Hà Nội: Metro kéo giãn đô thị, cơ hội mua nhà dưới 50 triệu đồng/m² dịch chuyển về đâu?

Chọn sống xa nhưng thuận tiện hơn

Anh Nguyễn Văn Minh (34 tuổi, kỹ sư công nghệ làm việc tại Cầu Giấy) từng đặt mục tiêu mua căn hộ tại Mỹ Đình hoặc Thanh Xuân. Tuy nhiên, sau nhiều lần tìm hiểu, mức giá phổ biến từ 80-120 triệu đồng/m² khiến kế hoạch bị trì hoãn.

"Tôi từng nghĩ nhà phải gần chỗ làm mới tiện. Nhưng giá ngày càng cao trong khi diện tích không như mong muốn. Gần đây, khi tìm hiểu về các tuyến metro và cầu Tứ Liên, tôi bắt đầu chuyển hướng sang Đông Anh. Nếu chỉ mất khoảng 30-40 phút để vào trung tâm thì ở xa hơn không còn là vấn đề lớn", anh Minh chia sẻ.

Câu chuyện của anh Minh phản ánh sự thay đổi trong tâm lý của nhiều người mua ở thực. Thay vì cố gắng bám trụ khu vực nội đô với mức giá ngày càng cao, nhiều gia đình chấp nhận dịch chuyển ra xa hơn để đổi lấy không gian sống tốt hơn, giá hợp lý hơn nhưng vẫn đảm bảo kết nối.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, việc phát triển đồng thời 5 tuyến metro không đơn thuần mở rộng mạng lưới giao thông mà còn góp phần định hình cấu trúc đô thị mới. Hà Nội sẽ từng bước chuyển từ mô hình phát triển tập trung sang đa trung tâm với các cực tăng trưởng như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc và khu vực phía Nam.

Theo chuyên gia Savills, giá trị lớn nhất của metro không nằm ở việc làm tăng giá bất động sản mà ở khả năng thay đổi hành vi lựa chọn nơi ở. Khi kết nối được cải thiện, người mua sẽ ưu tiên thời gian di chuyển thực tế thay vì khoảng cách địa lý. 

Một căn hộ cách nơi làm việc 20km nhưng chỉ mất khoảng 30 phút bằng metro sẽ hấp dẫn hơn một căn hộ gần trung tâm nhưng thường xuyên ùn tắc.

Bản đồ lựa chọn mới cho người mua nhà

Trong bối cảnh giá căn hộ nội đô đã vượt mốc 100 triệu đồng/m² tại nhiều dự án, metro được kỳ vọng sẽ tạo ra một "bản đồ lựa chọn" mới. Người dân có thể mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực nằm dọc các tuyến metro hoặc các đại đô thị được quy hoạch đồng bộ, vừa giảm áp lực cho khu vực trung tâm, vừa thêm lựa chọn phù hợp với khả năng chi trả.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, mạng lưới metro sẽ góp phần đa dạng nguồn cung nhà ở. Các đại đô thị tại Đông Anh, Gia Lâm, phía Tây và phía Nam Hà Nội, đặc biệt những dự án nằm dọc các tuyến metro, sẽ bổ sung nhiều sản phẩm thuộc phân khúc căn hộ hạng B, hạng C, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Savills dự báo khi các tuyến metro đi vào vận hành, nguồn cung căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m² sẽ dồi dào hơn, tạo thêm cơ hội cho người mua ở thực.

Nếu trước đây, căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi khu vực nội đô thì sự mở rộng của mạng lưới metro đang mở ra dư địa phát triển mặt bằng giá mới tại các khu vực từng được xem là vùng ven.

Đông Anh được xem là ví dụ điển hình khi cầu Tứ Liên cùng các tuyến metro vận hành sẽ rút ngắn đáng kể thời gian kết nối với trung tâm. 

Trong khi đó, Gia Lâm hưởng lợi từ Vành đai 4, hệ thống đường sắt đô thị cùng sự hoàn thiện của các dịch vụ giáo dục, y tế để từng bước hình thành một cực đô thị độc lập.

Ở phía Tây, Hòa Lạc tiếp tục được định hướng trở thành trung tâm đổi mới sáng tạo và công nghệ cao; còn khu vực phía Nam như Thanh Trì, Thường Tín, Phú Xuyên cũng bước vào chu kỳ phát triển mới nhờ hạ tầng giao thông đồng bộ và quy hoạch mở rộng Thủ đô đến năm 2045.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển dựa trên giá trị sử dụng thực thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Những khu vực có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ thu hút dòng tiền bền vững hơn các điểm nóng mang tính đầu cơ.

Cơ hội mua nhà dịch chuyển theo metro

Theo TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, mô hình TOD không đơn thuần là xây dựng các tuyến metro mà lấy giao thông công cộng làm hạt nhân để tổ chức lại không gian đô thị, hình thành các trung tâm dân cư, thương mại và dịch vụ quanh các đầu mối giao thông. 

Khi mạng lưới metro được mở rộng, các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc hay phía Nam Hà Nội sẽ có điều kiện phát triển thành những cực đô thị mới, góp phần giãn dân khỏi khu vực nội đô lịch sử, đồng thời tạo động lực tăng trưởng kinh tế và nâng cao chất lượng sống. Đây cũng là định hướng phù hợp với Quy hoạch Thủ đô theo mô hình đa cực, đa trung tâm đang được Hà Nội triển khai.

Các chuyên gia cũng cho rằng, metro không phải yếu tố duy nhất quyết định giá trị bất động sản. Điều quan trọng là khả năng kết nối với hệ thống việc làm, giáo dục, y tế, thương mại và dịch vụ để hình thành những cộng đồng dân cư thực sự. Đây cũng chính là tinh thần của mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) mà Hà Nội đang hướng tới.

Theo Savills, TOD không chỉ là xây dựng dự án quanh ga metro mà còn phải phát triển đồng bộ nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ công cộng cùng hệ thống xe buýt, đường dành cho xe đạp và không gian đi bộ trong một quy hoạch thống nhất. Mô hình này đã chứng minh hiệu quả tại nhiều đô thị như Tokyo (Nhật Bản), Seoul (Hàn Quốc) hay Singapore.

Đối với Hà Nội, việc triển khai đồng thời 5 tuyến metro được xem là nền tảng để mở rộng không gian đô thị theo các hành lang giao thông công cộng, góp phần phân bổ lại dân cư và cơ cấu lại nguồn cung nhà ở. 

Thay vì tập trung quá nhiều vào các dự án cao cấp trong nội đô, thị trường có thêm điều kiện phát triển nhiều sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của các gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu.

Có thể trong ngắn hạn, metro chưa tạo ra sự thay đổi ngay lập tức về mặt bằng giá. Tuy nhiên, về dài hạn, tác động lớn nhất nằm ở việc thay đổi tư duy phát triển đô thị và cách người dân lựa chọn nơi an cư.

Nếu trước đây giá trị của một căn nhà thường được đo bằng khoảng cách tới khu vực trung tâm thì trong tương lai, thước đo có thể sẽ là thời gian đến nơi làm việc, trường học hay bệnh viện bằng phương tiện công cộng. 

Khi thời gian di chuyển trở thành yếu tố quyết định, những khu vực từng được xem là ngoại thành sẽ có cơ hội trở thành các trung tâm mới của thị trường nhà ở. Và cơ hội sở hữu căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² sẽ dịch chuyển theo nhịp phát triển của metro và quá trình hình thành các cực đô thị mới của Hà Nội.