Không còn sợ mua đỉnh… mà sợ mua trúng vùng quy hoạch
Những ngày đầu quý II/2026, tại nhiều khu vực nội đô Hà Nội như Đống Đa, Ba Đình, Cầu Giấy hay Hai Bà Trưng, lượng khách hỏi mua nhà đất thổ cư vẫn xuất hiện, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch đã giảm đáng kể so với cùng kỳ các năm trước.
Không khí giao dịch trên thị trường hiện không còn mang tâm lý “sợ lỡ cơ hội” như giai đoạn sốt nóng trước đây, mà thay bằng sự dè dặt, kiểm tra kỹ từng thông tin liên quan đến quy hoạch, hạ tầng và khả năng giải phóng mặt bằng.
Nếu trước kia người mua quan tâm nhiều đến vị trí, diện tích, khả năng kinh doanh hay pháp lý sổ đỏ, thì hiện nay câu hỏi được đặt ra đầu tiên lại là: căn nhà có nằm trong diện mở đường hay không, có vướng quy hoạch treo hay thuộc khu vực chỉnh trang đô thị trong tương lai không. Nhiều người sẵn sàng bỏ thêm thời gian đi kiểm tra chỉ giới đường đỏ, tra cứu quy hoạch trực tuyến hoặc thuê đơn vị tư vấn pháp lý trước khi quyết định đặt cọc.
Anh Nguyễn Hoàng Minh (38 tuổi, nhân viên tài chính, đang tìm mua nhà tại khu vực nội đô Hà Nội) cho biết, gia đình anh đã cầm khoảng 8 tỷ đồng suốt gần 6 tháng nhưng vẫn chưa thể "xuống tiền".
"Trước đây tôi chỉ cần nhà có sổ đỏ, ngõ rộng, giá hợp lý là có thể cân nhắc. Nhưng bây giờ đi xem nhà nào cũng phải hỏi có nằm trong diện mở đường không, có dính quy hoạch không. Có căn nhìn rất ưng nhưng nghe môi giới nói khu đó đang rà soát chỉnh trang là tôi dừng luôn. Mình không sợ mua đắt, chỉ sợ mua xong vài năm lại bị thu hồi".
Tâm lý này không còn là trường hợp cá biệt. Nhiều gia đình mua nhà ở thực hiện nay đang ưu tiên yếu tố "an toàn dài hạn" hơn là kỳ vọng tăng giá. Đặc biệt, sau hàng loạt thông tin về việc mở rộng các tuyến vành đai, cải tạo các khu dân cư cũ, xây dựng cầu vượt sông Hồng hay mở thêm các trục giao thông xuyên tâm, người mua càng trở nên thận trọng hơn với những căn nhà nằm sâu trong khu dân cư hiện hữu.
Không riêng người mua ở thực, giới đầu tư lâu năm cũng đang thay đổi chiến lược. Chị Trần Thu Hương, một nhà đầu tư cá nhân với hơn 10 năm giao dịch nhà phố tại Hà Nội, cho biết đây là giai đoạn hiếm hoi chị chủ động giữ tiền mặt thay vì tiếp tục gom tài sản.
"Nhà thổ cư từng là kênh giữ tiền an toàn nhất, gần như không lo mất giá. Nhưng hiện nay yếu tố quy hoạch khiến việc định giá khó hơn nhiều. Có căn hôm nay là nhà trong ngõ, mai thành mặt đường thì giá tăng, nhưng cũng có thể bị cắt sâu vào đất. Nếu không kiểm tra kỹ, lợi nhuận chưa thấy mà rủi ro đã hiện hữu".
Theo các môi giới hoạt động tại khu vực trung tâm, tâm lý "nghe ngóng" đang xuất hiện ở cả người mua lẫn người bán. Nhiều chủ nhà vẫn neo giá theo mặt bằng cũ vì tin rằng bất động sản nội đô hiếm khi giảm giá sâu, trong khi khách mua lại yêu cầu mức chiết khấu lớn hơn để bù đắp rủi ro quy hoạch và khả năng thanh khoản về sau.
Một môi giới chuyên nhà phố khu vực Đống Đa chia sẻ: "Khách giờ đi xem nhà mang theo cả bản đồ quy hoạch, hỏi từng mét chỉ giới. Có giao dịch phải mất 2–3 tháng chỉ để kiểm tra thông tin. Nhiều người đủ tiền nhưng quyết định chưa mua, chờ rõ hạ tầng rồi mới xuống tiền".
