Hà Nội: Nhà thổ cư nội đô chật vật tìm khách dù liên tục hạ giá

Nhà trong ngõ giảm giá vẫn khó bán

Khảo sát thực tế trên thị trường cho thấy ngày càng nhiều chủ nhà phải hạ giá sau nhiều tháng rao bán nhưng vẫn không phát sinh giao dịch.

Theo môi giới, đây chưa hẳn là động thái "cắt lỗ" mà chủ yếu là giảm kỳ vọng giá sau giai đoạn thị trường tăng nóng.

Đơn cử, một căn nhà nằm trong ngõ ô tô tránh tại phường Khương Đình, Hà Nội từng được rao bán khoảng 20 tỷ đồng hồi đầu năm, hiện đã giảm còn 19 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.

Chị Kim Ngân, môi giới đang chào bán căn nhà này cho biết, lượng khách hỏi mua hiện rất ít dù đã đẩy mạnh quảng bá. Không chỉ riêng khu vực Khương Đình, thị trường nhà đất Hà Nội nói chung đang rơi vào trạng thái chững lại.

Theo các môi giới lâu năm, những căn nhà nằm sâu trong ngõ, diện tích nhỏ, giá bị "neo" quá cao hoặc vướng yếu tố quy hoạch hiện là nhóm khó bán nhất. Đáng chú ý, nhiều căn dù đã giảm giá mạnh nhưng thanh khoản vẫn rất thấp.

Anh Minh Tuấn, môi giới chuyên nhà thổ cư khu vực Cầu Giấy chia sẻ, chưa bao giờ thị trường khó bán như hiện nay. Nếu trước đây khách chủ yếu quan tâm vị trí và khả năng tăng giá thì nay yếu tố quy hoạch lại trở thành nỗi lo lớn nhất.

"Khách bây giờ hỏi rất kỹ về mở đường, chỉ giới quy hoạch, khả năng thu hồi đất hay mở rộng ngõ trong tương lai. Có trường hợp đi xem nhà xong nhưng sau khi kiểm tra thông tin quy hoạch thì quyết định dừng giao dịch", anh Tuấn nói.

Theo giới môi giới, tốc độ triển khai quy hoạch đô thị và giải phóng mặt bằng tại Hà Nội đang diễn ra nhanh hơn trước khiến tâm lý người mua thay đổi đáng kể. Nhiều người lo ngại mua phải nhà nằm trong diện chờ mở đường hoặc có nguy cơ bị thu hồi một phần diện tích sau vài năm.

Một môi giới tại phường Ba Đình cho biết, ngay cả những căn nằm ở vị trí trung tâm cũng không còn dễ bán như trước nếu tồn tại yếu tố rủi ro quy hoạch.

"Có những căn giảm cả tỷ đồng nhưng khách vẫn lắc đầu vì sợ sau này dính quy hoạch hoặc khó sang nhượng. Người mua giờ ưu tiên pháp lý rõ ràng và khả năng giữ giá lâu dài hơn là chỉ nhìn vị trí trung tâm", môi giới này cho hay.

Dòng tiền dịch chuyển khỏi khu vực lõi

Dữ liệu thị trường cũng cho thấy sự suy giảm rõ rệt của phân khúc nhà riêng, nhà thổ cư tại Hà Nội.

Theo Batdongsan, đến hết tháng 3, mức độ quan tâm nhà riêng tại Hà Nội giảm khoảng 22% so với cuối năm ngoái. Khảo sát của đơn vị này cho thấy gần 60% môi giới ghi nhận giao dịch phân khúc nhà riêng suy giảm trong quý I/2026.

Trong khi đó, dữ liệu từ One Mount Group cho thấy quý I/2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch bất động sản, bao gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư, giảm mạnh so với quý trước. 

Riêng phân khúc nhà thổ cư ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch nhưng chủ yếu tập trung tại khu vực phía Bắc và phía Đông thành phố.

Theo ông Trần Minh Tiến, đại diện One Mount Group, diễn biến này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra khỏi khu vực lõi, nơi giá nhà đã tăng quá cao và rủi ro quy hoạch ngày càng lớn.

Ông Tiến nhận định, thị trường hiện chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố như lãi suất, áp lực tài chính và tâm lý phòng thủ của người mua. Trong bối cảnh quy hoạch đô thị, giãn dân và mở rộng hạ tầng được thúc đẩy mạnh, người dân có xu hướng tìm kiếm các khu vực ven trung tâm với mặt bằng giá phù hợp hơn và pháp lý ổn định hơn.

Theo các chuyên gia, giai đoạn hiện nay cũng đánh dấu sự thay đổi rõ nét trong hành vi mua nhà. Nếu trước đây nhà thổ cư nội đô được xem là tài sản "ăn chắc mặc bền" thì nay người mua bắt đầu cân nhắc nhiều hơn về tính an toàn pháp lý, khả năng thanh khoản và nguy cơ biến động quy hoạch trong dài hạn.

Dự báo trong các quý còn lại của năm 2026, thị trường nhà thổ cư sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, không vướng quy hoạch, có thể ở ngay và phù hợp với khả năng tài chính thực sẽ tiếp tục có giao dịch. 

Ngược lại, nhóm nhà nằm trong khu vực chờ mở đường hoặc tồn tại rủi ro giải phóng mặt bằng nhiều khả năng vẫn tiếp tục thanh khoản chậm, tạo thêm áp lực lên đội ngũ môi giới nhà phố nội đô.