là chính sách.

Đặc biệt, cần thay đổi tư duy về giá đất. Không thể giữ nguyên nguyên tắc "chỉ tăng, không giảm" trong khi thu nhập người dân không theo kịp. Giá đất cần linh hoạt theo thị trường, thậm chí Nhà nước cần can thiệp khi cần thiết để đảm bảo an toàn hệ thống.

- Lãi suất tăng đang tạo áp lực lớn, doanh nghiệp nên làm gì để tồn tại?

Nguyên nhân sâu xa là cung dự án quá nhiều so với khả năng hấp thụ vốn của thị trường. Khi đó, cạnh tranh vốn sẽ đẩy lãi suất lên.

Với doanh nghiệp, giải pháp là phải chấp nhận giảm lợi nhuận, tái cơ cấu sản phẩm. Không thể chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà bỏ qua nhu cầu số đông.

Nếu thị trường chỉ chạy theo giá cao, thanh khoản sẽ giảm và rủi ro hệ thống sẽ xuất hiện.

Cảm ơn ông!