Luật Kinh doanh bất động sản: Từ "quản lý" sang "kiến tạo" khơi thông nguồn lực thị trường

Đẩy mạnh phân cấp, số hóa để tạo lập thị trường minh bạch

Tại hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023 do Hiệp hội Bất động sản tổ chức sáng 6/8, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, dự thảo luật thể hiện rõ định hướng chuyển từ mô hình quản lý thiên về tiền kiểm sang xây dựng khuôn khổ pháp lý minh bạch, giảm thủ tục hành chính nhưng tăng trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) phát biểu tại hội thảo.

Theo bà Hằng, một trong những thay đổi đáng chú ý là việc phân cấp mạnh hơn cho địa phương khi thẩm quyền quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh. 

Cùng với đó là việc cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính, giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm chi phí tuân thủ và nâng cao tính chủ động của địa phương trong giải quyết các dự án.

Dự thảo cũng xử lý nhiều điểm chồng chéo trong pháp luật hiện hành thông qua việc làm rõ các khái niệm, sửa đổi quy định về chuyển nhượng dự án, kinh doanh quyền sử dụng đất, hợp đồng kinh doanh bất động sản và hệ thống thông tin thị trường theo hướng đồng bộ với Luật Đất đai và các luật liên quan. Điều này được kỳ vọng sẽ hạn chế khoảng trống pháp lý và giảm xung đột giữa các quy định.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về giao dịch điện tử, mã định danh điện tử cho bất động sản và yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản theo nguyên tắc "đúng, đủ, sạch, sống". 

Song song với đó là việc mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với các loại hình bất động sản mới, hoàn thiện quy định về công khai thông tin dự án, bảo vệ dữ liệu cá nhân và siết điều kiện chuyển nhượng dự án đang thế chấp nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia thị trường.

Hoàn thiện thể chế để khơi thông nguồn lực phát triển

Ở góc độ cộng đồng doanh nghiệp, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không nên chỉ dừng ở sửa đổi các quy định kỹ thuật mà cần được tiếp cận như một bước hoàn thiện thể chế phát triển.

Không chỉ cắt giảm thủ tục hành chính, dự thảo luật còn hướng tới xây dựng một thị trường minh bạch, số hóa và vận hành theo cơ chế hậu kiểm, qua đó giải phóng nguồn lực cho tăng trưởng kinh tế.

Ông Khôi nhấn mạnh, điều cần xây dựng không chỉ là một đạo luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản mà là khuôn khổ pháp lý kiến tạo một thị trường hiện đại, minh bạch và hiệu quả, có khả năng huy động, phân bổ tối ưu các nguồn lực cho phát triển đất nước.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nếu luật vẫn được xây dựng theo tư duy quản lý, thị trường sẽ tiếp tục bị chi phối bởi nhiều thủ tục, giấy phép và cơ chế xin - cho. 

Ngược lại, nếu chuyển sang tư duy quản trị phát triển, Nhà nước sẽ tập trung xây dựng thể chế, dữ liệu, tiêu chuẩn và công cụ giám sát, tăng cường hậu kiểm, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh và bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường. Đây cũng là tinh thần cốt lõi mà Nghị quyết 21-NQ/TW hướng tới.

Theo ông Khôi, thị trường bất động sản không chỉ là nơi diễn ra các giao dịch mua bán nhà, đất mà còn là thị trường phân bổ nguồn lực quan trọng của nền kinh tế, có tác động trực tiếp tới đầu tư, tín dụng, xây dựng, hạ tầng và an sinh xã hội. 

Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản cần hướng tới mục tiêu lớn hơn là khơi thông nguồn lực phát triển, thay vì chỉ điều chỉnh các giao dịch kinh doanh.

Để dự thảo luật thực sự đi vào cuộc sống, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất tiếp tục hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án, huy động vốn, môi giới, sàn giao dịch, giao dịch điện tử, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và cơ chế hậu kiểm bằng dữ liệu. 

Những nội dung này được kỳ vọng sẽ góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh và trở thành động lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn mới.