Hà Nội: Thị trường bán lẻ đang rời khỏi “vùng đất vàng” truyền thống?

Từ trung tâm truyền thống đến những cực bán lẻ mới

Trong nhiều năm, khu vực trung tâm Hà Nội, đặc biệt những tuyến phố có khả năng nhận diện thương hiệu cao, luôn được xem là "vùng đất vàng" của bán lẻ. Đây vẫn là những vị trí có lợi thế rõ rệt đối với các thương hiệu cao cấp nhờ lượng khách du lịch, người dân địa phương, cộng đồng doanh nghiệp và hệ thống dịch vụ đã hình thành từ lâu.

Cuộc cạnh tranh không còn đơn thuần là câu chuyện tìm một vị trí đắc địa mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối với đúng cộng đồng khách hàng.

Tuy nhiên, cùng với quá trình đô thị hóa và mở rộng không gian thành phố, cấu trúc nhu cầu tiêu dùng đang thay đổi. Người dân không chỉ sinh sống ở khu vực lõi mà ngày càng tập trung tại các khu đô thị mới; đồng thời văn phòng, trường học, cơ sở dịch vụ và cộng đồng chuyên gia cũng dịch chuyển theo.

Nhận định của Savills cho thấy, thị trường bán lẻ Hà Nội đang mở rộng cùng sự phát triển của đô thị. Khi các khu dân cư, văn phòng, trường học và dịch vụ hình thành ngoài khu vực trung tâm truyền thống, nhu cầu mua sắm, ăn uống và giải trí cũng phân bổ theo những cộng đồng mới.

Sự thay đổi này được phản ánh khá rõ qua quy mô thị trường. Theo Savills, trong quý II/2026, tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại tại Hà Nội đạt khoảng 1,7 triệu m², công suất toàn thị trường đạt 89%, trong khi giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% theo năm.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho biết, các dự án mới trong quý I/2026 chủ yếu tập trung tại khu vực ngoài trung tâm. Điều này cho thấy, sự thay đổi không chỉ đến từ phía nguồn cung mà còn phản ánh nhu cầu tìm kiếm những không gian bán lẻ mới của thị trường.

Tuy vậy, nói bán lẻ đang rời khỏi trung tâm sẽ là quá sớm. Bởi chính Savills vẫn đánh giá khu vực trung tâm giữ vai trò quan trọng, đặc biệt với các thương hiệu cao cấp và những điểm đến đã có nhận diện. Vấn đề đang diễn ra thực chất là sự bổ sung các cực bán lẻ mới bên cạnh trung tâm truyền thống.

"Địa điểm vàng" được định nghĩa lại bằng cộng đồng khách hàng

Điểm đáng chú ý trong sự chuyển dịch này là tiêu chí lựa chọn địa điểm của các thương hiệu cũng đang thay đổi. Nếu trước đây lưu lượng người qua lại và vị trí trung tâm là những yếu tố hàng đầu, thì với các khu đô thị mới, câu hỏi quan trọng hơn lại là cộng đồng dân cư ở đó có đặc điểm gì, mức chi tiêu ra sao và họ đang thiếu những dịch vụ nào.

Đây cũng là lý do những khu vực hội tụ đồng thời nhà ở, văn phòng, trường học, dịch vụ và cộng đồng quốc tế có khả năng hình thành các điểm đến bán lẻ riêng. Savills lấy khu vực Starlake Tây Hồ Tây làm ví dụ, nơi sự kết hợp giữa cư dân, văn phòng, trường học và cộng đồng quốc tế đang tạo ra nhu cầu đa dạng từ ăn uống, mua sắm đến chăm sóc sức khỏe, giáo dục và giải trí.

Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, các dự án cần cân nhắc kỹ hơn về cơ cấu khách thuê, cách xây dựng điểm đến, không gian công cộng và trải nghiệm tổng thể của khách hàng. Theo ông, đây cũng là lý do nhiều trung tâm thương mại đang tái định vị và làm mới thương hiệu để tiếp cận nhóm khách hàng rộng hơn.

Ở góc độ thị trường, sự thay đổi về sức mua cũng tạo thêm dư địa cho các cực bán lẻ mới. Savills dự báo thu nhập trung bình của hộ gia đình Việt Nam tăng trưởng kép 7,4% mỗi năm trong giai đoạn 2026-2036. Trong 8 tháng năm 2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 5.235,5 nghìn tỷ đồng, tăng 13,3% so với cùng kỳ; doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống tăng 16,4%.

Những con số này cho thấy, dư địa tiêu dùng đang mở rộng, nhưng không đồng nghĩa mọi dự án bán lẻ ở khu vực mới đều có thể thành công. Khi nguồn cung dịch chuyển ra ngoài trung tâm, bài toán cạnh tranh sẽ trở nên khắt khe hơn: dự án phải xác định đúng cộng đồng khách hàng, lựa chọn cơ cấu ngành hàng phù hợp và tạo được lý do để người dân đến thay vì chỉ ghé qua.

Ông Đỗ Văn Tiến, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS TVH cho rằng, khu vực ngoài trung tâm Hà Nội dự kiến tiếp tục đón lượng nguồn cung đáng kể, trong khi các khu vực trung tâm có quỹ đất hạn chế. Sự gia tăng nguồn cung ngoài trung tâm vì vậy có thể thúc đẩy quá trình hình thành thêm các điểm bán lẻ mới, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng vận hành và trải nghiệm.

Từ góc độ bất động sản, ông Đỗ Văn Tiến cho rằng, điều này có thể tạo ra một thay đổi quan trọng trong cách phát triển các khu đô thị. Mặt bằng thương mại không còn chỉ được xem là phần diện tích để cho thuê, mà ngày càng trở thành một cấu phần của hệ sinh thái đô thị. Một khu đô thị có cộng đồng cư dân đủ lớn, văn phòng, trường học, dịch vụ và không gian công cộng có thể tự tạo ra nhu cầu tiêu dùng thay vì hoàn toàn phụ thuộc vào lượng khách từ bên ngoài.

Vì thế, "vùng đất vàng" của bán lẻ Hà Nội có thể không biến mất mà đang được định nghĩa lại. Trung tâm truyền thống vẫn giữ vai trò riêng với thương hiệu cao cấp và nhóm khách hàng đặc thù, trong khi các khu đô thị mới từng bước hình thành những cực bán lẻ phục vụ nhu cầu thường nhật, trải nghiệm và giải trí của cộng đồng cư dân.