Hoàn thiện "khoảng trống" pháp lý, phát triển thị trường nhà ở cho thuê

Sốc khi chủ nhà đòi "phụ thu" khấu hao

Chị Hà Thu Trang, hoạt động trong lĩnh vực thiết kế in ấn tự do tại Hà Nội vừa chuyển khỏi một căn hộ tại chung cư HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội).

Chị Trang cho biết, chị thuê căn hộ gần 5 năm nay, thanh toán tiền nhà đầy đủ và đúng hạn. Những hư hỏng phát sinh do sử dụng lâu năm như bình nóng lạnh, quạt trần, đèn… chị Trang chủ động báo chủ nhà, nhưng chủ nhà yêu cầu tự bỏ tiền thay.

Trong nhiều năm qua, thị trường cho thuê nhà ở Việt Nam phát triển nhanh.

Khi chuyển đi, chị Trang cho biết, nhiều hạng mục đã xuống cấp do hao mòn tự nhiên sau nhiều năm sử dụng như tường nhà bị bong, dây cấp nước bị đứt vỏ, trần nhà bong tróc… nhưng chủ nhà yêu cầu phải khôi phục như ban đầu và bắt bồi thường.

"Điều khiến tôi bức xúc nhất là chủ nhà đã giữ 5 triệu đồng tiền cọc và tiếp tục yêu cầu tôi bồi thường thêm 5 triệu đồng nữa, tổng 10 triệu đồng. Mọi yêu cầu bồi thường do chủ nhà tự đưa ra, không có sự thương lượng hoặc giải thích hợp lý", chị Trang kể.

Chị Trang cho biết, chủ nhà đã cho người thuê mới vào ở ngay khi hợp đồng kết thúc, trong khi đó quyền lợi và tiền cọc của chị Trang tới hiện tại chưa được giải quyết.

Trong bối cảnh thị trường cho thuê nhà thiếu các chuẩn mực quản lý chuyên nghiệp, ranh giới quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian hợp đồng thuê còn hiệu lực cũng khiến cho không ít người đi thuê bức xúc.

Chị Hứa Thị Lạc (quê Ninh Bình, kinh doanh đồ gia dụng online) đang sinh sống trong căn hộ 2 phòng ngủ tại xã Gia Lâm (Hà Nội) cho biết: Chị thuê căn hộ gần 2 năm nay nhưng không ít lần  khó chịu vì cách quản lý của chủ nhà.

Chị Lạc bày tỏ bức xúc khi chủ nhà thường xuyên tự ý vào căn hộ trong thời gian hợp đồng vẫn còn hiệu lực mà không thông báo trước. Thậm chí, gần đây trong lúc cả gia đình về quê, chủ nhà đã mở cửa vào với lý do kiểm tra tình trạng nhà.

Điều khiến chị Lạc lo ngại không chỉ là cảm giác quyền riêng tư bị xâm phạm, mà còn là rủi ro đối với tài sản cá nhân để lại trong nhà. 

Chị Lạc cho rằng, việc chủ nhà muốn kiểm tra nhà là điều có thể hiểu, nhưng cần được thực hiện khi có sự đồng ý hoặc có mặt của người thuê, thay vì tự ý vào nhà khi chưa được cho phép.

Khi thuê nhà, hợp đồng thuê nhà là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích của bên cho thuê và bên thuê.

Trao đổi với phóng viên Báo Xây dựng, anh Hoàng Anh Lập, môi giới bất động sản chuyên cho thuê căn hộ tại khu vực phường Vĩnh Tuy (Hà Nội) cho biết, hợp đồng thuê nhà là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích của cả bên cho thuê và bên thuê. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít tranh chấp phát sinh do người thuê ký hợp đồng mà chưa đọc kỹ hoặc chưa lường hết các điều khoản có thể gây bất lợi. 

Theo anh Lập, một trong những điều khoản cần đặc biệt lưu ý là thời hạn thuê và các quy định về chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Nếu nội dung này không được quy định cụ thể, các bên dễ xảy ra tranh chấp khi muốn gia hạn hoặc kết thúc hợp đồng.

Bên cạnh đó, người thuê cũng cần xem xét kỹ các điều khoản xử lý khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bởi nhiều hợp đồng quy định người thuê phải mất toàn bộ tiền đặt cọc, bồi thường thêm nhiều tháng tiền thuê hoặc không được hoàn lại các khoản đã thanh toán trước. 

Ngoài ra, nếu hợp đồng cho phép chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc lấy lại nhà chỉ sau một thời gian thông báo ngắn, người thuê có thể đối mặt với nguy cơ mất chỗ ở.