Diễn biến này xuất hiện trong bối cảnh Hà Nội đang tăng tốc hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn. UBND TP Hà Nội vừa thông tin về tình hình giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố, xác định đây là nhiệm vụ trọng tâm nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy nhanh đầu tư hạ tầng và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội.
Hiện nay, các xã, phường trên địa bàn đang triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án, trong đó có 1.281 dự án vốn ngân sách và 147 dự án vốn ngoài ngân sách. Thành phố cho biết có 27 công trình, dự án lớn, quan trọng, trọng điểm cần tập trung tháo gỡ để xử lý các điểm nghẽn phát triển của Thủ đô.
"Tấc đất tấc vàng" vẫn còn, nhưng niềm tin đang cần được đo lại
Trong báo cáo mới đây, OneHousing cho biết lượng giao dịch đất thổ cư tại Hà Nội có xu hướng lao dốc đầu năm. Quý I, thị trường ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch đất thổ cư, giảm 59% so với quý IV/2024 và giảm 54% so cùng kỳ năm ngoái.
Tại khu Tây, quận Hà Đông ghi nhận đà giảm mạnh nhất, khoảng 71%, theo sau là Nam Từ Liêm (60%), Cầu Giấy (58%) và Bắc Từ Liêm (55%). Đây là những quận có phân khúc nhà trong ngõ tăng mạnh trong suốt năm ngoái, tiệm cận nhiều quận trung tâm khiến giao dịch đầu năm nay chững lại.
Bà Lê Thị Hạnh (56 tuổi, chủ căn nhà tại khu vực Cầu Giấy) cho biết gia đình bà đã ba lần tiếp môi giới trong vòng một năm qua nhưng vẫn chưa thể bán được tài sản dù đã giảm giá gần 700 triệu đồng.
"Khách đến xem đông, ai cũng khen nhà đẹp, sổ đỏ rõ ràng. Nhưng cứ nghe khu vực có khả năng mở rộng đường là họ lại xin về nghiên cứu thêm rồi mất hút. Nhà không xấu, giá không cao, nhưng tâm lý người mua bây giờ khác hẳn".
Ở góc độ đầu tư, ông Phạm Quốc Dũng, một nhà đầu tư cá nhân từng chuyên mua nhà cũ cải tạo rồi bán lại, cho rằng thị trường đang bước sang giai đoạn "đầu tư bằng thông tin".
"Ngày trước chỉ cần có tiền, thấy vị trí đẹp là mua. Giờ phải hiểu quy hoạch, hiểu định hướng đô thị, thậm chí phải có luật sư kiểm tra hồ sơ trước khi đặt cọc. Nhà thổ cư vẫn là tài sản tốt, nhưng không còn là kênh 'mua đâu thắng đó’".
Ông Dũng cho rằng, thị trường hiện nay đang phân hóa mạnh giữa những nhà đầu tư có khả năng tiếp cận thông tin quy hoạch và nhóm đầu tư theo tâm lý đám đông. Những người hiểu rõ định hướng phát triển hạ tầng có thể nhìn thấy cơ hội tại các khu vực chuẩn bị mở đường hoặc tái cấu trúc đô thị. Ngược lại, người mua thiếu thông tin rất dễ rơi vào thế bị động khi tài sản bất ngờ nằm trong diện thu hồi hoặc bị ảnh hưởng bởi điều chỉnh quy hoạch.
Ở góc độ pháp lý, các chuyên gia cho rằng việc thị trường trở nên thận trọng hơn là tín hiệu tích cực, phản ánh xu hướng đầu tư bài bản thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Tuy nhiên, để khơi thông thanh khoản, yếu tố minh bạch thông tin quy hoạch sẽ đóng vai trò then chốt.
Theo các chuyên gia, khi người dân có thể tiếp cận dữ liệu quy hoạch đầy đủ, minh bạch và dễ tra cứu, thị trường sẽ hạn chế được tâm lý đồn đoán hoặc "nghe hơi đoán giá". Đây cũng là yếu tố giúp giảm tranh chấp, hạn chế đầu cơ theo tin đồn và tạo niềm tin cho người mua ở thực.
Bình luận bài viết (0)
Gửi bình luận