Hạ tầng thay đổi cách chọn vị trí nơi ở

Những năm gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến sự dịch chuyển về khu vực ven đô. Nếu trước đây, khoảng cách đến trung tâm là một trong những yếu tố quan trọng quyết định giá trị bất động sản thì nay, sự phát triển của hạ tầng giao thông và quy hoạch, liên kết vùng đang làm thay đổi cách người mua chọn vị trí nơi ở.

Một bất động sản cách trung tâm 20-30 km không còn đánh giá là xa, nếu hệ thống giao thông rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển.

Anh Nguyễn Văn Thắng , một nhà đầu tư tại Hà Nội, là một ví dụ. Tháng 6/2025, anh mua căn hộ hơn 60 m² tại một siêu đô thị phía Đông Hà Nội với giá gần 4 tỷ đồng. 

Ban đầu, vợ chồng anh lo ngại quãng đường đi làm cách nhà hơn 20 km nhưng nhờ kết nối hạ tầng thuận lợi, sau khi chuyển về ở, anh di chuyển 30 phút là đến nơi làm việc.

“Tôi cho rằng, vị trí của bất động sản cần được định nghĩa lại, đó là không phải quãng đường bao xa mà là đi mất bao nhiêu thời gian. Nhà tôi ở ven đô nhưng đi làm lại không lâu bằng nhiều khu vực nội đô nhưng thường xuyên tắc đường”, anh Thắng chia sẻ.

Điều đáng chú ý là sự thay đổi không chỉ nằm ở giao thông. Theo anh Thắng, các đại đô thị ven đô ngày càng hoàn thiện hệ thống trường học, bệnh viện, siêu thị và các tiện ích phục vụ đời sống. Khi phần lớn nhu cầu sinh hoạt được đáp ứng ngay tại nơi ở, khoảng cách tới trung tâm không còn là nỗi lo.

Chị Phạm Huyên, một nhân viên văn phòng đang làm việc tại khu vực nội đô Hà Nội chọn rời căn nhà cũ trong một con ngõ nhỏ ở trung tâm Hà Nội để chuyển về một siêu đô thị phía Tây Thủ đô. 

Ở nhà mới, chị Huyên có thể đi bộ ngay dưới chân chung cư, tham gia các hoạt động thể thao, giao lưu và vui chơi trong khu đô thị, mà không phải di chuyển vài km để tìm công viên hay địa điểm sinh hoạt cộng đồng như ở nhà cũ.

“Điều tôi thấy rõ nhất là cuộc sống thuận tiện hơn. Nếu trước đây muốn đi bộ, tập thể dục hay mua sắm đều phải di chuyển thì nay hầu hết có thể thực hiện ngay gần nhà”, chị Huyên nói.

Theo chị Huyên, nếu hạ tầng giao thông thuận tiện và khu vực có đầy đủ tiện ích, việc ở xa trung tâm hơn vài chục km có thể chấp nhận được, đổi lại gia đình có không gian sống rộng rãi hơn.

Những thay đổi trong lựa chọn của người dân cho thấy tác động của hạ tầng đến bất động sản không chỉ nằm ở việc rút ngắn khoảng cách địa lý, mà sâu hơn là thay đổi cách hình thành một khu vực đô thị.

Hạ tầng đi cùng quy hoạch tạo cực tăng trưởng mới

Thực tế, khi hạ tầng được triển khai đồng bộ với quy hoạch đô thị, khu vực được hưởng lợi sẽ có thay đổi lớn hơn: dân cư dịch chuyển, doanh nghiệp tìm đến, dịch vụ hình thành và các khu đô thị mới phát triển. Đây chính là yếu tố khiến hạ tầng có thể viết lại giá trị bất động sản ven đô.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, xu hướng mua nhà tại Hà Nội đang dịch chuyển ra khu đô thị ven đô nhờ sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng kết nối. Những khu vực nằm dọc các tuyến đường huyết mạch như vành đai 3,5 và vành đai 4 đang trở thành điểm đến hấp dẫn người mua nhà.

Hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện không chỉ tăng khả năng kết nối liên vùng mà còn thúc đẩy sự phát triển của các khu đô thị vệ tinh, tạo ra những cơ hội mới cho thị trường địa ốc.

Điểm quan trọng ở đây là hạ tầng và quy hoạch có mối quan hệ hai chiều. Quy hoạch xác định hướng mở rộng không gian đô thị, vị trí các khu dân cư, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ; trong khi hạ tầng giao thông tạo điều kiện để những không gian đó thực sự kết nối và vận hành.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa và công nghiệp đang trở thành những động lực quan trọng của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Dòng tiền có xu hướng lựa chọn những bất động sản gắn với các cực tăng trưởng kinh tế và có khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực.

Như vậy, một tuyến đường mới chỉ là “điều kiện cần”. Để tạo ra giá trị bất động sản bền vững, phía sau tuyến đường đó cần có quy hoạch phát triển đô thị, dân cư, việc làm và dịch vụ.

Ở góc độ thị trường, điều này tạo ra một sự thay đổi đáng chú ý. Bất động sản ven đô không còn chỉ được nhìn nhận là “vùng đất cách xa trung tâm”, mà ngày càng được đánh giá dựa trên vị trí trong cấu trúc quy hoạch mới.

Một khu vực nằm trên trục kết nối giữa trung tâm với khu công nghiệp, đô thị vệ tinh, trung tâm thương mại hoặc một cực tăng trưởng mới sẽ có câu chuyện phát triển khác hoàn toàn so với một khu đất chỉ đơn thuần nằm gần một tuyến đường giao thông.

Mở rộng không gian phát triển

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, đầu tư công và phát triển hạ tầng giao thông tạo động lực dài hạn cho bất động sản. Nhưng tác động quan trọng hơn là mở rộng không gian phát triển thay vì tạo ra những cơn sốt giá ngắn hạn.

Trong giai đoạn mới, bất động sản gắn với khả năng khai thác, nhu cầu ở thực và các cực tăng trưởng kinh tế sẽ có lợi thế hơn những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Điều này cũng đặt ra một yêu cầu mới đối với nhà đầu tư: không nên chỉ nhìn vào tuyến đường, mà phải nhìn vào toàn bộ quy hoạch phía sau tuyến đường đó.

Đường có thể giúp rút ngắn thời gian đi lại, nhưng quy hoạch mới quyết định khu vực đó có hình thành khu dân cư lớn hay không, có thu hút việc làm hay không, có trường học, bệnh viện, thương mại, dịch vụ hay không.

Bởi vậy, không phải mọi khu đất nằm gần một dự án giao thông đều tự động tăng giá. Khi hạ tầng không tạo ra dòng người, dòng việc làm và hoạt động kinh tế, tác động tới bất động sản có thể chỉ dừng ở kỳ vọng.

Ngược lại, khi hạ tầng đi cùng quy hoạch và tạo ra một cực phát triển mới, giá trị bất động sản có cơ sở để hình thành bền vững hơn.

Đây có thể là điểm khác biệt của thị trường ven đô trong chu kỳ mới: thay vì chỉ chạy theo những nơi “sắp có đường”, dòng tiền sẽ ngày càng quan tâm đến những khu vực có hạ tầng đã và đang hình thành, quy hoạch rõ ràng, dân cư thực, việc làm thực và hệ sinh thái dịch vụ thực.

Khi đó, câu chuyện bất động sản ven đô không còn đơn giản là “xa hay gần”, mà trở thành câu chuyện về khả năng một vùng đất được kết nối, được quy hoạch và được đánh thức để trở thành một không gian đô thị mới