Tiền đặt cọc cũng là nội dung thường xuyên phát sinh tranh chấp. Theo anh Lập, nhiều hợp đồng quy định chủ nhà được giữ toàn bộ tiền cọc nếu người thuê vi phạm bất kỳ nghĩa vụ nào, trong khi không nêu rõ mức độ vi phạm hoặc nguyên tắc khấu trừ. Không ít hợp đồng cũng không quy định cụ thể thời điểm hoàn trả tiền cọc, hình thức hoàn trả hay các khoản được phép khấu trừ, tạo điều kiện để kéo dài việc thanh toán sau khi kết thúc hợp đồng.

Bên cạnh đó, người thuê cần chú ý các điều khoản về điều chỉnh giá thuê. Nếu hợp đồng cho phép chủ nhà tự ý tăng giá hoặc điều chỉnh giá bất cứ thời điểm nào mà không cần sự đồng ý của bên thuê thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính và tính ổn định trong quá trình thuê.

Một nhóm điều khoản khác cũng cần được xem xét kỹ là quyền sử dụng tài sản và trách nhiệm sửa chữa. Theo anh Lập, người thuê cần kiểm tra xem hợp đồng có hạn chế quyền sửa chữa, cải tạo, đăng ký kinh doanh hoặc cho thuê lại hay không để tránh ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng thực tế. 

Trên thực tế, có những hợp đồng quy định người thuê phải chịu toàn bộ chi phí sửa chữa, kể cả khi hư hỏng phát sinh do hao mòn tự nhiên hoặc lỗi không thuộc về người thuê, khiến họ có thể phải gánh những khoản chi phí lớn ngoài dự kiến.

Luật hóa các quy định về nhà ở cho thuê

Số liệu từ Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, hơn 60% người trẻ dưới 35 tuổi tại đô thị lớn đang chọn thuê nhà ở vì không đủ tài chính sở hữu bất động sản. 

Khảo sát của chuyên trang Batdongsan cũng ghi nhận 55% nhóm dưới 35 tuổi vẫn đang chọn giải pháp thuê trọ và chỉ 14% mua được nhà trong bối cảnh giá leo thang.

Người thuê nhà đang mong chờ thị trường nhà ở cho thuê phát triển chuyên nghiệp hơn.

Đáng chú ý, hiện nay, phần lớn người dân lao động đang sinh sống trong các khu nhà trọ tự phát, diện tích nhỏ, mật độ cư trú cao. Người thuê ở thế yếu, phải chịu nhiều rủi ro khi thuê nhà vì phụ thuộc vào các hợp đồng, quy định tự phát, không có quy chuẩn rõ ràng.

Điều này cho thấy nhu cầu được tiếp cận thị trường cho thuê chuyên nghiệp đang trở thành yêu cầu cấp bách của thị trường.

Việc Trung ương đồng loạt đưa ra những định hướng, chỉ đạo và kế hoạch hành động cho thấy phát triển nhà ở cho thuê đã bước sang một giai đoạn mới. Nhiều địa phương và doanh nghiệp đã nhanh chóng hưởng ứng phát triển phân khúc nhà ở cho thuê trong thời gian vừa qua.

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi chia sẻ, làn sóng khởi công hàng loạt dự án nhà ở cho thuê trong tháng 6/2026 tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên… không chỉ bổ sung thêm nguồn cung mà còn đánh dấu bước chuyển quan trọng trong tư duy phát triển bất động sản ở Việt Nam.

Từ chỗ coi thuê nhà là giải pháp mang tính tạm thời, vị chuyên gia nhận định, Việt Nam đang từng bước định hình một phân khúc phát triển chuyên nghiệp, phát triển dự án để khai thác dài hạn thay vì chỉ bán sản phẩm ngay sau khi hoàn thành.

Theo ông Huy, khi Nhà nước đóng vai trò kiến tạo thể chế, doanh nghiệp đầu tư theo tư duy hệ sinh thái và người dân được hưởng một thị trường minh bạch, ổn định, nhà ở cho thuê sẽ trở thành một động lực tăng trưởng mới của nền kinh tế, là nền móng xây dựng thị trường bất động sản cân bằng, phát triển bền vững trong nhiều thập niên tới.

Hiện nay, khung pháp lý về nhà ở cho thuê đang khẩn trương được hoàn thiện. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo đang bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê. Trong đó quy định về đối tượng được thuê, hình thức phát triển thông qua vốn Nhà nước, vốn ngoài Nhà nước; đất, yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư bằng vốn tư nhân; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê.